簽訂購房合同 - 沒拿房產證有保障嗎？

現實生活中，有一些人在與開發商簽訂《商品房買賣合同》後，在未取得房產證時將該房屋賣給他人，一旦涉訴，該轉讓行為的效力就成為了爭議的焦點問題。

這是筆者代理的一個真實案例，為了保守當事人的祕密，在敍述時各方當事人均用化名，並在一些情節上稍作處理。

2008年4月16日，林某與某房產公司簽訂《商品房買賣合同》，約定由林某向房產公司購買一套商品房(下稱訟爭房屋)，房價十五萬元，各項税、費由林某承擔，首付房款十萬及税費，餘款在《商品房買賣合同》登記備案後付清。合同簽訂以後，林某按約定支付了房款十萬元，並按合同支付各種税、費一萬三千元，房產公司於2008年7月11日向林某交付了房屋，但一直未辦理《商品房買賣合同》備案。

2008年7月16日，林某與方某經協商，簽訂一份《房屋轉讓協議書》，約定：林某將剛剛交付的訟爭房屋轉讓給方某，以在房產公司內更名的方式交易。更名後，所有相關手續由房產公司辦理，一切與林某無關，如因房產公司更名出現問題，雙方互不承擔責任。房屋總價為19萬元，更名費由方某承擔。協議簽訂以後，方某即向林某支付定金2萬元，隨後，林某向房產公司支付更名費2250元，房產公司為雙方更名，重新與方某簽訂了一份《商品房買賣合同》，並將林某交款票據(十萬元房款及一萬三千元税費)變更至方某名下。

方某在與房產公司重新簽訂《商品房買賣合同》後，多次催促房產公司將《商品房買賣合同》進行備案無果，經到有關部門查實，該房已於2008年1月28日備案在房產公司員工秦某名下。

方某於2009年3月9日以房產公司為第一被告、林某為第二被告、秦某為第三人向人民法院提起民事訴訟，在訴訟請求中要求(部分訴訟請求，節錄)：確認林某與方某簽訂的《房屋轉讓協議》無效，並與房產公司一起連帶返還原告已付房款及利息，另賠償原告一倍的購房款。

原告方提出，原告與林某簽訂《房屋轉讓協議》時，林某尚未依法登記領取權屬證書，因此該協議違反《城市房地產管理法》第三十八條“下列房地產，不得轉讓：(六)未依法登記領取權屬證書的;”之規定，根據合同法的相關規定，該協議應屬於無效合同。且二被告惡意串通，故意隱瞞房屋已出售的事實，構成欺詐，應當連帶承擔懲罰性賠償責任。

審查了案件材料後，筆者決定接受林某的委託，作為其訴訟代理人積極應訴。在代理的過程中，我方提出如下基本觀點：《房屋轉讓協議》雖冠以“房屋轉讓”字樣，實為合同權利義務轉讓，應為有效協議：

一、林某與方某簽訂的《房屋轉讓協議》實質上是合同權利義務轉讓關係。

林某與方某簽訂《房屋轉讓協議書》時，雙方均明確知曉該房屋尚未取得該房所有權，但根據林某與房產公司原來所簽訂的《商品房買賣合同》的約定，林某享有合同權利並承擔合同義務，雙方合同尚在履行中。林某與方某所簽訂的《房屋轉讓協議書》中，雙方亦明確約定交易方式為“在房地產公司內更名方式”，即合同更名，實際上是先由林某與房產公司解除原合同，然後再由方某與房產公司重新簽訂《商品房買賣合同》，這是典型的將合同權利義務一併轉讓的行為，即合同的概括轉讓，而不是實質意義上的房屋轉讓。

二、林某與方某之間轉讓合同權利義務的行為合法有效。

首先，林某與房產公司原來簽訂的《商品房買賣合同》是有效合同。雖然林某在轉讓合同時該合同尚未經在有關部門備案，但我國法律並沒有規定《商品房買賣合同》以備案為生效要件，因此不能以此為由認定原《商品房買賣合同》無效。至於房產公司在此之前已將該房備案到他人名下，僅是其存在欺詐或者違約行為，可以作為追究其懲罰性違約責任的依據，但不能據此否認合同本身的效力。

其次，我國《合同法》第八十八條明確規定“當事人一方經對方同意，可以將自己在合同中的權利和義務一併轉讓給第三人。”本案中，林某將合同權利義務一併轉讓給方某，取得了合同相對方(即房產公司)的同意，並由房產公司將原合同更名至方某名下，實際上相當於林某與房產公司解除了原合同，再由方某與房產公司重新簽訂了一份《商品房買賣合同》。該轉讓合同權利義務的行為符合上述《合同法》第八十八條之規定，並已更名完畢，即履行完畢，完全合法有效。

三、原告訴稱答辯人與第一被告惡意串通，故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人的事實對其進行欺詐，是沒有事實依據的。

一審人民法院經過組成合議庭審理本案，於2009年9月初作出一審判決，支持了我方觀點。法院判決書亦認為：本案中林某與方某《房屋轉讓協議》實質上轉讓的標的是合同的權利和義務，且取得了合同相對方的同意，因此認定該轉讓行為有效，並據此判決駁回了原告對我方當事人所提的訴訟請求。