轉按揭貸款指南

一、按揭與轉按揭的概念

按揭是香港的叫法，在中國人民銀行和各商業銀行的正式文件中稱為個人住房抵押貸款，即借款人在支付了首付款之後，以所購住房作為抵押物向銀行申請的、用於支付剩餘房款的貸款。
　　顧名思義，轉按揭就是轉讓個人住房抵押貸款(以下稱為按揭)的行為。
　　二、轉按揭的分類
　　按揭涉及兩方主體：借款人和銀行。對於銀行而言，按揭是債權;而對於借款人來説，按揭是債務。根據轉讓主體不同，可以將轉接揭分為債權轉讓和債務轉讓。債權轉讓指按揭在債權人之間的轉讓，即借款人將在甲銀行辦理的按揭轉到乙銀行;債務轉讓指按揭在債務人之間的轉讓，即原借款人將按揭轉給新借款人。
　　香港地區的轉按揭主要是債權轉讓，而我國內地現階段的轉按揭還僅限於債務轉讓。
　　三、轉按揭的動因
　　在香港地區，按揭利率由各家銀行自行確定，一般採用與最優惠利率(P)掛鈎，在此基礎上加減一定比例，如“P-2.25%”，同時，各家銀行鍼對按揭推出了一系列優惠條件，如贈送火險、免信用卡年費等。由於各家銀行按揭利率各不相同且經常變動，提供的優惠條件也有差異，對於不同借款人來講，在不同時間將按揭由一家銀行轉到另一家銀行是有利可圖的。而且，在香港地區辦理轉按揭手續相當簡單，借款人只需支付5000港幣的律師費，所有手續都由律師來完成，加上各家銀行出於競爭需要，一般都替轉到本行的借款人交納5000元律師費，實際上借款人無需付出任何代價，更是刺激了轉按揭的發生。
　　而在內地，按揭利率由中國人民銀行統一制定，各家商業銀行要求提供的資料、辦理時間大致相同，對於借款人而言，銀行提供的基本是無差異服務，在哪家銀行辦理按揭都一樣，因而沒有債權轉讓的必要，這也是目前內地轉按揭業務僅限於債務轉讓的原因。
　　那麼，什麼情況下會產生轉按揭(以下凡沒有特殊説明，僅指債務轉讓)的需求呢?
　　一是借款人轉讓作為抵押物的住房。根據《城市房地產抵押管理辦法》的規定，借款人轉讓設定抵押權的房地產，必須經過抵押權人同意，並將轉讓所得價款用於提前清償所擔保的債權。購房人在購買原借款人轉讓的住房時，需要向銀行申請按揭。轉按揭將這兩個過程有機地結合起來，縮短了交易時間，方便了買賣雙方。
　　二是借款人連續違約達到一定期數。根據抵押合同(或主從合一的按揭合同)的約定，當借款人連續違約達到一定期數(一般為三個月)時，抵押權人有權處分抵押物。如果採用強制拍賣等手段，受快速變現的影響，抵押物價格一般大打折扣，拍賣所得價款可能不夠償還銀行貸款，造成銀行和借款人的損失。而通過轉按揭，房屋轉讓為正常交易，可以避免這種損失。