民法典之後 - 買二手房要看什麼

二手房買賣越來越普遍和頻繁，之前聽到一個案例，某人通過法院拍賣買到了一套性價比很高的房子，但是在拿到房之後才發現入坑。這個房子不僅是帶租拍賣，而且在現有的20年租期之後，還有另外一個正在排隊的20年租期。所有的租賃合同都來源於房產原所有人欠下他人債務，在房屋被執行之前就已經簽訂了租賃合同用以抵債。

買賣不破租賃，這是一件很無奈的事情。正是這個案例，讓我想談談我們在買房的時候有哪些需要提前調查和了解，以及相應可能產生的後果：

一、賣房人是否有權處分。也就是賣房人的房屋所有權是否存在權力瑕疵。比如説夫妻共有，兄弟共有之類的。以免買房後陷入他人的糾紛之中。

二、房屋上是否有抵押之類的擔保物權。之前有一個真實案例，買賣雙方達成了買賣房子的口頭協議，然後買方付了大部分房款，在過户之前的這段時間，賣方把房子抵押給銀行，貸了一筆貸款。其後房價大漲，買房人有苦難言，升值的房產變成了普通的債權。

三、民法典之後，又增加了一項新的權利居住權。民法典366條規定，居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有佔有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。居住權一經登記，就具有對抗效力。也就是説，如果一位老人把房子賣給您，但是在此之前，他在房屋上設立了一個經過登記的居住權，那麼買房人什麼時候能住進去就難説了。

最後是房屋上是否有户口，是否存在長期租賃，有否使用過學區。這個影響大家應該都明白。暫時就想到這麼多了，如果大家在實際交易過程中還遇到過別的問題，也可以拿出來一起交流。

此文寫於2020年12月，因其他平台協議到期，轉載到本平台。註明一下寫作時間，因為法律條文更新換代非常迅速，有些文章的部門內容具有一定的時效性。