房產糾紛律師——簽署房屋合同後因房屋存在抵押無法過户對方未有損失能否要求降低違約金
原告訴稱
趙某英向本院提出訴訟請求：1、吳某鑫支付違約金2317680元；2、訴訟費由吳某鑫承擔。
事實與理由：2013年9月28日，本案案外人趙某亮(趙某英之父)與吳某鑫簽訂《北京市存量房屋買賣合同(自行成交版)》，約定趙某亮作為買受人向吳某鑫購買位於北京市大興區A號的房屋，房屋成交價390萬元。雙方簽訂《購房合同》時，吳某鑫承諾該房屋系其全款購買貸款。房屋上沒有抵押，由於當時房產證還沒有下發，故雙方約定，房產證下來後15日內，雙方辦理房屋權屬轉移登記手續。
合同簽訂後，趙某亮按約定向吳某鑫支付購房款370萬元，後吳某鑫亦按約定將房屋交付趙某亮。2014年11月20日，吳某鑫取得該房屋的房產證，按合同約定，吳某鑫應於2014年12月5日前配合趙某亮辦理過户手續，但趙某亮及趙某英多次催告吳某鑫要求其配合辦理過户手續，吳某鑫均以各種理由推脱，不配合辦理過户手續。趙某亮購買涉案房屋本來就是供趙某英結婚使用，因涉案房屋具備了辦理過户的條件，所以2020年8月12日，趙某英、吳某鑫、趙某亮三方簽訂《變更買受方協議書》，趙某亮將其對該房屋的權利義務全部轉移於趙某英。
2020年8月24日，吳某鑫配合趙某英辦理完過户手續。此時距離應當過户之日已過去六年之久。在此六年過程中，趙某英為了能讓吳某鑫履行過户義務，不僅無數次聯繫吳某鑫、催促吳某鑫，甚至進行過兩次訴訟，希望吳某鑫能儘快配合過户，而吳某鑫不但不配合過户，反而一次次欺騙趙某亮，不僅在簽訂購房合同之時即隱瞞該房屋不是全款購買的事實（吳某鑫購買該房屋時是貸款購買，貸款金額100萬元，該貸款於2017年才還清），甚至在2017年，吳某鑫剛還清房屋貸款後，又用該房屋為自己辦理抵押貸款，貸款金額500萬元。吳某鑫的一次次欺騙行為屬於惡意違約，不僅嚴重違背誠實信用原則，還給趙某英造成了巨大的損失。
被告辯稱
吳某鑫辯稱：趙某英主張支付的部分違約金已經超過訴訟時效，不應予以支持；吳某鑫雖然存在延遲履行行為，但並未給趙某英造成實際損失，而違約金以彌補損失為原則，現吳某鑫並未有實際損失的情況下，主張鉅額違約金不應支持；即使本案存在違約金的約定，但趙某英主張違約金過高，請求法院予以調整；
根據吳某鑫2018年4月17日向趙某英出具的材料內容，可以證明趙某英同意吳某鑫將房屋產權證過户時間延期至2018年6月15日，所以其要求吳某鑫支付自2014年11月26日起的違約金沒有依據，根據約定，趙某英應當將餘款20萬元在雙方辦理完房屋產權過户登記手續後付清，現吳某鑫已經於2020年8月24日將房屋過户至趙某英名下，但趙某英至今未支付剩餘20萬元，故提起反訴請求：1、趙某英支付剩餘購房款20萬元及違約金;2、本案訴訟費由趙某英承擔。
趙某英就反訴辯稱，趙某亮是按照附加協議時間來付款的，且趙某亮按照協議約定的期限提前支付了20萬元，因為吳某鑫已經先期違約了，趙某英計算吳某鑫需要支付上百萬元的違約金，應在違約金抵扣20萬元的尾款，所以不再支付剩餘的尾款，而且吳某鑫也沒有向趙某英主張過20萬元尾款，吳某鑫出具承諾是因為個人原因無法辦理過户，也説明吳某鑫認可自己違約，趙某英不存在違約行為。
法院查明
2013年9月28日，出賣人吳某鑫與買受人趙某亮簽訂了《北京市存量房屋買賣合同（自行成交版）》，約定趙某亮向吳某鑫購買案涉房屋，《北京市商品房預售合同》該房屋性質為商品房，未設定抵押，成交價格為390萬元，買受人採取自行交割方式付款。該合同第五條約定：出賣人應當保證該房屋沒有產權糾紛，因出賣人原因造成該房屋不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛的，由出賣人承擔相應責任。
第六條約定：出賣人應當在2013年9月28日前將房屋交付給買受人。第十條約定：（一）當事人雙方同意，自本合同簽訂之日起直到房屋產權證下來後15日內，雙方共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋轉移登記手續。（二）買受人未能在約定時間內取得房屋所有權證書的，雙方同意按照下列方式處理。1.如因出賣人的責任，買受人有權退房。……買受人不退房的，自買受人應當取得房屋所有權證書的期限屆滿之次日起至實際取得房屋所有權證書之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之八的違約金，並於買受人實際取得房屋所有權證書之日起15日內向買受人支付。
附加條款約定：已付購房款130萬元，2013年11月1日至2013年11月15日付到200萬元，至2013年12月31日付到350萬元，餘款等交易雙方辦理完房屋產權過户登記手續後付清。
2013年9月29日，吳某鑫出具書面材料一份，稱已將案涉房屋轉讓給趙某亮，並委託趙某亮辦理案涉房屋物業及裝修方面的所有手續。
截至2014年11月5日，趙某亮共支付吳某鑫案涉房屋購房款370萬元。
2018年4月17日，吳某鑫出具證明材料及補充協議各一份，分別載明，吳某鑫於2013年9月28日已將一號出售給趙某亮並收取房款370萬元整（房款為390萬元整）已形成買賣事實。因本人吳某鑫個人原因，至今未完成過户手續（貸款未繳清），約定2018年6月15日將貸款繳清前過户，以上所述均為事實，本人承諾具有法律效力。如本人吳某鑫未在限定期內完成過户手續（6月15日）所造成趙某亮一家後續損失，本人願意承擔連帶責任。
2020年8月12日，吳某鑫（甲方、出售方）、趙某亮（乙方、原買受方）、趙某英（丙方、新買受方）簽訂《變更買受方協議書》，約定，雙方協商一致，就甲方名下位於北京市大興區一號之房屋達成交易，並於2013年9月28日簽署的購房合同，現甲乙方三方經友好協商，就前述協議項下的乙方權利義務全部轉移於丙方事宜，達成變更協議如下：1、甲乙丙三方協商一致，甲、乙、丙就上述房屋交易所簽署的購房合同項下的乙方的權利義務全部轉移於丙方，丙方同意受讓前述合同項下的全部權利義務。2、甲、乙、丙三方協商一致，甲、乙丙三方就上述房屋交易所簽署的補充協議項下的乙方的權利義務全部轉移於丙方，丙方同意受讓前述合同項下的全部權利義務。3、甲、乙、丙三方一致認可上述合同的變更，並按照變更後的合同繼續履行。
2020年8月24日，案涉房屋取得了不動產權證書，登記房屋所有權人為趙某英。
另查，2011年12月6日，出賣人W公司與買受人吳某鑫簽訂了《北京市商品房預售合同（住宅類）》，約定吳某鑫購買案涉房屋。2011年12月20日，吳某鑫（借款人、抵押人）與銀行（貸款人、抵押權人）、W公司（保證人）簽訂了《個人房產抵押貸款合同》，約定吳某鑫購買案涉房屋，貸款金額為100萬元。2014年11月20日，案涉房屋取得了不動產權證書，登記房屋所有權人為吳某鑫，登記地址北京市大興區一號。
2017年6月15日，銀行出具了《個人貸款結清證明》，載明，借款人吳某鑫已於2017年6月14日還清個人住房貸款100萬元貸款本金及相應利息。2017年6月29日，借款人吳某鑫與出借人Q公司（以下簡稱Q公司）簽訂了《授信協議》和《最高額抵押合同》，其中《授信協議》約定最高授信額度為500萬元，期限為自2017年6月29日至2022年6月28日。《最高額抵押合同》第三條約定：抵押物為案涉房屋，抵押期限自2017年6月29日至2022年6月28日。2017年7月3日，雙方辦理了最高額抵押權登記手續。2020年8月24日，雙方辦理了解除前述抵押登記手續。
再查，2017年7月，趙某亮、林某羽將吳某鑫作為被告、遲某文作為第三人以房屋買賣合同糾紛為由訴至本院，要求：1、確認趙某亮與吳某鑫簽訂的《北京市存量房屋買賣合同（自行成交版）》有效；2、訴訟費由吳某鑫承擔。本院判決：趙某亮與吳某鑫於2013年9月28日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同（自行成交版）》有效。之後，吳某鑫不服提起上訴，2018年10月19日吳某鑫撤回上訴。
2019年1月，趙某亮將吳某鑫作為被告、第三人Q公司作為第三人以房屋買賣合同糾紛為由訴至本院，要求：1、吳某鑫、遲某文立即一次性清償Q公司關於北京市大興區一號房屋剩餘的貸款本息（含違約金），並於清償完畢後十日內辦理案涉房屋的解除抵押登記手續；2、吳某鑫、遲某文不履行清償Q公司債務的，我可代吳某鑫、遲某文向Q公司清償案涉房屋剩餘貸款本息（含違約金），Q公司應於債務清償後10日內辦理案涉房屋的解除抵押登記手續，我代吳某鑫、遲某文向Q公司清償剩餘貸款本息及違約金的，吳某鑫、遲某文應在我代為清償後5日內給付我代為清償支出的費用及上述費用的同期銀行貸款利息；
3、吳某鑫、遲某文於案涉房屋解除抵押登記後三日內協助我辦理權屬轉移登記手續，將案涉房屋登記至我名下；4、吳某鑫、遲某文按照每日2960元的標準支付違約金（按照全部已付房款370萬元日萬分之八的標準，自2014年12月5日計算至案涉房屋轉移登記至我名下之日止）；5、訴訟費由吳某鑫、遲某文承擔。截至法庭辯論終結前，Q公司表示吳某鑫尚欠借款本息共計2059330.23元。
本院經審理認為：業已生效的判決已經確認趙某亮與吳某鑫簽訂的房屋買賣合同合法有效，且吳某鑫簽訂書面承諾於2018年6月15日前解除借款抵押並完成所有權轉移登記手續，吳某鑫應按照雙方約定履行義務，但案涉房屋借款抵押至今尚未解除且庭審中吳某鑫亦拒絕償還借款本息，導致趙某亮合同目的無法實現，吳某鑫的行為已構成違約，趙某亮有權要求吳某鑫繼續履行合同承擔相應違約責任。抵押人進行交易不得損害抵押權人的利益。
因案涉房屋存在借款抵押登記，雖趙某亮同意代吳某鑫清償借款滌除抵押權，Q公司亦同意趙某亮代償，但趙某亮無能力清償吳某鑫在Q公司的所有貸款本息導致繼續履行合同存在障礙，故趙某亮要求辦理案涉房屋轉移登記手續的訴訟請求，本院不予支持。
另，關於違約責任，因案涉房屋實際辦理轉移登記手續時間無法確定，趙某亮基於繼續履行合同所主張的違約金，可待所有權轉移登記手續的條件具備後另行主張。據此判決：駁回趙某亮的訴訟請求。
案件審理過程中，趙某英主張吳某鑫賣房時承諾是全款買的案涉房屋沒有貸款抵押，吳某鑫還清銀行貸款後，再次辦理了借款抵押，且吳某鑫未按照承諾辦理案涉房屋過户手續，引發了含本次訴訟在內共計三次訴訟，故按照《北京市存量房屋買賣合同（自行成交版）》第10條第2款的約定，要求吳某鑫支付自2014年12月6日起至2020年8月24日的違約金，並自行調整違約金計算標準為日萬分之三。
吳某鑫稱因案涉房屋存在貸款，2017年6、7月看到案涉房屋產權證並將上述情況告知了趙某亮，且趙某亮已經同意辦理案涉房屋的時間延長至2018年6月15日，趙某英未產生實際損失，趙某英為證明因吳某鑫的違約行為，導致其不能將户口遷入案涉房屋，需賠償案外人聞某桂逾期遷移户口違約金14萬元，現已支付聞某桂7萬元，沒有支付的7萬元還需要支付日萬分之五的違約金，同時造成了律師損失共計7元，為此提交聞某桂承諾書及收條、委託代理協議及收條各兩份予以證明，吳某鑫對承諾書及收條的真實性認可，對所有證據的證明目的不予認可。
裁判結果
一、本判決生效之日起十日內，吳某鑫給付趙某英違約金80萬元；
二、本判決生效之日起十日內，趙某英給付吳某鑫購房款20萬元及違約金1萬元（本項確認的款項在第一項判決內容中直接扣減）；
三、駁回趙某英的其他訴訟請求；
四、駁回吳某鑫的其他反訴請求。
房產律師靳雙權點評
依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人一方經對方同意，可以將自己在合同中的權利和義務一併轉讓給第三人。本案中，趙某亮、趙某英與吳某鑫《變更買受方協議書》系各方真實意思表示且未違反法律法規的強制性規定，應屬合法有效，趙某英承繼了在享有趙某亮權利的同時，該權利之上的瑕疵或者負擔等都應當一併承繼。
關於趙某英主張違約責任一節，趙某亮與吳某鑫簽訂的《北京市存量房屋買賣合同（自行成交版）》約定，案涉房屋產權證下來後15日內，雙方共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋轉移登記手續，買受人未能在約定時間內取得房屋所有權證書的，買受人不退房的，自買受人應當取得房屋所有權證書的期限屆滿之次日起至實際取得房屋所有權證書之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之八的違約金，並於買受人實際取得房屋所有權證書之日起15日內向買受人支付。
但吳某鑫隱瞞了其就案涉房屋設定了購房貸款抵押，且在2017年6月15日清償前述貸款後，又以案涉房屋與案外人Q公司設定了最高授信額度為500萬元的最高額抵押，在趙某亮於2019年1月將其訴至法院後，截至法庭辯論終結前，Q公司稱吳某鑫尚欠借款本息共計2059330.23元，吳某鑫亦拒絕償還借款本息滌除設定的借款抵押，導致趙某亮合同目的無法實現，對此吳某鑫存在違約，應承擔相應的違約責任。
關於違約金數額，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，並作出裁決。雖趙某英自動調整了違約金計算標準，但吳某鑫認為違約金過高請求調整，趙某英未能充分舉證證明吳某鑫的違約行為導致了與其主張的違約金相當的實際損失，法院綜合考慮合同履行不能的原因、結合當事人合同履行的具體階段，以及趙某亮為合同履行支付房款370萬元的客觀情況，酌定具體數額為80萬元，因趙某亮已於2019年1月向吳某鑫主張過違約金且2020年8月實際完成房屋轉移登記手續，故吳某鑫稱趙某英的部分主張已超過訴訟請求的意見，法院不予採納。
關於吳某鑫反訴主張的未付剩餘房款20萬元及違約金一節，當事人互負債務，標的物種類、品質不相同的，經雙方協商一致，也可以抵銷。因趙某亮與吳某鑫明確約定餘款等交易雙方辦理完房屋產權過户登記手續後付清，趙某英未就其主張的雙方就剩餘購房款20萬元衝抵吳某鑫應付違約金的説法提交證據予以證明，故趙某英應按照約定向吳某鑫支付剩餘購房款20萬元及違約金1萬元。
