河北省保定市定興縣律師事務所解析——常見合同無效的九種情形

我籤的這種合同有效嗎？

合同這樣約定有法律效應嗎？

這樣約定的協議，雙方權益有保障嗎？

經常接到這樣的諮詢，歸納了一下供大家參考。

情形一：為借款而簽訂房屋買賣合同

【解析】原告與被告簽訂的《房地產買賣協議》系虛假的意思表示實施的法律行為，雙方的交易情形更符合民間借貸法律關係的特徵，《房地產買賣協議》因系虛假意思表示而無效，房屋應當返還給原告。

情形二：將無建設工程規劃許可證的房屋對外出租

【解析】原告將沒有取得土地權屬證書的土地和房屋出租給被告使用，且訴爭的租賃房屋未取得有效的房屋產權證書或建設工程規劃許可證，故原告和被告間的土地和房屋租賃合同應屬無效合同。

情形三：建設工程施工合同因違法而無效

【解析】建設工程施工合同具有下列情形之一的，應當依據民法典第一百五十三條第一款的規定，認定無效：

●承包人未取得建築業企業資質或者超越資質等級的；

●沒有資質的實際施工人借用有資質的建築施工企業名義的；

●建設工程必須進行招標而未招標或者中標無效的。

情形四：將尚未確定房號的房屋出售給他人

【解析】被告在與原告簽訂房屋買賣合同時尚未實際取得案涉交易房屋，且在合同簽訂時尚不能確定房屋的具體坐落，直至本案法庭辯論終結前仍未取得抽籤分房資格，交易標的無法確定，不具備房屋買賣合同的必要條款，該合同不成立。注意：合同不成立的，比照合同無效處理。

情形五：公司未召開股東會即為其股東提供擔保

【解析】公司為公司股東或者實際控制人提供擔保的，必須經股東會或者股東大會決議。公司未經股東會決議就為其公司股東提供擔保，應認定擔保合同無效，各方應根據過錯各自承擔相應的民事責任。債權人、擔保人有過錯的，擔保人承擔民事責任的部分，不應超過債務人不能清償部分的二分之一。

情形六：非同一村民小組成員之間的宅基地房屋買賣

【原房屋已拆】被告與原告不屬於同一集體組織成員，雙方買賣農村私有房屋、轉讓宅基地的行為損害了農村集體經濟組織的利益，違反法律法規的禁止性規定，故雙方簽訂的《買賣房屋協議》無效。慮到案涉房屋的買賣時間較長，被告實際居住已有十九年，基於誠信原則，故該房屋不應再另行返還，且該房屋現已實際拆除，確無返還可能性。

【原房屋未拆】涉案房屋面臨拆遷，原告出於趨利動機而要求確認買賣無效並返還房屋，因涉案房屋買賣雖然無效，但在此買賣中，原告對其宅基地使用權已作棄權處分，被告實際使用該房屋而拒絕返還，當地村委會及土管部門對此亦未作明確處理，鑑於本案目前情況，宅基地使用權及房屋不宜迴轉，沒有返還的必要，故原告要求返還房屋的請求，本院不予支持。

情形七：民間借貸合同因違法而無效

【解析】民間借貸具有下列情形之一的，人民法院應當認定民間借貸合同無效：

●套取金融機構貸款轉貸的；

●以向其他營利法人借貸、向本單位職工集資，或者以向公眾非法吸收存款等方式取得的資金轉貸的；

●未依法取得放貸資格的出借人，以營利為目的向社會不特定對象提供借款的；

●出借人事先知道或者應當知道借款人借款用於違法犯罪活動仍然提供借款的；

●違反法律、行政法規強制性規定的；

●違背公序良俗的。

情形八：惡意串通損害第三人利益的合同無效

【解析】雖然服裝廠的投資人登記為被告一，但其實際是由被告一及原告二人共同設立、共同經營，屬於原告、被告一夫妻共同財產，被告二作為原告、被告一的兒子，對此應當是明知的。在原告、被告一夫妻間產生矛盾的情況下，被告一和被告二在半年不到的時間裏將服裝廠的股權來回轉讓了三次，第一次轉讓時對價為0元，第三次轉讓時對價為10萬元，該轉讓價格明顯低於市場價格，且被告一和被告二確認實際未支付對價，由此可以看出，二被告之間的股權轉讓，是惡意串通損害原告合法權益的行為。

情形九：以欺詐手段簽訂的合同可被撤銷

【解析】原告購買的商品房系商鋪，而商鋪因其經營用途對其門前場地的開闊程度及進出的便利要求不同於一般商品房，相關信息足以構成影響交易的重要信息，且案涉商鋪在原、被告雙方簽訂合同時並非現房而為期房，原告對於案涉商鋪的瞭解也全有賴於被告的宣傳、告知，故被告在與原告簽訂商品房買賣合同時應當根據誠實信用原則全面、真實地告知原告案涉商鋪的位置、設計及規劃等相關信息，但被告事實上卻未如實告知原告案涉商鋪為特殊設計，向原告隱瞞了商鋪的真實情況，致使原告在違背真實意思的情況下與被告訂立了合同，故原告有權請求撤銷該合同。

如你遇到合同方面的法律問題需要諮詢，可以聯繫我。

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