對當前二手房買賣存在風險的探析

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對當前二手房買賣存在風險的探析在目前尚不規範的二手房市場上，消費者稍不留神就會栽進陷阱裏，通過對以下案例進行分析，筆者

希望能為購房者提供—些法律上的幫助。

按揭二手房：付了錢也拿不上房產證

張某—家原本住在—套40多平方米的房子坐。孫子降生後，愛孫心切的張某，決定出資給兒子一家買一套大一點的房子。經過多方查看，最終張某將目光銷定一套位於市區某小區100平方米的二手房。賣房者王某坦白地説，這套房子目前還有一部分按揭款未付清，所以沒有拿到房產證，但房產公司承諾半年之內就辦理好房產手續。雙方協商後，以16萬元的價格成交。張某到銀行交付了剩餘的按揭款6萬元，並給了王某3000元定金作為買房的預付款，答應待房產證辦下來，再將剩餘的房款付給王某。可時間一天天過去，房產證卻遲遲辦不下來。到現在，買新房的喜悦早巳退去，張某腦子業只剩下等待房產證的焦慮了。

專家評析：購買按揭二手房要注意以下幾點：當買受人替出賣人還清剩餘按揭款時，一定要在銀行辦理解除抵押關係手續，這是以按揭方式購買二手房的必備條件。在辦理此業務時需要注意以下幾點：一、買房人要了解所購買的房屋在銀行抵押解除後，能否拿到房產證，該居屋所在的摟盤大證是否辦好；二、在辦理過户前，要去房產交易局查詢該房屋是否存在一房多按揭的情形。建議買房者最好去實地查看該房屋的使用狀態，實際售房人與房產局登記的產權人是否一致；三、買房人還要防止銀行抵押解除後，出賣人將房屋另行賣給他人，或者出賣人收了錢拒不交房。

工程抵債房：產權不明無法辦房產證

去年1月份，許某看中了市區南地段某小區的一套110平方米的房子。開發商稱，這套房子是工程抵債房。隨後，許某與建設樓房的一個包工頭商談，對方稱急等用錢，如果許某能保證一次性付款，17萬元就能簽約。許某立刻準備好現金，與包工頭簽訂了購房合同，並支付了房款。然而合同簽訂後，一連串的麻煩接踵而至。先是房產公司稱房產證的大證沒有辦下來，居民的房產證何時能辦下來還無法確定。緊接着，許某人住後，物業公司管理混亂，各居民家中的水電暖安裝又不到位，找物業公司也不給解決。

專家評析：現實生活中，開發商因資金問題不能及時給建設方、供貨商付款，在這種情形下，就用房子抵債。實際上建設方和供貨商不具備賣房的資質。消費者不能直接與接受工程抵債房的供貨商、建設方籤合同。由於建設方和開發商之間往往有未解決的經濟糾紛，當經濟問題沒有解決的時候，消費者購買了這類房子，就會直接影響自己的經濟利益。建議購房人直接與開發商簽訂相關買賣合同，辦理入住購房手續。

經中介購房：房產糾紛屢見不鮮

劉某想為兒子找個好學校，所以他打算在市區北段購買一套二手房，目的就是想把孩子的户口遷到該學區，但苦於找不到好的房源，於是想通過中介解決。和中介公司聯繫上的當天，中介公司的工作人員就帶他看了一處地段不錯的房子。中介公司拿出房產證和公證書，證明其可以代房主賣房子。劉某立即與中介公司簽訂了購房合同，雙方以18萬元價格成交。房產證辦好後，劉某要辦理土地證，可中介公司拒絕配合，原因是購房合同中對此沒有約定。之後，又一個問題出現了。原房主搬走後，並沒有將其户籍從派出所遷走，當劉某準備將兒子的户口遷過來時，才發現無法辦理。劉某去找中介公司打聽原房主的下落，中介公司卻不願透露。最終，在派出所民警的協助下，劉某才找到原房主，將孩子的户口辦好。當他與原房主交談時，才知道原房主賣房的價格僅15萬元。

專家評析：近年來，與中介公司有關的房屋投訴案件有增無減，分析起來可以歸納為“兩多”，一是被投訴的多為原房主兩證不全；二是户生糾紛的原因多為合同條文界定不清。目前本市房屋中介機構雖有統一的合同文本，但事為確定好的內容，其條款難免對中介公司更為有利。所以簽訂購房合同時，消費者一定要把協議內容看細緻。你認為條款不清，有權要求修改或補充。同時，要明確雙方責，權、利。比如在合同中明確，一旦發現一方違約，或有欺騙行為，應負什麼責任等等。這樣的合同對雙方更有約束力，一旦發生糾紛，處理起來也更有依據。