土地使用權評估公式的方法是什麼？

現代社會，土地仍然是人們討論的熱門話題之一，為了利用好土地，改革土地制度，在一定的時期內需要對土地的使用權進行評估，在現實生活中，土地使用權評估是有幾種方法的。那麼，土地使用權評估公式的方法是什麼？接下來小編將為大家詳細的介紹一下土地使用權評估公式的方法是什麼這個問題以及與其相關的一些事項。

一、市場法

(一)市場法及其適用條件

市場法也稱市場比較法，是將待估土地與近期已經進行交易的類似土地加以比較，從已進行交易的類似土地的價格，修正得出待估土地價格的一種評估方法。

(二)市場法應用的步驟與過程

1、 廣泛蒐集交易資料，確定比較案例。

選取的供比較參照的交易案例，與待估土地應具有相關性和替代性，應符合下列要求：

(1)與待估土地用途應相同。

(2)與待估土地交易類型應相同。

(3)交易案理應為正常交易或可修正為正常交易。

(4)與待估土地所處地區的區域特性及個別條件要相近。

(5)交易時間與待估土地的股價期日應接近或可以進行比較修正。

2、進行交易情況的修正。

(1)有一定利害關係的主體之間的交易。

(2)交易時有特別動機，如急於出售或購買。

(3)買方或賣方不瞭解市場行情。

(4)其他特殊交易情形。

3、進行交易時間的修正。

4、進行區域因素修正。

5、進行個別因素修正。

6、確定待估土地評估值。可採用算術平均法、加權平均法、中位數法或眾數法處理。

二、收益法

(一)收益法的應用形式

土地使用權評估中的收益法，亦稱收益還原法，是指通過預測土地未來產生的預期收益，以一定的還原利率將預期收益折算為現值之和，從而確定土地評估值的方法。

(二)土地收益額及其估算

實際收益是指在現狀下實際獲得的收益，實際收益一般來説不能用於評估，因為個別人或個別企業的經營能力等對實際收益的影響較大。

客觀收益是排除了實際收益中屬於特殊的、偶然的因素後所得到的一般正常收益，客觀收益才能作為評估的依據。

土地收益包括有形收益和無形收益，計算收益時不僅要包括有形收益，還要包括無形收益。

土地收益通常是通過土地的具體使用，以房地合一的形式獲得的。

以房地產出租為例，求取土地純收益時，通常按下列步驟進行：

1、計算總收入。

2、求取總費用。(此處不包括利息)

3、求取總收益。

4、確定房屋純收益。房屋現值=房屋重置全價-年貶值額×已使用年數

5、求取土地純收益。

(三)土地還原利率及其估算

土地還原利率實際上是土地投資報酬率。

1、利用收益還原法公式，通過蒐集市場上相同或相似的土地純收益、價格等資料，反推算出還原利率。

2、通過完全利率(無風險收益率)加上風險險調整值(風險收益率)的方法求取還原利率。

還原利率=安全利率 風險調整值

3、各種投資及其風險、收益率排序插入法。

(四)土地收益年限及其測算

土地收益年限是指待估土地從評估時點開始，其收益能力延續的時間長度，通常以年為單位。

土地的收益年限一般是以其出讓年限減去已使用年限獲取。

包括市場法和收益法，市場法其實也就是市場比較法，通過比較來評估。收益法，顧名思義也就是通過觀察收益對土地使用權進行評估。如果大家對於土地使用權評估公式的方法這個問題還有什麼不明白的地方，小編建議最好在當地找一個專業的律師進行詳細的諮詢。