婚前買房一定是個人房產嗎

當房子成了結婚的“充分必要條件”，婚前購房也隨之演變成了一場沒有硝煙的“房產分割戰役”。那麼，婚前買房有哪些需要注意的事項呢？接下來我們來看看婚前購房五種情況的房產分割解析。

? 戀愛期間買房，男女雙方共同出資付首期款

以兩人名義辦理抵押貸款，實際只有男方在還貸，後來雙方分手沒有結婚。房屋如何分割？

1、對內關係，是按份共有，以雙方實際出資額確定比例份額。

2、對外關係，均為房屋共有人，房屋的出租，出售均需兩人同意。

3、一方要取得全部產權需協商一致，並及時辦理過户手續，但如有按揭未清，需先還貸解押，再重新辦理抵押貸款，其間還涉及承擔一系列税費，會耗費不少精力和金錢。

注意：戀愛期間合夥買房要慎重，簽訂出資協議，保留出資憑證。

? 婚前買房婚後辦產權證，是否是夫妻共同財產

1、如果購房時無貸款，不影響一方婚前財產的認定，婚後房屋也不會隨着時間的推移而轉為夫妻共同財產。

2、如果購房時有貸款，婚後共同償還，產權則為按份共有，婚前一方出資部分為婚前財產，婚後共同還貸部分為夫妻共同財產。

注意：保留好《房屋買賣合同》、《抵押貸款合同》、付款憑證、銀行存取款單據。

? 父母出資為子女購房，一方出資另一方未出資

1、贈與關係，如沒有憑據證明父母的出資性質即視為贈與。

2、借貸關係，子女向父母借錢並打借條，婚後視為夫妻共同債務。

注意：為防止將來發生爭議，父母出資也應與子女簽訂簽訂借款協議，最好辦理公證。

? 婚前一方購置的房產婚後再售的財產權屬問題

1、仍然屬於婚前財產，但實踐中存在離婚時財產來源及區分問題，所以要保留相關證據。如：房屋買賣合同，轉賬憑證，避免一行多户頭或多行多户頭。

2、若再售後又購置共同居住的房屋，要保留證明財產前後變化關係的證據(如前後的資金流向)，才能獲得法律上的支持。

? 婚前房產婚後房產證加名，離婚房產如何分配

這種情況相對複雜，分四個要點進行介紹：

(一)問：目前離婚案件的財產分割，房產證有另一方名字和沒有另一方名字，判決有何區別？有名字的話就一定能分到二分之一房產嗎？

有區別：1、如果產權登記有另一方名字，另一方對房產就有產權份額。但有名字分割時並不一定就是二分之一。關於分割，有協議的從協議，沒有協議的，還需要綜合考慮各方對房產的貢獻等因素。

2、如果是婚前購房且沒有共同還貸部分，那麼離婚時，如果房產證只有一方名字，那麼房產就屬於婚前個人財產，歸產權方所有。

如果房產證上加了另一方名字，那麼房產就屬於雙方共同財產，協議分割，協議不成的由人民法院依法判決分割。

3、如果是婚前購房但存在共同還貸，但房產證只有一方名字時，根據婚姻法新司法解釋相關規定，雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償；如果房產證上加了另一方名字，那麼房產就屬於雙方共同財產，協議分割，協議不成的由人民法院依法判決分割。

4、如果有貸款未還清，還要區別該房產本身屬於婚前個人財產還是夫妻共有財產進行確定。

如果屬於夫妻共有財產，則未還貸部分作為夫妻共同債務進行處理。如果屬於一方婚前購買、婚內還貸的，則未還清的貸款作為該產權人個人債務繼續償還，已經償還的部分及其增值作為夫妻共同財產進行分割。

5、對於房產增值部分的補償，可以根據房屋購置資金的來源及其在全部房價款中所佔的比例來考量其分割原則。

(1)一方婚前購房時交納的首付款以及其個人償還的貸款部分，該部分系不動產的自然增值，並非投資收益，不應作為夫妻共同財產分割。

(2)雙方婚後共同還貸部分屬於夫妻共同財產，其對應的房產增值也應當屬於夫妻共同財產。

房屋所有權人不僅應當補償另一方夫妻共同還貸部分的一半，還應該補償共同還貸部分對應的房產增值。

(3)尚未償還的貸款部分，未歸還的貸款是房屋所有權人的個人債權，其對應的房產增值也應當屬於房屋所有權人所有，另一方無權要求分割其對應的增值部分。

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【律師介紹】張穎律師，男，民商法學碩士，主要涉及公司（訴訟、非訴）業務、企業法律風險防範、房地產糾紛、拆  遷補償、交通事故、婚姻、繼承、醫療損害賠糾紛、勞動仲裁、工傷事故、人身損害賠償、知識產權等民商事糾紛等；