5種合法的“一户多宅” - 農村户口與房屋的關係
我們都知道，農村户口的村民可以依據户口申請相應的宅基地用於建造住宅。
但是根據《土地管理法》的規定，農村集體經濟組織內部成員實行“一户一宅”原則，這是對農村村民擁有宅基地處數的規定。
具體法律依據為《土地管理法》第六十二條第一款：“農村村民一户只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。
”但法律並未對“户”應當如何界定予以明確規定。
也就是説，每户農村人只能有一處宅基地，多出來的宅基地按規定是要被村集體收回的。
同時國家對農村宅基地的申請和審批制度又進行了嚴格管控。
但在實踐中，並不是每個村都能夠嚴格執行，村內宅基地流轉，申請新的宅基地建房都是常有的事情，難道這種行為就是違反了“一户一宅”而違法了嗎?已經擁有宅基地的農民朋友們是否就不能夠在農村重新申請宅基地修建新房了呢?如何讓“一户多宅”合法起來，本文由北京在明律師事務所的黃曉麗律師為大家做簡單講解。
敲黑板劃重點一：
“一户多宅”了，怎麼合法化?
第一，可以與原户主分户，申請新的宅基地建房。
比如村民的成年子女年滿18週歲，或者嫁娶後可以另行分户，只要符合當地分户建房條件但尚未分户另行建房的，其新建房屋佔用的宅基地符合相關規劃，且經本村農民集體同意並公告無異議的，可按規定補辦有關用地手續後，依法予以確權登記;如果分户後尚未分開居住的，其實際使用的宅基地沒有超過分户後建房用地合計面積標準的，依法按照實際使用面積予以確權登記。
第二，與原户主存在繼承關係。
雖然《土地管理法》明確規定作為集體所有的宅基地使用權是無法繼承的。
但是，在宅基地上所建蓋的房屋作為農户的私產是可以繼承的。
此時我們可以主張“地隨房走”，隨之也就把宅基地加以確權。
因此，因繼承農房佔有宅基地而形成的一户多宅的情況，是可以進行土地確權的，並不能因此認定為違法建築。
第三，“多宅”之面積未超過本村宅基地面積標準。
由於歷史遺留和自然環境等原因，一些農村並不能劃定整塊大面積的宅基地，譬如在“蓑衣蓋過田”的山區梯田周邊的村落。
因此對宅基地進行小面積分割導致的“一户多宅”情況，也就是説一户村民在本村有兩處以上宅基地，但是加起來的面積總和並沒有超過本地明文規定的宅基地面積標準，此時就可以按一宅予以確權，而不能認定為違法。
第四，宅基地上房屋同村流轉買賣。
有很多當事人都有這種疑慮，我的土地是買來的，然而國家好像規定農村土地不能買賣，這可怎麼辦?這種情況下，必須要符合一個條件，即是本村的村民，擁有本村的户口，同一個村集體的人可以進行房屋買賣。
這種情況下出現的一户多宅也是合法的，但要注意簽訂購買合同和產權的及時確權過户。
第五，由於户籍的外遷或回遷導致的多宅情形。
農村户口轉為城鎮户口的原因有很多，外地上大學等都有可能要遷户口。
但到退伍、畢業時如果要將户口遷回農村，户籍部門需要申請宅基地，國土部門需要分户，不同的政策要求就可能導致一户多宅的情況，這種情況也是可以予以確權的。
上述5種情況下造成的“一户多宅”是合理合法的，村集體和村委會不能以任何理由強行收回宅基地。
敲黑板劃重點之二：
有了宅基地怎麼申請新的宅基地?已經有了宅基地，就不能再申請新的了嗎?答案當然是否定的，那麼符合什麼條件可以再申請呢?3個條件：
其一，農村危房改造。
這是一種新型的在農村新建房屋的方式，目前國家也正在積極推動農村危房改造工作的展開，因為它和整村脱貧的“硬槓槓”直接相關——如果一些土坯房屋始終處於危房狀態，建檔立卡户脱貧就無法實現。
危房改造主要有兩種方式：第一種是在原址重新修建房屋，也就是在原有的宅基地上翻蓋和新建，另一種則是由於原有宅基地處於地質災害高發區等問題，比如由於地質變化、河道拓寬、處於採煤沉陷區等等情況，需要重新選擇宅基地修建新房，此類情況農民朋友可以重新申請宅基地修建新房，但在新房修建好之後，也必須要將老房屋拆除，並且將原有宅基地進行復墾!
其二，農村分户。
主要是由於家庭人口增多，原有的宅基地面積修建的房屋已不能夠滿足家庭人口使用的需要，在此種情況之下，農民朋友可以選擇通過分户的方式來重新申請宅基地修建新房。
其三，拆舊建新。
隨着生活水平的不斷提高，不僅城市化的腳步在加快，農村的更新換代也隨之加快，所居住的房屋也是越蓋越高，越來越好。
因此，房屋升級換代也成為了常事兒。
許多農民都拋棄了原有的土房，修建起了一幢幢幾層高的小別墅，相比於城市的房屋一點也不遜色。
有的農户是在原有宅基地的基礎上修建新房，但還有很大一部分則是在新的宅基地上修建新的房屋。
這也是有一定的限制條件，就是農民在新的宅基地上將房屋修建好之後，需要滿足“拆舊建新”的原則，將原有的老宅拆除復墾。
敲黑板劃重點三：
這些涉及“户”和“宅”的行為是違法的!當然，絕不是所有的一户多宅都是合法的，在明律師也不會主張大家在徵收前私自佔地建房，以下幾種情況就是違法的，在遇到徵收時很難獲得補償：
其一，私自翻建宅基地上房屋。
這種是最為普遍的違法情況，許多農户知道自己的房屋將要徵收，就在自己的房屋周圍大面積圈地，覬覦領取補償款。
但是宅基地的使用範圍和位置，在農村每家每户都是劃定好了的，是不能私自選址另外翻建的，比如在耕地或農用地上建房子，如果發生這樣的情況是絕對不允許的，鬧不好會弄個刑事責任出來。
其二，户口遷出後仍然佔有宅基地。
有些農户在城裏打工賺錢買了房子，或者子女已經在城市扎穩腳跟，就把一家人的户口也遷到了城裏。
這種情況下也就不屬於原村集體的成員了，那麼這個時候原有的宅基地應當依法予以收回，如果將來還想回老家翻建原來的房屋也是不可以的，因為已經沒有宅基地的使用權限了。
其三，宅基地上房屋樓層超高或私挖地下室。
現在農村樓房越來越多，很多農户都想把自家的房屋改成樓房。
一些人覺得房子建的越高，越能夠顯示身份和地位，但是很多地方對農村建設樓房是有樓層規定的。
如果超出了樓層規定要求，一定要向村集體直至鄉鎮、縣級政府報批，否則遇徵收時超高部分無從獲取補償。
同理，地下室也不能私自開挖，否則涉嫌違法建設也將無權獲取徵收補償。
在明拆遷律師最後想提示廣大農民朋友的是，我們很清楚地明白，宅基地是農民最重要的東西，想要翻建房屋也是農民生活改善的基本需求。
實踐中想要依法依規“動房子”是一件非常困難的事情，報而不批的情況在各地十分普遍。
但即便如此，各位在翻建房屋之前一定要了解清楚一些政策規定，以免因為“無知”導致的不合規讓自己面臨損失。
本文的目的也不在於讓廣大農户非法佔地和建房，只是由於種種原因讓“一户多宅”的客觀情況產生，但是有的政府為了減少補償款，將房屋認定為違建。
在明律師希望通過本文讓廣大農民清楚自己的房屋性質，以免被忽悠造成額外損失。
