開發商虛假宣傳學位房 - 需要擔責嗎？
對家有學齡前兒童的父母們來説，在買房時往往更傾向於選擇附帶學位的商品房，也願意為了預期中的學位支付更高的價格。但總會有些開發商對學位的宣傳言過其實或是貨不對版，此時，若要維權主張開發商承擔違約責任，首要的是證明開發商存在違約情形，對於開發商發佈在售樓廣告中、未寫進《商品房買賣合同》的關於學校、學位的承諾是否可以視為要約呢?
2016年，曾某夫婦為了給2011年出生的兒子挑選優質學校，多次前往江門某房地產開發有限公司開發的一處樓盤看房，售樓員向其作了關於樓盤優勢的介紹，重點與曾某夫婦方確認，購買該樓盤房屋即享江門市某省級小學學位，同時所有該樓盤的宣傳資料均有明顯標示“享江門市某小學省級名校學位”。曾某夫婦認為省級名校師資優秀，對比該片區樓盤後，相信開發商宣傳的學位信息，最終決定購買該項目的商品房。後，曾某夫婦2011年1月3日出生的兒子，根據政府文件安排，開發商開發的樓盤的新生應就讀另一所小學，故曾某夫婦的兒子無法就讀開發商承諾的省級小學。2017年8月10日起，曾某夫婦多次與開發商協商，開發商承認存在虛假宣傳的問題並承諾會努力解決，儘量讓曾某夫婦兒子就讀原來所承諾的省級小學。2017年8月21日，開發商發表答覆表示無法解決學位問題，只賠償5000元的車位代金券。
曾某夫婦認為開發商的虛假宣傳，是一種誤導曾某夫婦與其簽訂合同的欺詐行為，造成曾某夫婦房屋價值上升受限、兒子上學成本增加、因師資差異導致額外支出的補課費等重大財產損失。關於開發商是否違約的問題。因《商品房買賣合同(預售)》未就曾某夫婦子女是否享有省級小學學位一事進行約定，因此，開發商是否違約關鍵在於開發商就享有省級小學學位一事對外進行的宣傳是否符合《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條中規定的構成要約條件。
一、關於開發商就學位的宣傳是否為具體確定的允諾的問題。開發商在對外宣傳時在宣傳資料上直接寫明“享江門市省級名校學位”及“享江門市某省級名校”等,內容具體確定，且帶有允諾性質，因此，可以確認開發商有關購房享有省級小學學位的宣傳構成具體確定的允諾。
二、該學位宣傳是否對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的問題。首先，曾某夫婦在購買涉案房屋時，其兒子近6歲，次年則適齡入讀小學，可以證明開發商關於省級小學學位的宣傳對曾某夫婦是否購買涉案房屋及是否以此價格購買涉案房屋構成重大影響
三、從政府文件中反映出涉案小區於2016年已不屬於樓盤所承諾的省級小學的招生地段的事實，開發商明知其銷售的商品房不享有省級小學的學位卻仍然對外宣傳“享有省級小學學位”的做法，也間接證明其宣傳對曾某夫婦是否購買房屋及是否以此價格購買涉案房屋構成重大影響。
綜上，開發商的學位宣傳構成要約，應當視為合同內容，開發商未履行讓曾某夫婦子女就讀省級小學的約定，應當承擔違約責任。
曾某購買了由A公司開發的樓盤，A公司在對外宣傳時宣稱“引進番禺區著名省一級公立小學——市橋某小學(紅某分校)”等用語對樓盤配套建設的小學進行宣傳推介，曾某遂認為紅某小學作為分校應由市橋某小學統一管理，指派行政人員、任課教師到分校授課，小學生畢業拿的也是市橋某小學的畢業證。那麼，紅某小學作為“省一級公立小學入駐辦學”的學校，是否就等同於“省一級資質小學”呢?
法院觀點
一、A公司的宣傳廣告中確有引進市橋某小學入駐辦學的表述，但對如何“引進”、“進駐辦學”的內容，宣傳廣告並未作出具體表述，宣傳廣告本身並不能具體確定為楊某所主張的學校教學管理、師資安排及畢業證發放等方面的具體內容。
與《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規定中的“具體確定”並不相符，不能認定為合同內容且萬某公司在其宣傳廣告頁面中專門就廣告宣傳內容及相關配套的説明不構成要約作出過聲明，雙方在《廣州市商品房買賣合同(預售)》補充協議中亦明確約定“在廣告和宣傳資料中已明示不構成要約或者不屬於交付標準或交易條件的，不構成合同內容，雙方不受其約束”，故A公司在上述廣告宣傳中的説明和允諾不應當視為合同內容，對A公司並不具備約束力。
二、關於A公司對小區學校的宣傳是否構成虛假宣傳的問題。法院認為，“省一級資質小學”與“省一級公立小學入駐辦學”是不同的概念，A公司在作小區推廣宣傳時並未宣稱其小區籌辦的小學是已取得省一級資質的小學，事實上省一級資質小學的評選教育部門早已於2005年予以取消，而且即便評選為省一級資質小學也需要具備一定的軟硬件條件，楊某作為一個完全民事行為能力人也應當知悉一所新開辦籌建的小學是不可能已獲得省一級學校資質的常識。
總結：
一、開發商是否應當承擔違約責任的關鍵在於兩點：
1、開發商的學位宣傳是否構成要約，即是否應當視為合同內容;
2、開發商作出的學位宣傳對交易以及價格是否構成重大影響。
以上案例中，開發商作出的學位宣傳均未在《商品房買賣合同(預售)》中有相關的約定。此時，應該根據開發商在對外宣傳時，在宣傳資料上有無帶有具體確定且帶有允諾性質的內容;若構成具體確定的允諾，則應視為要約。其次，根據購房者購買房屋時對學位的需求是否真實、迫切以判斷開發商作出的學位宣傳對購房者是否購買房屋及是否以此價格購買涉案房屋構成重大影響。若同時符合以上兩點，開發商應當承擔違約責任。
父母們在購買房屋時，為了保護自己的合法權益及保障子女的接受優質教育的需求，關於學位的承諾若未能在《商品房買賣合同》中固定，則不能片面相信開發商有關學位的宣傳，而應該向教育部門或通過其他合法途徑充分了解涉案小區的學區劃分情況再決定是否購買房屋;對開發商的口頭承諾、用以宣傳的廣告資料應注意保存，避免日後產生糾紛時難以舉證。最後，當開發商所宣傳的學位房落空時要勇敢拿起法律武器捍衞自身的合法權益，有需要時積極委託專業律師介入處理。
