土地使用權轉讓合同續期怎麼處理

在我國，我國公民辦理土地使用證以後，就可以依法對土地進行利用和分配。生活中很多人在這土地進行使用的時候，會將土地作為一種資源轉讓出去，自己從中賺的租金，但是土地轉讓出去會簽訂一份合同，合同到期以後，會根據實際情況進行續期。那麼土地使用權轉讓合同續期怎麼處理呢?

一、對出讓土地使用權續期的理解

(一)法律政策對出讓年期及續期的規定

1、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定了各類土地使用權出讓最高年限和年期屆滿的處理：

第十一條 土地使用權出讓合同應當按照平等、自願、有償的原則，由市、縣人民政府土地管理部門(以下簡稱出讓方)與土地使用者簽訂。

第十二條 土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

(一)居住用地70年;

(二)工業用地50年;

(三)教育、科技、文化、衞生、體育用地50年;

(四)商業、旅遊、娛樂用地40年;

(五)綜合或者其他用地50年。

第四十條 土地使用權期滿，土地使用權及其地上建築物、其他附着物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，並依照規定辦理註銷登記。

第四十一條土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期。需要續期的，應當依照本條例第二章的規定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，並辦理登記。

2、《城市房地產管理法》明確：

第十三條 土地使用權出讓最高年限由國務院規定。

第二十二條 土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准。經批准准予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。

土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批准的，土地使用權由國家無償收回。

3、《物權法》第149條規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

4、《出讓合同》示範文本第五章 期限屆滿： 第二十五條本合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用本合同項下宗地的，應當至遲於屆滿前一年向出讓人提交續期申請書，除根據社會公共利益需要收回本合同項下土地的，出讓人應當予以批准。住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。

出讓人同意續期的，受讓人應當依法辦理有償用地手續，與出讓人重新簽訂土地有償使用合同，支付土地出讓價款、租金等土地有償使用費。

第二十六條土地出讓期限屆滿，受讓人提出續期申請而出讓人根據本合同第二十五條之規定沒有批准續期的，土地使用權由出讓人代表國家無償收回，出讓人和受讓人同意本合同項下宗地的建築物及其他附着物按本條第 條約定履行：

(一)由出讓人收回建築物、其他附着物，並根據收回時建築物、其他附着物的殘餘價值給予受讓人相應補償;

(二)由出讓人無償收回建築物、其他附着物。

第二十七條土地出讓期限屆滿，受讓人沒有提出續期申請或者雖申請續期但依照本合同第二十五條規定未獲批准的，受讓人應當交回《國有土地使用證》，出讓人代表國家收回土地使用權，並依照規定辦理土地使用權註銷登記。本合同項下土地使用權和地上建築物及其他附着物由出讓人代表國家無償收回，受讓人應當保持地上建築物、其他附着物的正常使用功能，不得人為破壞，地上建築物、其他附着物失去正常使用功能的，出讓人可要求受讓人移動或拆除地上建築物、其他附着物，恢復場地平整。

(二)對出讓土地使用權續期的理解和把握

1、建設用地使用權出讓年限屆滿的處理比較複雜，既關係到社會公共利益，也關係到土地所有者和土地使用者的權益。年限屆滿時對土地的處理需要區別對待。因此，首先要分析屆滿時的建設項目性質、用地者需求、城市規劃和涉及的相關法律。一般來説，建設項目可以分為住宅項目和非住宅項目。從用地者需求分，土地使用年限屆滿，有需要繼續使用土地提出續期申請的，也有未提出續期申請的。根據屆時有效的城市規劃，年限屆滿時宗地上的建設項目，有符合城市規劃、可以繼續辦理用地手續的，也有不符合規劃不得續期的。因此，政府對於提出續期申請的處理有兩種方式，一種是因公共利益需要，政府必須收回土地，另一種是可以續期，為用地者辦理用地手續。

建設用地使用權出讓年限屆滿時的相關法律規定也不盡一致。1990年實施的國務院55號令第40條規定：“出讓年限屆滿，出讓方有權無償收回土地使用權，地上建築物及附着物所有權也由出讓方無償取得”。該規定未考慮收回土地使用權時受讓方的房屋所有權問題。

《城市房地產管理法》取消了55號令“地上建築物及附着物所有權也由出讓方無償取得”的規定，在第21條規定：“ 土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准。經批准准予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依前款規定未獲批准的，土地使用權由國家無償收回。”按照《城市房地產管理法》的規定，首先可以將期限屆滿的情形分為兩大類：土地使用者申請續期和未申請續期。其次，再將申請續期的情況分為兩大類：准予續期和續期未獲批准。准予續期的，重新簽訂出讓合同，繳納土地出讓價款，辦理土地登記，這種情形不涉及對土地使用者的補償問題;未申請續期或申請續期未獲批准的，收回建設用地使用權，但對於這種情形下，對土地使用者如何補償，《城市房地產管理法》沒有提及。

《物權法》對建設用地使用權期限屆滿續期作了進一步了明確，第149條第一款規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。第二款規定：“非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。”

根據《城市房地產管理法》、《物權法》，結合《合同法》的基本原理，《出讓合同》示範文本進行了具體細化，出讓合同文本第二十五條規定，非因公共利益需要，合同約定的使用年限屆滿，土地使用者提出續期申請的，出讓人應當予以批准。住宅建設用地使用權期限屆滿，自動續期。第二十六條規定，因社會公共利益需要，申請續期未獲批准的，國有建設用地使用權由出讓人無償收回，宗地上的建築物、構築物及其附屬設施由出讓人收回，補償方式由土地使用者和出讓人雙方約定，或者給予土地使用者相應補償，或者由出讓人無償收回。第二十七條的基本含義是，土地使用者沒有申請續期的，國有建設用地使用權及宗地上的建築物、構築物及其附屬設施，由出讓人無償收回。

因此，一般情況下，出讓土地使用權續期應在應在原出讓合同約定的使用年限屆滿時辦理，非住宅類土地使用權續期至少提前一年提出申請，住宅類土地使用權不需要申請，期限屆滿時自動續期。

2、特殊情況的處理。一種情況是，一些短期的住宅用地出讓合同，出現了居住用地出讓年期為30年、l5年乃至l0年的情況，儘管並不違背法律規定，但購房者發現使用年限過短時要求政府解決延長至法定最高年期;還有一種情況是，一些開發商過去簽訂了短期出讓合同進行房地產開發，在銷售時發現無法銷售而要求提前續期至最高出讓年限。

對於此類問題，可以有兩種解決辦法：一是報經原批准用地人民政府批准後，允許辦理續期手續，簽訂國有土地使用權出讓合同補充協議或重新簽訂出讓合同，將使用年期延長至不超過最高出讓年期，並根據辦理續期手續時的土地市場價格和使用年限變化確定應補交的土地出讓金額;二是根據《物權法》第149條的規定“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，對於住宅用地，可以根據已簽訂的出讓合同來執行，待土地使用權年期屆滿後，再簽訂新的出讓合同。

二、土地使用權轉讓合同續期怎麼處理?

(一)申請

非住宅類土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年，向土地所在地市、縣國土資源管理部門申請續期。

申請續期的，土地使用者應提交下列申請材料：

1、申請書;

2、《國有土地使用證》和原《國有建設用地使用權出讓合同》;

3.地上建築物、構築物及其他附着物的產權證明;

4、原土地使用權人有效身份證明文件;

5、共有房地產，應提供共有人書面同意的意見;

6、法律、法規規定應提交的其他相關材料。

住宅類土地使用權期限屆滿自動續期，土地使用者無需申請。

(二)受理和審查

市、縣國土資源管理部門受理申請後，應當依據相關規定對申請人提交的申請材料進行審查，並就申請地塊的土地用途等徵詢規劃管理部門意見。

(三)擬訂續期方案

1、准予續期

經審查，除根據社會公共利益需要收回該幅土地外，市、縣國土資源管理部門應當准予續期。

2、地價評估，確定續期方案

市、縣國土資源管理部門應當組織地價評估，市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權出讓協調決策機構應當根據土地估價結果、產業政策和土地市場情況等，集體決策，確定續期應繳納的土地使用權出讓金、租金等土地有償使用費，並擬訂續期出讓方案或租賃方案。

3、出讓金核定

申請人應繳納的土地使用權出讓金額、租金額等按照擬續期時的出讓土地使用權市場價格核定。

(四)續期方案報批

市、縣國土資源管理部門應當按照規定，將續期出讓或租賃方案報市、縣人民政府審批。除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准。

(五)簽訂出讓合同，公佈出讓結果

1、簽訂出讓合同

經批准准予續期的，土地使用權人應當與市、縣國土資源管理部門重新簽訂《國有土地使用權出讓合同》或《國有土地租賃合同》，依照規定支付土地使用權出讓金。

2、公佈出讓結果

《國有土地使用權出讓合同》簽訂後7日內，市、縣國土資源管理部門應當將協議出讓結果通過中國土地市場網以及土地有形市場等指定場所向社會公佈，接受社會監督。

(六)辦理土地登記，發放土地使用證。

(七)提前續期的處理

出讓土地使用權續期原則上應在原出讓合同約定的使用年限屆滿時辦理，並至少提前一年提出申請。

但對於一些年期過短影響土地開發利用，使用者申請提前續期的，報經市、縣人民政府批准後，可提前辦理續期手續，簽訂《國有土地使用權出讓合同補充協議》或重新簽訂《國有土地使用權出讓合同》，將使用年期延長至不超過最高出讓年期，並根據辦理續期手續時的土地市場價格和使用年限變化確定應補交的土地出讓金。

應補交的土地出讓金額=辦理續期手續時該宗地續期後剩餘的可使用年期土地市場價格-辦理續期手續時該宗地原出讓合同約定的剩餘使用年限土地市場價格

以上就是小編為大家整理的，土地使用權轉讓合同續期怎麼處理的詳細資料。通過小編的介紹，大家可以得知，土地轉讓合同到期了以後，可以按照國家的規定辦理續期。不同土地的轉讓，有着不同的使用年限，大家在辦理續期的時候需要攜帶好相關的有效證件，按照我國的續期流程進行辦理，有需要的話可以參照小編為大家整理的資料進行。