合同糾紛11個實務問答《二》
7.定作人發現承攬人交付的工作成果有質量瑕疵，應當在多長時間內提出異議
問：某中介公司與某廣告公司簽訂印刷品加工承攬合同，中介公司委託廣告公司承印印刷品。雙方對承印標的物、數量、質量、承攬方式、材料提供、履行期限作出約定，但未對質量標準及質量異議期限作出約定。在工作成果交付1年後，因中介公司欠付部分加工費，廣告公司訴至法院；中介公司反訴認為印刷品存在錯字、漏字等質量瑕疵，要求退還印刷品。請問，中介公司提出質量異議是否超過合理期限，其反訴請求能否得到支持？
答：法院審理中形成兩種不同意見：
一種意見認為，《民法典》對定作人提出質量異議的期限未作出明確規定。《民法典》第七百八十條規定，承攬人完成工作的，應當向定作人交付工作成果，並提交必要的技術資料和有關質量證明。定作人應當驗收該工作成果。據此，比照《民法典》中對訴訟時效期間的規定，定作人有權在3年內就質量瑕疵提出異議，承攬人在3年內對定作物質量承擔瑕疵擔保責
另一種意見認為，依《民法典》規定，定作人負有驗收工作成果的法定義務。如定作人在驗收工作成果時，對於明顯的質量瑕疵應及時提出異議；對於隱蔽瑕疵，在使用工作成果過程中發現的，也應及時提出異議。如未及時提出異議，應推定質量合格，定作人按約定支付拖欠的加工費。對於最長異議期間的限定，應當參照《民法典》有關買賣合同的規定。
我們認為，應當區分瑕疵的性質以決定定作人提出異議的期間。定作人在接收承攬人交付的工作成果時，主要是為了檢驗工作成果是否符合合同約定或者定作人要求，還包括查驗有關技術資料和質量證明。
經驗收，符合要求的，定作人應當接受工作成果，並按合同約定或交易習慣支付報酬及其他費用。經檢驗，如存在質量瑕疵，定作人有權減少加工費用；如工作成果有嚴重的質量缺陷的，定作人有權拒收並通知承攬人。發現定作物質量瑕疵時，定作人應當在合理期限內通知承攬人。如雙方對質量是否存在問題存在爭議，可由國家法定檢驗機構鑑定。
一般來講，質量瑕疵可以分為兩種：
一種質量瑕疵是顯性的，指這種質量瑕疵在定作人接收承攬人交付的工作成果時，通過肉眼或現有技術手段以一定的國家或行業標準就能檢驗發現。
另一種質量瑕疵是後續的或者説是隱性的，指在驗收時不能或不易發現，在後續使用中才能發現；或隨着時間推移才能顯現。
對這兩種質量瑕疵，定作人提出質量異議期間應適用不同標準。對於顯性瑕疵，定作人驗收時應當發現並即時通知承攬人，原則上應當場提出；如承攬人不在場，定作人應立即通知承攬人。如沒有通知，則視為工作成果符合要求。對於只能在使用中發現的質量瑕疵，定作人應在合理期限內及時通知承攬人。
在承攬合同無特別約定的情況下，定作人提出質量異議的最長時限以參照《民法典》第六百二十一條就買賣合同項下規定的最長期限，確定在2年為宜。即2年內無論定作人是否發現定作物質量瑕疵，只要未向承攬人提出異議的，即視為認可質量合格。當然，行業標準或國家標準有特殊規定的，從其規定，但定作人無權就此提出違約之訴。
本案中，如中介公司委託廣告公司加工的宣傳品存在漏字、錯字情形，則屬於顯性瑕疵，中介公司接收工作成果時應及時提出，而其已使用1年且未提出異議，應視為質量合格。中介公司應當支付欠付的定作費，其提出退貨的反訴請求應予駁回。
8.同一建設工程存在“黑白合同”的情形下，在判斷工程價款結算根據時，是否需要考慮“白合同”的效力
問：同一建設工程存在“黑白合同”的情形下，在判斷工程價款結算根據時，是否需要考慮“白合同”的效力？
答：最高人民法院《關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》（以下簡稱《解釋（一）》）第二條第一款規定：“招標人和中標人另行簽訂的建設工程施工合同約定的工程範圍、建設工期、工程質量、工程價款等實質性內容，與中標合同不一致，一方當事人請求按照中標合同確定權利義務的，人民法院應予支持。”
此條通常被稱為有關“黑白合同”的規定，其中，中標合同被稱為“白合同”，另行簽訂的合同被稱為“黑合同”。依據該條規定，“黑合同”與“白合同”實質性內容不一致的，應當以“白合同”作為結算工程價款的根據，這是因為《招標投標法》第四十六條規定“……招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議……”，第五十九條規定“……招標人、中標人訂立背離合同實質性內容的協議的，責令改正……”，“黑合同”的簽訂違反上述法律規定，自然不能作為結算根據。
與之相符，《解釋（一）》第二條第二款規定：“招標人和中標人在中標合同之外就明顯高於市場價格購買承建房產、無償建設住房配套設施、讓利、向建設單位捐贈財物等另行簽訂合同，變相降低工程價款，一方當事人以該合同背離中標合同實質性內容為由請求確認無效的，人民法院應予支持。”
第二十三條規定：“發包人將依法不屬於必須招標的建設工程進行招標後，與承包人另行訂立的建設工程施工合同背離中標合同的實質性內容，當事人請求以中標合同作為結算建設工程價款依據的，人民法院應予支持，但發包人與承包人因客觀情況發生了在招標投標時難以預見的變化而另行訂立建設工程施工合同的除外。”
上述規定均體現相同的立法思路。應當注意的是，以“白合同”作為結算工程價款的根據，隱含的前提是“白合同”即中標合同應當有效，因為只有有效合同才能直接作為結算根據。
在“白合同”無效的情形下，如何認定結算根據？根據最高人民法院《解釋（一）》第二十四條規定，當事人就同一建設工程訂立的數份建設工程施工合同均無效，但建設工程質量合格，一方當事人請求參照實際履行的合同關於工程價款的約定折價補償承包人的，人民法院應予支持。實際履行的合同難以確定，當事人請求參照最後簽訂的合同關於工程價款的約定折價補償承包人的，人民法院應予支持。
9.因土地補償費分配方案侵害集體經濟組織成員合法權益引發的糾紛，不屬於“就用於分配的土地補償費數額”產生的爭議
問：實踐中，有觀點認為，如何確定土地補償費在農村集體經濟組織內部的分配辦法，是均等分配還是實行差別待遇，屬於村民自治範疇內的事項，司法權無權干涉。
最高人民法院《關於審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》（本文以下簡稱《農村土地承包司法解釋》）第一條第三款規定：“農村集體經濟組織成員就用於分配的土地補償費數額提起民事訴訟的，人民法院不予受理。”該條規定正是體現了此種考慮，所以，按照該規定，農村集體經濟組織成員因受到差別待遇提起的訴訟，人民法院應當不予受理。這種理解正確嗎？
答：這種理解是不正確的。《農村土地承包司法解釋》第一條第三款規定，是針對土地補償費發放到農村集體經濟組織後，該集體經濟組織按照民主議定原則，確定擬在集體成員範圍內進行分配的數額後，農村集體經濟組織成員針對該數額提出異議的情形。
比如，集體土地被徵收後，集體經濟組織獲得土地補償費200萬元，經民主議定，該集體經濟組織決定將其中的150萬元用於分配，餘留50萬元用於村集體公益事業。如果特定農村集體經濟組織成員認為應當把全部的200萬元都用於分配並提起訴訟，人民法院應當按照前述規定不予受理。
司法解釋作出這種規定的原因在於，該決定是集體經濟組織綜合考慮本組織的實際情況，經由民主議定而確定的，屬於村民自治的事項，並未超出村民自治的合理界限。對此，司法權無須也無權進行評價乃至審查，否則即屬於對村民自治的過度干預。從糾紛性質看，其與因土地補償費分配方案實行差別待遇侵害特定人羣合法權益而引發的糾紛全然不同。
土地補償費是對經由徵收消滅的集體土地所有權的補償，而集體土地所有權的權利主體是農民集體，據此，土地補償費的受益主體也只能是農民集體。只要具有該集體經濟組織的成員資格，就應具有相應的分配權。
同時，一般來講，集體土地所有權的替代物價值（土地補償費的數額）大小與農村集體經濟組織成員的勞動沒有關係，也並非集體經濟組織的經營收益，按照成員權理論，就土地補償費分配而言，每個集體經濟組織成員的分配權應當是均等的。
因此，對特定人羣實行差別待遇沒有法律和法理依據。村民自治決議並不是絕對地不容任何司法審查和評價的，其效力應受法律保護的前提是，該決議不違反法律規定。
如果該決議侵害了集體經濟組織成員的合法權益，受侵害人當然有權提起民事訴訟尋求救濟。對此，《民法典》第二百六十五條第二款明確規定：“農村集體經濟組織、村民委員會或者其負責人作出的決定侵害集體成員合法權益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。”
根據《農村土地承包司法解釋》第一條第三款規定不予受理因土地補償費分配方案侵害集體經濟組織成員合法權益引發的糾紛，是對司法解釋規定的錯誤適用。該類糾紛屬於《農村土地承包司法解釋》第一條第一款第六項規定的“承包地徵收補償費用分配糾紛”，人民法院應當依法受理。
對其如何處理，《農村土地承包司法解釋》第二十二條也作了明確規定：“農村集體經濟組織或者村民委員會、村民小組，可以依照法律規定的民主議定程序，決定在本集體經濟組織內部分配已經收到的土地補償費。徵地補償安置方案確定時已經具有本集體經濟組織成員資格的人，請求支付相應份額的，應予支持。但已報全國人大常委會、國務院備案的地方性法規、自治條例和單行條例、地方政府規章對土地補償費在農村集體經濟組織內部的分配辦法另有規定的除外。”
10.購房人因賣房人違約而遭遇限購政策，還能否請求合同繼續履行
問：2010年，張某通過房屋中介，與產權人李某簽訂二手房買賣合同並依約支付了全部購房款。由於當地二手房市場價格不斷上漲，李某意欲反悔，便多次找藉口拖延時間，一直未協助張某辦理產權過户手續。後當地房地產調控政策實施細則出台，按限購政策張某喪失了購房資格。現在張某起訴至人民法院，請求判令李某繼續履行合同或者賠償其損失，該案應當如何處理？
答：為遏制當前一、二線城市及部分三、四線城市房地產市場價格上漲過快，國家出台了一系列調控政策。由於相關政策不斷升級且陸續出台，實務中因合同訂立、履行等遇到阻礙而產生的糾紛不在少數，有的還訴至法院。人民法院需要根據不同情況，作出妥善處理。
本案中，由於張某被認定為限購對象，不具備購房的主體資格。依據《民法典》第五百八十條第二款規定，“有前款規定的除外情形之一，致使不能實現合同目的的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求終止合同權利義務關係，但是不影響違約責任的承擔”，人民法院不宜判令合同繼續履行，應判決解除房屋買賣合同。
不過，結合雙方履約情況分析，張某作為守約一方，已經履行合同義務，如果李某也依約履行，雙方完全可以在政策出台前完成房屋過户手續，合同目的就能夠實現。因此，對張某請求合同繼續履行的主張雖不能支持，但是張某主張追究李某的違約責任並賠償其所受損失的合理訴求，人民法院還是應當在查明事實基礎上予以保護。
11.出租方未按約定開發土地，又與承租人簽訂《租賃合同》，將部分土地出租用於建造倉庫，該《租賃合同》的效力應如何認定
問：乙公司通過出讓方式取得某地塊的土地使用權，《出讓合同》約定土地用於房地產開發。後乙公司一直未進行開發投入，還就其中部分土地與甲公司簽訂《租賃合同》，約定甲公司租用乙公司的土地用於建倉庫存放貨物。現兩公司因租金給付問題發生糾紛訴訟至法院，因乙公司未按照法律規定和出讓合同約定進行土地開發投入，故對《租賃合同》效力如何認定問題存在不同看法。該租賃合同的效力應如何認定？
答：《城市房地產管理法》第二十六條規定：“以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閒置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。”
乙公司以出讓方式取得土地使用權用於房地產開發的，應當按照規定的期限、用途進行開發和資金等的投入，否則其在就土地進行轉讓時將會受到限制，甚至在滿2年未動工開發且無正當理由的情形下，政府可以作出無償收回土地等處理決定。
我們認為，針對上述種種現象，法律更多是從政府行政管理角度作出規範，相關規定並不應理解為系對當事人民事行為的效力作出認定的效力型規範。特別是像本案所述未按約定用途使用土地並用於出租的，對租賃合同效力如何認定，法律並無明確條文直接規定。如果租賃合同系雙方當事人在自願前提下的真實意思表示，還是應當認定合同有效。至於對乙公司未按照約定用途使用土地的行為如何處理，則應另當別論。
