在補償談不攏 - 房產證被撤的情況下。這樣的原則派上用場

商業開發啟動，卻未作出房屋徵收決定;初步評估結果獲知，補償協議卻無法達成……而當被徵收人意圖進一步協商、溝通時，房產證居然因所在地居委會的舉報而被撤銷!這樣的故事，如今在越來越多的徵收項目中開始上演——談不攏補償，就撤你的房產證，看你還拿什麼來談!那麼，撤銷房產證究竟會對被徵收人的房屋所有權、補償權益產生何種影響呢?被徵收人又該如何加以應對呢?

北京在明律師事務所的資深徵收維權律師周濤近期代理了一起山東省的此類案件，下面結合事實與法律，在明律師為大家初步剖析這一徵收方“殺手鐗”的應對之道。

其一，拆遷啟動，徵收決定未作出——被徵收人的法律維權無從着力。

房屋徵收決定一旦作出，即意味着徵收方隨後的每一步行為都要受到《國有土地上房屋徵收與補償條例》的嚴格規制。

於是實踐中徵收方便研究出了這樣一種“對策”，只協商、籤協議、拆房，就是不作徵收決定。

這樣一來，可以最大限度的將房屋徵收這一法律問題轉化為政府一方完全主導下的政策性問題，同時儘量規避法規規定的極為複雜、嚴格的程序。

所謂“協議拆遷”，實際上就有這個意思。

在此情形下，徵收方會不慌不忙的先將能拆、易拆的拆掉，對較為難啃的骨頭形成包圍圈，進而施加強大的輿論、政策壓力迫使其簽約走人。

而此時那些“看上去很美”的法規規定全都用不上，被徵收人的權利客觀上陷入了無從救濟的糟糕局面中。

在周濤律師代理的這起案件中，審理相關訴訟的法官曾表示：“這不還沒拆到你們呢麼，彆着急啊，該使用使用……”

其二，初步評估結果出爐，你滿意徵收方不滿意。

該案中涉案建築的總面積超過了11000平方米，初步評估結果(因為徵收決定未作出，故不是《條例》意義上的評估報告)顯示被徵收人有望獲得1億元以上的鉅額補償。

這個結果若能實現，被徵收人是完全樂於接受的。

然而徵收方一看卻“不幹了”——1個億?上哪兒找那麼多錢去補給你呢?於是，“壓價”行為便是在所難免的了。

其三，居委會為何突然站出來“主持公道”?市房管局很快就接到了來自涉案建築所在地居委會的舉報，稱被徵收人在10年前辦理房產證時存在違法行為，房產證應被依法予以撤銷。

結果沒兩天，市房管局就依據當地市政府作出的一個批覆，真的將被徵收人的房產證撤銷了!居委會為何會突然冒出來呢?經瞭解，原來所謂“舉報信”是上級街道辦直接發下來的，並明確要求居委會蓋章、寄出。

居委會根本只是在執行上級命令而已……關於此環節的交涉，被徵收人進行了錄音，然而仍然無法推翻房管局撤銷房產證的決定。

其四，撤銷房產證，被徵收人對涉案建築的所有權、補償權益是否受到影響?

在明律師經過疑難案件研討後認為，房產證被撤銷，對所有權的行使肯定是會產生影響的，比如你就無法進行買賣、租賃、抵押擔保了。

但就徵收中的補償權益而言，則是不應受到任何影響的。

對此，審理與此案相關訴訟的法官也表示，房產證撤了就撤了，房子還是你的，拆的時候補償還是隻能給你。

然而問題在於，一旦此階段被徵收人的房屋遭遇違法暴力強拆，被徵收人就極有可能因為沒有房產證而難以行使法律救濟權利，甚至遭遇告到法院去連案都立不上的窘境。

因此，政府撤銷房產證這一招的威力，在現實層面仍是不容小覷的。

其五，是否會因房產證被撤而被認定為違法建築，進而不予補償?

這是廣大被徵收人十分擔心的一個問題，尤其是在當下“以拆違代拆遷”陰招到處氾濫的時期。

對此，在明律師認為“無證房”絕不等於“違法建築”。

對於涉案建築而言，雖然房產證被撤銷，但建設工程規劃許可證等其他建設審批文件仍在，一旦徵收程序啟動，在認定環節其仍應被依法認定為合法建築。

根據在明律師多年代理的實踐經驗，撤銷房產證並不會導致被徵收人“顆粒無收”“不予補償”的悲劇性結果。

其六，既然房產證被撤，能不能重新申領一個?

答案是明確的，不可能。

因為涉案建築周邊已被納入相關建設規劃範圍，房屋權屬的變動已被凍結了，無法重新申領房產證。

其七，到底因為什麼撤證?

被徵收人的證件在申領時真的存在違法行為麼?這個問題，提供一個法條供大家參考：

《房屋登記辦法》第81條司法機關、行政機關、仲裁委員會發生法律效力的文件證明當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機構可以撤銷原房屋登記，收回房屋權屬證書，登記證明或者公告作廢，但房屋權利為他人善意取得的除外。

那麼實踐中被徵收人究竟是否在多年前申領證件時使用了隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段呢?答案當然是否定的。

欲加之罪，何患無辭。

實踐中，地方政府通常會以當年辦證時被徵收人提交的相關文件、材料不全，不符合當地的地方性規定為由來套用第82條的規定對房產證予以撤銷。

但問題在於所謂的地方性規定往往是地方政府在住建部相關規定的基礎上人為增設相對人的義務，所謂不全的材料也都是政府機關內部應予提供的“認定意見”等被徵收人在申領時根本無從知曉的材料。

從嚴格的法律角度看，撤銷房產證無論從事實上還是法律上都是站不住腳的錯誤做法，而這樣的做法卻很容易被審理相關案件的法院予以認可。

在明律師最後想提示廣大被徵收人的是，撤銷房產證的本質實際上就是一種逼遷手段!其目的並不在於真的讓你“分文落不着”，而是要逼迫被徵收人差不多就得，見好就收，趕緊籤協議走人。

被徵收人要注意以下應對原則和方法：

第一，保持鎮定，不要慌亂。

一亂，急於簽約，就正中徵收方的下懷了，補償數額被打壓就是難以避免的事情。

第二，積極委託專業律師，有針對性的就撤證行為提起訴訟。

訴訟能不能贏是一回事，提與不提是另一回事。

如果通過訴訟能夠將撤證決定予以撤銷，保住房產證，無疑對於被徵收人而言是最為有利的。

如果一時遭遇挫折，也沒關係，訴訟程序的啟動本身就能對徵收方產生影響，有利於正在進行中的協商、談判。

第三，嚴防違法暴力強拆，積極發動其他程序從側翼進行救濟。

前面提到過，一旦此時遭遇暴力強拆，被徵收人的維權將可能面臨更大的麻煩，積極守房是極為必要的。

而通過其他程序進行救濟則是對徵收方“釜底抽薪”式逼遷的反制措施，本身也是釜底抽薪的思路。

總之，遭遇撤證，天並不會因此塌下來，徵收維權仍然可以依法繼續推進。