未過户的購房合同能否解除

房屋轉讓在生活中經常發生，一個不能避免的問題就是過户，當簽訂了購房合同，未過户時，由於一些原因不想履行合同，那麼這個購房合同能解除嗎?法律是如何規定的?本站為您解答。

一、未過户的購房合同能解除嗎？

2007年10月1日，《中華人民共和國物權法》施行，其中第九條明確規定“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力”，這就明確了我國不動產的權屬是以登記為準，即判斷是否是房屋的所有權人以不動產權屬證書為依據。物權法頒佈之前，很多房屋買賣合同簽訂後未進行權屬的變更，大多數僅僅是把產權證轉移給買受人，物權法頒佈後，加之房價大漲，很多賣房人就產生了這樣的念頭，認為自己沒有過户，房子就還是自己的，自己可以想不賣房就不賣房，妄圖收回自己原先“低價”賣掉的房子。殊不知，這是一個法律誤區。根據我國《物權法》第十五條的規定，一般情況下，房屋買賣合同自合同成立時生效，未辦理物權登記手續的，不影響合同的效力，這就是説簽訂了房屋買賣合同，雖然沒有辦理過户手續，但是不影響合同的效力。

另外，房屋買賣時沒有將房屋產權過户，賣房人享有物權，就有權把房子收回，顯然該想法是不成立的。其一，房屋買賣合同合法有效，不能以合同無效收回房屋;其二，雖然產權人仍然是賣房者，但是買房者享有債權請求權，賣房者應當履行合同的義務，即交付房屋，協助過户。如果賣房者以自己未履行合同義務作為解除合同的理由，顯然違背了我國《民法通則》、《合同法》等相關法律的規定，違背了民法通則“誠實守信”的原則。

二、購房合同解除的條件

1、開發商不能按期交房。在交付房屋日期到來前，開發商明確表示或者以其行為表明其不能按期交付房屋的或者表明不履行主要債務的，購房人可以解除合同要求退房。

2、開發商將已售房屋私自抵押。商品房買賣合同訂立後，開發商私下將該房屋抵押給第三人導致購房人購房合同目的不能實現的，買房人有權退房並解除合同。

3、一房二賣的。商品房買賣合同訂立後，開發商又將該房屋私自賣給第三人導致買方購房合同目的不能實現的，買房人有權要求退房並解除合同。

4、隱瞞房屋真實情況構成欺詐的。如開發商故意隱瞞沒有取得許可證明的事實或者提供虛假的預售許可證明的，買房人有權解除合同;開發商故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實的，買房人有權解除合同。開發商故意隱瞞所售房屋已出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實的，買房人有權解除合同。

5、房屋不符合要求的。如因房屋主體質量不合格不能交付使用或者交付使用後，房屋主體質量經檢驗確屬不合格;房屋的主體結構、防水、電氣、管道等存在嚴重影響正常居住的;賣方交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同沒有約定處理方式或約定的處理方式不明確的，若面積誤差比絕對值超出3%的，買受人有權解除合同，請求返還購房款及利息。

6、開發商遲延履行主要義務。如開發商在交房期滿後，經購房人催告在三個月的合理期限內仍未履行的，買房人有權解除合同;商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於賣方的原因，導致買房人無法辦理房屋所有權登記的，買房人有權解除合同。

7、合同中對購房人退房有明確約定的。在標準購房合同中，有協議條款部分，如果在簽訂合同時，雙方對購房人有權要求退房規定了明確的條款，則可以依據該條款要求解除合同。

8、雙方協商一致。

綜上，未過户的購房合同不能隨意解除。另外，由於現實問題的複雜性，生活中的過户等問題往往牽涉到多方面利益，比如親屬，產權與居住權等等。大家在生活中遇到問題，還是要諮詢律師等專業人士，這樣才可以具體地解決問題，以免因為法律上的問題，而使自己的合法權益受到損害。