商品房買賣仲裁調解申請書

商品房買賣糾紛怎麼調解

1、分析法律政策，正確加以引導

在我國，商品房買賣既體現了交易雙方的意思自治，又受到房地產法律法規和政策的制約。而糾紛的形成，很大程度是因為當事人對法律法規及相關政策不瞭解，這就需要調解人員將當事人的行為納入法律或政策的軌道進行解説，通過釋明使雙方逐漸對法律規定及政策導向形成正確認識，對行為後果產生預期，從而有了承認錯誤和接受調解的心理準備。調解人員還應當不失時機地進行疏導，運用權衡利弊的方法消除當事人的對立情緒，通過為其算經濟賬的方式使雙方縮小差距，實現平衡。

2、房產商未兑現廣告承諾的調解處理

根據法律規定，商品房銷售廣告和宣傳資料為“要約邀請”，一般不是合同的內容，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的説明和允諾內容具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。也就是説，該説明和允諾即使未載入商品房買賣合同，也應視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。因此，調解時應根據實際情況區分銷售廣告和宣傳資料的內容是屬於正常的商業宣傳，還是屬於房產商必須恪守、不得違反的承諾。此外，此類糾紛中雙方大多沒有約定房產商交付房屋不符合廣告宣傳時的違約金計算標準或金額，而購房人要證明其損失額又具有相當難度，故應通過調解使房產商認識到確實存在違約行為，且其相較於購房人處於優勢地位，考慮到企業品牌及長期發展，妥善的方案是對購房人作出合理補償。

3、商品房質量問題的調解處理

首先，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格而發生糾紛的，如果通過加固等方式能夠修復，則可以調解繼續履行合同;如果難以通過修復辦法解決，則應調解解除合同。需要注意的是，上述兩種方案都不影響買受人要求出賣人承擔相應的違約責任。其次，除主體結構質量不合格之外，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，調解時也應考慮合同的解除及出賣人承擔違約責任;交付使用的房屋存在質量問題，如在保修期內，出賣人應當承擔修復責任;出賣人不同意修復或者在合理期限內拖延修復的，則可調解由買受人自行修復或者委託他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

4、商品房面積問題的調解處理

在調解商品房實測面積與暫測面積誤差引發的糾紛時，應認真查看當事人在合同中對面積誤差處理的約定，如當事人約定“除法律、法規、規章另有規定外，按多退少補方式計算”，則不能簡單按多退少補的方式結算面積誤差款。因為《上海市房地產轉讓辦法》第四十四條規定，因公用分攤面積增加導致房屋建築面積增加的，購房人不承擔超出部分房款。該規定應屬“法律、法規、規章另有規定”的情形，此時購房者應僅就套內面積增加部分支付補差款，而無需就公用分攤面積增加部分支付補差款。如果合同僅約定“按多退少補方式計算”，則可按照《商品房買賣合同司法解釋》的規定，即出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的按照約定處理。因雙方約定的面積誤差按多退少補結算不違反法律法規的禁止性規定，應以約定為準。

但也要説明在開發商出現逾期交房的情況下，不是一定就會產生糾紛。但作為購房者而言，這種情況下自己的利益肯定是會受到損害的，因此有必要採取措施進行維權。