解讀拆遷協議

拆遷協議是拆遷人與被拆遷人為明確房屋拆遷補償安置中的權利義務關係所訂立的協議。對於每一位面臨拆遷的當事人而言，這無疑是一份非常重要的文書。雖然拆遷的政策性很強，每個地區的拆遷政策都會有所不同，但是所簽訂的拆遷協議卻有它的共通之處。如何去讀懂這份協議，是各位拆遷户要必修的功課。下面安妮律師將就協議中的主要問題進行解讀：

(一)解讀主體

主體是首當其衝的問題。總體而言，拆遷協議是一份雙務平等合同，適用《合同法》和《民法通則》的相關規定，自然會有合同雙方當事人。如果是政府負責拆遷，那甲方一般是拆遷的政府;如果是開發商負責拆遷，甲方則是開發商的公司。

現實生活中，無論是政府還是開發商負責拆遷，一般都會為此項目成立專門的拆遷公司，由該公司為法人，承擔所有的責任。因此，拆遷協議中的甲方一般為某某經濟投資開發公司。

拆遷協議的乙方則是被拆遷人。被拆遷人應當是宅基地使用權人，也就是宅基地使用權證上所登記的人。假若沒有宅基地使用權證，那拆遷協議上的乙方也應該是被拆遷房屋的户主本人。

(二)解讀户口

就北京而言，現有的拆遷主要是針對農村新改造的拆遷，對象基本上為農民。在這樣的拆遷中，農村户口之所以重要，主要是關係到拆遷款的發放對象問題。因此，在拆遷款中對於地的補償，一般只會給農村户口的被拆遷人，即宅基地的使用人。如果是已經轉為城鎮户口的居住人，只能拿到拆遷補助獎勵中屬於實際居住人的部分。如果參與被拆遷房屋建設的，對於拆遷房屋的重置成新價及裝修、附屬物補償部分也可以享受一定補償份額

(三)解讀拆遷補償款

拆遷補償款一般分為二部分：一是房屋拆遷補償款，二是拆遷補助獎勵款。以下我們將分開解讀：

房屋拆遷補償款，顧名思義是對房屋的補償。事實上，這部分的補償主要是二個方面：一是給宅基地的錢，稱為區位補償款。這是拆遷補償中最大頭的部分，一般要佔到整體拆遷補償的一半左右金額。另一個是給房屋和裝修的錢，稱為房屋重置成新價和裝修、附屬物補償。這部分是專門針對地上物的補償，也是針對房屋所有權人的補償。正如第二點所述，如果參與了建房，就能享受這部分的補償。

拆遷補助獎勵款，這部分主要針對實際居住人而發放的補償。包括：搬家補助費、提前搬家獎勵費、停產停業綜合補助費、工程配合獎、以及大病補助等費用。這部分的補助一般是按人頭計算的，對於户口沒有過多的要求，只要能證明在被拆遷房屋中實際居住就可以享受這部分補償。

除開上述兩部分費用外，拆遷公司還會根據拆遷的具體情況發放週轉費、臨時安置補助費以及回遷樓延遲交樓費等其它費用，這些費用一般以補償協議的方式與被拆遷人簽訂，而不會列舉在主拆遷協議中。

(四)解讀拆遷補償方式

現行的拆遷補償方式主要有二種：一是貨幣補償，一是回遷樓補償。實踐中，拆遷公司一般都會給被拆遷人以安置面積補償。安置面積的計算有二種方式：一是按被拆遷户的人頭平均計算，例如：一户中被拆遷安置對象有五人，每人享有50平方米的安置面積，即此户共享有250平方米的安置面積，可按安置價格購買250平方米的回遷樓。二是按被拆遷房屋的實際面積計算。例如：被拆遷户房屋實際面積為432平方米，那該户被拆遷人可按安置價格購買432平方米的回遷樓。

如果被拆遷人選擇回遷樓補償方式，會分開簽署二份協議。一份是貨幣補償協議，即被拆遷人因為自家房屋被拆除而獲得的總體金錢補償。另一份是房屋購買協議，即被拆遷人與回遷樓開發商簽訂的房屋買賣合同。回遷樓的購房款一般是被拆遷人在拿到總體拆遷款後，再單獨交納。通常情況下，被拆遷人可以自行選擇回遷樓的套數及每套房屋的具體面積，但總體面積不能超過安置面積。如有少量超過安置面積的，則不能享受安置價的優惠，會要求按市場價來購買超過的面積。

如果被拆遷人選擇貨幣補償的話，通常只會有一份拆遷協議。對於被拆遷人所放棄的安置面積，拆遷公司會另行發放棄樓款以示補償。