集體土地工業用地土地使用權流轉的注意事項有哪些？

我國的土地性質主要有城鎮國有土地和農村集體土地兩種，農村地區的土地不似城鎮地區公民可以通過劃撥、出讓等方式獲得土地使用權，雖然農村地區的土地使用權不能歸集體經濟組織以外的人所有，但是可以通過承包、租賃等方式進行流轉。那麼在集體土地工業用地土地使用權流轉過程中有哪些事項是需要注意和了解的呢？下面就由小編為大家做詳細解答。

集體土地工業用地土地使用權流轉的注意事項有哪些

1、要有明確流轉範圍

關於集體土地使用權流轉的內涵，目前主要有兩種觀點：

一種觀點認為集體建設用地流轉應包括首次流轉和再次流轉；

另一種觀點認為應僅指集體建設用地使用權在土地使用者之間的轉移。

兩種觀點的矛盾是流轉的集體建設用地是否包括初次流轉的集體建設用地，是存量與增量的問題。所謂集體建設用地“首次流轉”，實質上是土地使用權與土地所有權的初次分離。目前這種分離在“土地財政”以及片面追求政績觀的影響下，其結果通常是建設用地供給總量的增加，而不是現有存量建設用地利用率的提高。這種新增建設用地增加迅猛而存量建設用地使用效率挖潛不明顯的結果顯然不是我們的目標訴求。而“再次流轉”則僅限於建設用地使用權的流轉，是對存量建設用地使用權的重新分配，其結果是使目前利用效率較低的土地資源得到更加充分、合理的利用，並不會增加新的建設用地。也就是説，“首次流轉”極易造成土地供給失控和耕地的減少，而“再次流轉”則明顯比較容易監控，而且存量建設用地將向更加合理、集約、高效的利用方式流轉，這顯然是符合我們制度設計的目標訴求的。所以在當前情況下，本着平穩推進、循序漸進的原則，我們應該把集體建設用地使用權流轉限定在存量的流轉，而不應包括所謂的“首次流轉”，待日後時機成熟再進一步推進也未為晚也。

2、合理分配土地流轉收益

收益分配是農村集體建設用地流轉能否健康推進的關鍵，各地有不同做法。如安徽蕪湖將收益在土地所有者、鎮、縣（區）、市之間按2∶5∶2∶1進行分配。而浙江湖州則按“誰所有誰收益的原則分配，土地管理部門收取5%的手續費”的分配辦法。從理論上説，農村集體建設用地流轉收益主要由三部分構成：一是所有者對土地的壟斷，即壟斷地租；二是勞動和資本投入所產生的成本地租；三是投資環境所產生的級差地租。在土地利用和開發建設過程中，土地使用者要另行支付基礎設施配套費和相關税費，政府的這部分投入已有了回報，不宜再直接從集體建設用地流轉收益中分享。因此，集體建設用地流轉中的土地收益，應按照初次分配基於產權、再次分配税收參與的原則，確立分配比例和額度。

3、不得改變土地的性質和用途

農村土地流轉不得改變土地集體所有性質、不得改變土地用途、不得損害農民土地承包權益。要妥善處理好近期利益與長遠利益的關係，嚴格遵守農地農用原則，嚴禁從事非農建設，嚴禁破壞耕作層，有效防止破壞耕地等侵害農民長遠利益的行為發生。

4、合理確定農村土地流轉期限

農村土地流轉期限應當尊重流轉雙方的意願，根據流轉土地的使用情況由雙方協商確定，但不得超過原承包合同的剩餘期限。原則上，對流轉後用於普通農作物種植等投入較小的土地，流轉期限不宜過長;對流轉後用於發展林果業和設施農業等投入較大的土地，流轉期限可以適當延長。採取出租方式流轉的，租賃合同期限要遵照《民法典》（2021.1.1生效）第七百零五條的規定，不得超過20年。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起仍不得超過20年。

土地使用權的流轉雖然能使農村地區的土地資源得到有效的利用，但在流轉的過程中必須注意到上述的要點，特別是流轉的範圍及土地使用權流轉後的用途。需要注意的是，集體土地工業用地土地使用權流轉的時限最長不能超過二十年，在流轉合同中要對流轉的時限有明確的規定。以上就是本站小編整理的內容。本站有在線律師，如果您有任何的疑惑，歡迎您隨時諮詢。