未告知出售房屋已抵押合同的效力

合同效力，指依法成立受法律保護的合同，對合同當事人產生的必須履行其合同的義務，不得擅自變更或解除合同的法律拘束力，即法律效力。這個“法律效力”不是説合同本身是法律，而是説由於合同當事人的意志符合國家意志和社會利益，國家賦予當事人的意志以拘束力，要求合同當事人嚴格履行合同，否則即依靠國家強制力，要當事人履行合同並承擔違約責任。

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轉讓抵押房屋合同的效力怎麼認定?

轉讓抵押房屋合同的效力的認定問題是司法實踐中經常爭論的焦點。那麼，轉讓抵押房屋合同的效力怎麼認定？認定轉讓抵押房屋合同的效力需要考慮哪些因素？轉讓抵押房屋合同的效力的影響因素有哪些？

  一、轉讓抵押房屋合同是否有效

(一)抵押房允許轉讓，但抵押房轉讓附有一定條件

總的來説首先抵押財產是允許轉讓的，而非老觀念中轉讓抵押物無效。其次，抵押財產要實現轉讓附有一定條件，轉讓條件成就時才發生抵押財產所有權的變化。另外，關於抵押物轉讓的法律規定是針對行政管理性質的規定，而不是針對抵押物轉讓合同效力的強制性規定。根據房屋買賣協議，在受讓方按合同約定支付價款的前提下，轉讓方負有將房屋產權變更登記到受讓方名下的義務，含使轉讓房達到轉讓條件，包括解除房他項權利抵押(合同各方另有約定的除外)。可能因為轉讓方認為價格賣低了，想毀約，於是以抵押房不允許買賣或轉讓而主張商品房買賣協議無效。實際上，轉讓方是以自己不履行協議的違約事實，不使轉讓房達到轉讓條件，不進行過户登記。

(二)不符合轉讓條件的，房屋不得進行過户登記

被轉讓房屋因為設置了抵押權而不能轉讓，應理解為房屋產權變動的結果條件，而不是原因條件，不符合轉讓條件的，房屋不得進行過户登記，不發生物權轉移，但轉讓協議本身不應受到影響，協議仍然有效。這即是《物權法》第15條的規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。”

  二、買到抵押房如何避免風險

(一)抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效

根據《擔保法》的規定，抵押期間，抵押人轉讓已經辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。

(二)開發商故意隱瞞抵押狀況，購房者可申請賠償

開發商在嚮應女士出售抵押商品房時即未通知抵押權人也未將抵押的情況告知買受人，因而其轉讓行為是無效行為。也就是説，應女士與開發商所簽訂的商品房購銷合同屬於無效合同。因此，銀行作為抵押權人，在債務人(開發商)遲延履行還款義務的情況下，有權依照法律相關規定實現抵押權。

此時，購房者可以根據《最高人民法院審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條追究開發商的相關責任。該解釋規定“出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。”消費者可以向法院起訴開發商返還自己已付的購房款、房款利息、裝修費用等，並可請求開發商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

365小編為您整理有關轉讓抵押房屋合同的效力認定的問題。在實踐中，小編提醒相關房產抵押人一定要注意抵押合同條款的約定，合同條款不能違背法律的規定，否則會引起相關合同效力糾紛。

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