土地使用用途綜合的價格評估

大家都知道在中國土地是屬於國有或者集體所有，個人是不享有土地的所有權的，只能依法享有使用權，但是試用期是有使用期限的，比如用途為居住的年限最高，為70年，用途為商業的年限是40年，用途為工業的是50年，綜合的為50年等。今天就來了解一下土地使用用途綜合的價格評估，詳情請看下文。

一、土地使用用途綜合的概念

土地使用用途綜合也就是通常所説綜合用地，綜合用地應當是指同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，例如商業、居住綜合用地，科研設計、辦公綜合用地等。綜合用地可以分兩種情形，一種是多種用途不動產很難分割、只有一個使用者；另一種是各用途不動產之間可以分割，往往最終使用者為不同的單位、個人，例如底下兩層為商業、上面為居民住宅樓等。對於第一種情況，可以統一按照綜合用地最高出讓年限 50年辦理出讓手續；對於第二種情況，由於不同用途界限清楚，可分別屬於不同的使用者，為保證各使用者的合法權益，一般應當按照綜合用地所包含的具體土地用途分別確定出讓年期。

二、綜合用地價格的評估

土地價格是指在正常市場條件下，一定年期的土地使用權未來純收益的現值總和。其高低取決於可以獲得的預期土地收益（地租）的多少，而預期土地收益受一般因素、區域因素和個別因素的共同影響。但在實際土地價格評估中，就某一具體宗地而言，上述因素都已經不會改變，唯一決定土地價格的是用途。

由於土地用途具有多樣性，不同的利用方式能為權利人帶來不同的收益量，且土地權利人都期望從其所佔用的土地上獲取更多的收益，並在規劃許可的情況下，以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據。因此，在現代城市中，建築物不僅多層、高層化，而且建築物的用途也出現了立體化：地下一至二層為停車場、設備用房，地面一至二層為商店，往上是寫字樓，再往上是居民住宅。

用途立體化的建築無疑使土地得到了高效利用，然而卻給國土部門出讓土地使用權帶來了一些問題。

一方面，根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衞生、體育用地50年；商業、旅遊、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。目前，我國出讓土地使用權一般都為最高年限。對於一宗擁有若干用途的土地來説，如果整宗地按綜合用地對待，居住用地也只能使用50年，開發商付出同樣多的建築成本和税費，

銷售價格卻必然要比70年使用期的住宅低；對於購房者來説，無論是否以較低的價格購得房產，都不願意自己嶄新的房子比別人少用20年。因此，如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地，那麼整宗土地設定為出讓期50年的綜合用地，將使許多人難以接受。

另一方面，全國各城市制定基準地價的時候，由於綜合用地的地價內涵難以界定，除北京等個別城市外，絕大多數地方都回避了這個問題，基本上只確定了商業、居住、工業三類用地的基準地價。並且，北京的綜合用地是指辦公科研、寫字樓、會展中心、文體衞生等用地，並沒包括同一宗土地中既有商業又有普通住宅的情況。這樣，國土資源部門在核定綜合用地的出讓價格時，沒有統一的基準地價可供參考。筆者認為，綜合用地土地價格的評估，根據不同情況可以採取分算法與合算法兩種方式解決。

希望對大家有所幫助。因為綜合用地的宗地包含兩種或者更多用途的土地，在計算其價格評估時往往是比較複雜的，需要根據具體包含的用途情況來看，很容易弄錯，如果在實踐中遇到任何問題，建議諮詢當地的國土局。