遺贈房產後買賣

已經抵押的房產如何買賣

(一)出賣人自行償還抵押貸款

雙方簽訂房地產買賣合同之後，由房東自籌資金，一次性提前歸還尚欠銀行的全部貸款餘額，之後銀行釋放抵押權，由房地產交易中心註銷抵押登記，如此，房東取得了該房產的完全產權，接下來，雙方即可按照一般的二手房買賣流程完成交易。

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(二)買方替抵押人提前還貸

雙方簽訂房地產買賣合同之後，買方將應當支付的首期房款專項用於幫助房東歸還貸款餘額。採用這種方法時，需要找到一個雙方都信任的第三方(如信譽良好的中介公司、律師事務所或其他擔保機構等)，全程控制每一個環節，消除由於雙方互不信任或房東缺乏誠信而可能導致的交易風險。如果買方首期房款不足以全部償還房東的貸款餘額，房東還可以委託一家擔保機構提供墊資的服務，補足差額。這樣就可以解除抵押手續，按照一般二手房流程進行交易了。

(三)辦理轉貸

雙方簽訂房地產買賣合同之後，雙方共同向房東的原貸款銀行申請辦理轉貸款(轉按揭)手續，不過需要注意的是，轉按揭手續較為繁複，且不是所有銀行都有這項業務，而如果買方需要到另一家銀行辦理貸款，則會出現跨行轉按揭的問題，兩家銀行之間是否能順暢地配合，將是交易成敗的關鍵。因此，買賣雙方在準備採取轉按揭的模式解決上述抵押問題之前，必須向相關方進行充分諮詢，明確銀行的具體要求和辦理流程，以免簽訂了合同之後才發現這種方法不可行。

從上文我們可以得知，已經辦理抵押的房產需要滿足一定的條件才可以買賣，因此買賣已經抵押的房產時，買賣雙方應注意抵押權人的意見，否則會影響到交易結果。同時，雙方當事人應在買賣合同中約定好如何處理抵押，以免發生爭議。