工業土地使用權評估的方法是什麼？

來源：法律科普站 2.41W

我們大家都知道我們國家內的所有的土地都不是屬於我們的，而是屬於我們國家的，就比如説我們房產下面的土地，我們擁有的只是土地的使用權，所以説土地是有一定的期限的。現在工業非常多，工業也有佔地。那麼工業土地使用權評估的方法是什麼？

1.選定評估方法　　

該宗房地產有經濟收益，適宜採用收益法。　　

2.計算總收益。總收益應該為客觀收益而不是實際收益。　　

年總收益=50×12×900×(1-10%)=486000(元)　　

3.計算總費用。　　

(1)年管理費=486000×3.5%=17010(元)　　

(2)年維修費=2500×900×1.5%=33750(元)　　

(3)年税金=20×900=18000(元)　　

(4)年保險費=2500×900×0.2%=4500(元)　　

年總費用=(1) (2) (3) (4)　　

=17010 33750 18000 4500=73260(元)　　

4.計算房地產淨收益。　　

年房地產淨收益=年總收益-年總費用　　

=486000-73260=412740(元)　　

5.計算房屋淨收益。　　

(1)計算年貶值額　　

年貶值額本來是應該根據房屋的耐用年限而確定，但是，在本例中，土地使用年限小於房屋耐用年限，根據《城市房地產管理法》第二十一條規定，土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權由國家無償收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限內全部收回。因此，房地產使用者可使用的年限為50-2=48年，並且不計算殘值。本例中，房地產使用權年期屆滿，地上建築物一併由政府無償收回。　　

年貶值額=建築物重置價/使用年限=(2500×900)/48=46875(元)　　

(2)計算房屋現值。　　

房屋現值=房屋重置價-年貶值額×已使用年數(2008-2004)　　

=2500×900-46875×4=2062500(元)　　

(3)計算房屋淨收益(假設房屋收益年期為無限年期)。　　

房屋淨收益=房屋現值×房屋資本化率　　

=2062500×8%=165000(元)　　

6.計算土地淨收益。　　

土地年淨收益=年房地產淨收益-房屋年淨收益　　

=412740-165000=247740(元)　　

7.計算土地使用權價值。土地使用權在2008年3月的剩餘使用年期為50-6=44(年)。　　

=247740×(P/A,7%,44)　　