二手房交易中的“凶宅”問題

司法實踐認為，從我國的傳統風俗來看，曾經發生過非自然死亡事件的“凶宅”的確會影響購買者的購買意願和房屋的價值，司法實踐在出售者在隱瞞凶宅事實的情況下，支持購買方以合同欺詐為由撤銷房屋買賣合同，或者在購買者簽訂房屋買賣合同時對房屋有凶宅的性質不知情，以重大誤解為由主張撤銷房屋買賣合同。

這裏注意4點：

1.撤銷房屋系凶宅的房屋買賣合同必須以訴訟或仲裁的方式進行，單方面通知上家撤銷起不到撤銷合同的法律後果；

2.應當在知道凶宅事實後的1年內，以重大誤解撤銷的在知道凶宅事實後的90日內訴訟或申請仲裁（仲裁必須有仲裁協議，現實中的房屋買賣合同模板基本上都約定了訴訟的糾紛解決方式，很少有約定仲裁的）。一旦過了上述期限，不可撤銷合同，只能考慮以合同解除或者違約賠償方式主張，如果沒有約定凶宅系可以解除合同的事由，法院判決解除合同的可能性不高；

3.如果沒有證據證明上家的確有隱瞞凶宅的事實，只能以重大誤解為由撤銷合同，此時上家沒有過錯，主張撤銷合同的同時要求對方賠償損失一般不會得到法院支持；

4.房屋內有非正常死亡的情況才會認為屬於“凶宅”，比如自殺，殺人等，突發疾病後送醫不治身亡，老人自然死亡均不屬於非正常死亡。

除了要求上家承諾房屋非凶宅，下家為保護已方利益，可以在房屋買賣合同中或者在補充協議中約定，一旦房屋被發現為凶宅，下家有權選擇撤銷合同或解除合同，並要求對方賠償具體的金額作為違約賠償。

民法典相關法律規定：

第一百四十七條 基於重大誤解實施的民事法律行為，行為人有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。

第一百五十二條有下列情形之一的，撤銷權消滅：

（一）當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內、重大誤解的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起九十日內沒有行使撤銷權；

（二）當事人受脅迫，自脅迫行為終止之日起一年內沒有行使撤銷權；

（三）當事人知道撤銷事由後明確表示或者以自己的行為表明放棄撤銷權。

當事人自民事法律行為發生之日起五年內沒有行使撤銷權的，撤銷權消滅。

第一百五十七條 民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力後，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的，依照其規定。

相關判例：

（2016）滬0105民初14301號；（2016）滬0120民初4625號；（2015）寶民三（民）初字第818號；（2020）滬0106民初35951號