房地產營業税納税義務是怎樣的

一、房地產營業税納税義務

房地產業的納税義務發生時間為納税人轉讓土地使用權或者銷售不動產並收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。國務院財政、税務主管部門另有規定的，從其規定。取得索取營業收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應税行為完成的當天。

營業税扣繳義務發生時間為納税人營業税納税義務發生的當天。

二、特殊規定

《細則》第二十五條規定：

1、納税人轉讓土地使用權或者銷售不動產，採取預收款方式的，其納税義務發生時間為收到預收款的當天。

2、納税人提供建築業或者租賃業勞務，採取預收款方式的，其納税義務發生時間為收到預收款的當天。

3、納税人發生本細則第五條所稱將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人的，其納税義務發生時間為不動產所有權、土地使用權轉移的當天。

4、納税人發生本細則第五條所稱自建行為的，其納税義務發生時間為銷售自建建築物的納税義務發生時間。

三、納税義務發生時間的規定

根據《營業税條例》第十二條的規定，銷售不動產營業税納税義務發生時間基本確定原則為：收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。《營業税條例實施細則》又對“收訖營業收入款項”和“取得索取營業收入款項憑據的當天”作出了具體解釋：

收訖營業收入款項，是指納税人應税行為發生過程中或者完成後收取的款項。

取得索取營業收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應税行為完成的當天。

確定先後按照孰先原則，即“收訖營業收入款項”和“取得索取營業收入款項憑據”的時間，那個在先以那個時間為納税義務發生時間。

同時，實施細則對採取預收款方式交易的四種應税行為的納税義務發生時間作出了例外規定，以“收到預收款的當天”為納税義務發生時間。四種應税行為分別是：轉讓土地使用權、銷售不動產、提供建築業和租賃業勞務。

四、如何確定納税義務發生時間

採取預售銷售形式的，為收到預收款的當天。採取現售銷售形式的，一般為書面合同確定的付款日期的當天。對於不動產的交易，買賣雙方都比較謹慎，正常情況下均簽訂合同，並且約定也很詳細，一般都約定付款日期。親朋好友之間的買賣可能有不簽訂合同的情形，或者即時簽訂了也不是很詳細，可能會存在沒有約定付款日期的情形。

如果出現此種情況，納税義務發生時間的確定關鍵在於“應税行為完成”的理解上。不動產的銷售涉及四個基本環節：合同簽訂、合同生效、交付和物權變動，其中合同生效是物權變動的前提，但合同生效最終卻不一定產生物權變動的效果。在四個環節中，交付是相對比較獨立的環節，雙方只要形成合意，不動產就可以交付。同時，在沒有特別約定的情況下，交付是風險轉移的標誌。由此可以確定，不動產交付給購買方應税行為即完成。

(一)一次付款。

買賣雙方在簽訂合同銷(預)售合同時，一次性支付全部購房款的，納税義務發生時間為收取購房款的當天或者合同約定應當收取購房款的當天。銷售方在沒有取得銷售許可證之前預收定金的，納税義務發生時間為預收定金的當天。如果將來退回定金的，可衝減當期的應税營業收入。

(二)分期付款。

買賣雙方在簽訂合同銷(預)售合同時，約定分期支付購房款的，納税義務發生時間為合同約定的付款日期的當天。最後一筆付款，有的約定在交房前;有的約定在產權變更的當天。由於產權變更的辦理時間，雙方無法掌控，一般僅約定為產權變更的當天，而沒有約定具體的年月日。象這種情況，能否按照沒有約定付款日期確定納税義務發生時間呢?回答是否定的。如果出售方因某種原因，一直無法給購買方辦理產權變更手續，出售方就無權向購買方索要剩餘的售房款，並且有可能會因違約而向購買方支付違約金。因此剩餘售房款的納税義務發生時間只能是產權變更的當天。

(三)抵押貸款。

隨着房地產市場的持續升温，在商品房銷售中，抵押貸款被廣泛運用，一手房、二手房均可採用，但小產權房不能採用，因為小產權房屬違章建築，不能取得合法的權屬證明。房地產抵押貸款又稱按揭貸款，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移佔有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。購買方以其購買的住房作為抵押物，向銀行申請貸款，由銀行直接把貸款作為購房款支付給房地產開發企業，購房人按照約定的時間和金額分期償還貸款。抵押貸款的納税義務發生時間為開發商收到首付款或合同約定應當收取首付款的當天和銀行劃入款項的當天。

以上全部內容就是本站的小編為大家整理的房地產營業税納税義務發生時間的主要內容。相信很多朋友已經仔細閲讀了上述內容並且瞭解到納税時間根據一次付款、分期付款、抵押貸款這三種情況的不同而實際結果有所不同。因此，在納税的時候一定要認真總結自身的實際情況屬於哪一種再進行判斷。