房地產企業土地增值税計算方法

一、房地產企業土地增值税計算方式

房地產企業土地增值税一般是採取先預交後清算的方式進行的(一般的預徵率在2%-4%，具體每個地方不一樣的)。先計算可以扣除項目金額(包括土地成本、建造成本、税金、開發費用及利息、加計扣除等)，計算收入，收入-扣除項目金額=增值額，增值額/扣除項目金額=增值率，按税率計算税額。

二、房地產企業土地增值税計算步驟

計算土地增值税的公式為:應納土地增值税=增值額×税率

1、公式中的“增值額”為納税人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額後的餘額。

納税人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。 計算增值額的扣除項目: (1)取得土地使用權所支付的金額; (2)開發土地的成本、費用;(3)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格; (4)與轉讓房地產有關的税金;(5)財政部規定的其他扣除項目。

《土地增值税暫行條例實施細則》第七條第六款規定，該扣除項目為“根據條例第六條(五)項規定，對從事房地產開發的納税人可按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和，加計20%的扣除”，即“取得土地使用權所支付的金額”和“開發土地的成本、費用”之和的20%。但上述加計扣除項目，並不是所有的房地產轉讓銷售在計算土地增值税時都可以加計扣除的，只有符合一定的條件才可以享受。一是必須是從事房地產開發的納税人，也就是具有開發資質的企業;二是必須實際從事了房地產開發業務，對只從事房地產二手轉讓的企業，不得減除加計扣除項目。

2、土地增值税實行四級超率累進税率

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，税率為30%。 增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，税率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，税率為50%。 增值額超過扣除項目金額200%的部分，税率為60%。上面所列四級超率累進税率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。 納税人計算土地增值税時，也可用下列簡便算法:計算土地增值税税額，可按增值額乘以適用的税率減去扣除項目金額乘以速算扣除係數的簡便方法計算，具體公式如下:

(一)增值額未超過扣除項目金額50%土地增值税税額=增值額×30%；

(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值税税額=增值額×40%-扣除項目金額×5%；

(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值税税額=增值額×50%-扣除項目金額×15% ；

(四)增值額超過扣除項目金額200%土地增值税税額=增值額×60%-扣除項目金額×35% 公式中的5%，15%，35%為速算扣除係數。

以上是關於房地產企業土地增值税計算方法的回答，土地增值税是按次徵收的，每發生一次轉讓就要繳納一次增值税，根據上文得知增長率高的增值税也就相應比較高，屬於國家對房地產土地的市場調控，抑制非法買賣土地獲取暴利的行為。