土地使用權案值計算是怎樣進行的
由於我國土地所有權性質原因，我國的土地依規定是不能進行買賣的。但是，由於土地使用權歸我們所有，國家是提倡土地使用權進行流轉，活絡經濟的。如果在進行土地使用權的轉讓、出讓等方式，計算土地使用權案值是必不可少的。那麼，土地使用權案值計算是怎樣進行的呢?今天為大家詳細介紹一下，一起來看一下吧。
一、如何取得土地使用權
《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十六條 土地使用者在支付全部土地使用權出讓金後，應當依照規定辦理登記，領取土地使用證，取得土地使用權。
根據我國法律的有關規定和實踐，我國土地使用權的設定方式有以下幾種：
1、經國家批准使用，再以合同方式設立。這種方式是指土地使用人在國家主管機關批准的基礎上與國家簽訂土地使用合同，從而取得土地使用權。其特點是：
(1)以這種方式取得土地使用權的，只能是中外合資經營企業、中外合作經營企業和外資企業;
(2)取得土地使用權需交付土地使用費;
(3)土地使用權有期限限制，一般與企業經營期限相一致;
(4)土地使用權不能轉讓。
2、以土地使用權出讓合同方式設定。這種方式是指國家以土地所有人的身份與土地使用人簽訂合同，將一定年限內的國有土地使用權讓與土地使用人，土地使用人向國家支付出讓金。其特點是：
(1)以合同方式設立，國家和土地使用人處於平等地位;
(2)取得土地使用權要交付土地使用費(出讓金);
(3)土地使用權有期限，由合同約定，但不得超過法律規定的最長期限;
(4)土地使用權可以轉讓、交換、贈與和抵押。
3、以承認的方式設定。在《土地管理法》頒佈實施以前，公民擁有合法產權的私房所佔用的土地、外國組織和個人在中國境內擁的合法房屋佔用的土地，國家承認房屋主人對其房屋基地的使用權。其特點是：
(1)取得土地使用權不用交納土地使用費，但需要依法交納土地使用税;
(2)土地使用權沒有期限規定;
(3)土地使用權不能單獨轉讓，但可以隨房屋一起轉讓。
4、以批准城鎮私有房屋用地的方式設定。城鎮居民需要興建私房的，其用地來源只能是市郊集體所有的土地。用地者須向縣級土地行政主管部門提出用地申請，由縣級土地行政主管部門報縣級人民政府批准，辦理徵地手續，並由用地者支付補償費和安置補助費，從而使國家取得土地所有權，用地者取得土地使用權。但自1995年1月《城市房地產管理法》實施以後，這種方式已被否定。其特點是：
(1)以支付補償費和安置補助費來取代土地使用費;
(2)土地使用權的期限沒有限制;
(3)土地使用權不能單獨轉讓，但可以隨同房屋一起轉讓。
5、以集體土地所有人同意、政府批准的方式設定。這種設定方式適用於農村居民建住宅用地、鄉(鎮)村企業建設用地及回原籍鄉村落户的職工、退伍軍人和離、退休幹部，以及回家鄉定居的華橋、港、澳、台同胞等使用集體所有的土地建住宅用地等幾種情況。用地者向鄉級或縣級人民政府提出申請，根據不同情況分別由鄉(鎮)人民政府或縣級人民政府批准後取得土地使用權。其特點是：
(1)不需交納土地使用費;
(2)土地使用權無期限限制;
(3)土地使用權不能單獨轉讓，但可以隨地上房屋在土地所有權人集體內轉讓。
6、以訂立承包經營合同的方式設立。我國農村推行家庭聯產承包責任制，農民集體所有的農業用地，由村或村內經濟組織與村民簽訂承包經營合同的方式承包給農民使用，農民因此取得土地使用權，這種土地使用權又稱承包經營權。其特點是：
(1)只有集體所有的土地或者集體使用的國家所有土地才能實行承包經營;
(2)取得承包經營權後依承包合同交付承包費用;
(3)承包經營期限有明確規定;
(4)承包經營權可以依法轉讓。
二、土地使用權案值計算是怎樣進行的
土地使用權案值的具體範圍包括：
1、以招標、拍賣、掛牌和協議方式出讓國有土地使用權所確定的總成交價款;
2、轉讓劃撥國有土地使用權或依法利用原劃撥土地進行經營性建設應當補繳的土地價款;
3、變現處置抵押劃撥國有土地使用權應當補繳的土地價款;
4、轉讓房改房、經濟適用住房按照規定應當補繳的土地價款;
5、改變出讓國有土地使用權的土地用途、容積率等土地使用條件應當補繳的土地價款，以及其他和國有土地使用權出讓或變更有關的收入等。
國有土地使用權出讓金又叫國有土地使用權出讓收入，簡稱土地出讓收入或土地出讓金，是政府以出讓等方式配置國有土地使用權取得的全部土地價款，包括受讓人支付的徵地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。
土地出讓金是國家以土地所有者身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者時所收取的土地權益，以劃撥方式獲取的土地使用權發生轉讓、抵押等市場行為必須補辦出讓手續，交納出讓金，方可辦理土地登記，其出讓金數額計算方法如下：
1、有實際成交價的，且不低於所在級別基準地價平均標準的按成交價不低於40%的標準計算出讓金，若成交價低於基準地價平均標準的，則依照標準地價平均標準的40%計算。
2、發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。
3、通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委託有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。
4、劃撥土地使用權成本價格佔土地價格的最高比例不得高於60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低於40%的標準計算土地出讓金。
在計算土地使用權案值的過程中，實際上就是對於土地轉讓的或者出讓的過程中，對土地出讓金的計算。土地出讓金涉及到出讓土地的收入等等，它的具體範圍包括很多內容，我國對於它的計算標準也給出了相關規定，一般涉及到地價的平均標準的比例。
