房產糾紛律師——購房後未有房產證後房屋被拍賣購買人能否解除合同追償損失
原告訴稱
趙某鑫、秦某莉向一審法院起訴請求：1．解除趙某鑫與吳某潔於2004年12月簽訂的《房屋買賣合同》、於2017年8月21日簽訂的《協議書》；2．判令吳某潔返還購房款33萬元並支付利息；3．判令吳某潔賠償房屋差價損失383萬元；4．案件受理費由吳某潔負擔。
趙某鑫、秦某莉上訴請求：撤銷原判第二、三項，發回重審或依法改判支持我方一審的全部訴訟請求。
事實和理由：我已經支付了全部購房款，其中2012年的20萬元轉賬也是房款，趙某鑫與吳某潔之間並無其他法律關係。我方對於房屋未過户並無過錯，合同對於過户時間沒有明確約定，由於雙方關係良好，因此並未通過訴訟方式要求對方辦理過户。此外，即使我方在履行過程中存在一定過錯，一審確定的損失數額也過低。
被告辯稱
吳某潔辯稱，同意一審判決，不同意趙某鑫、秦某莉的上訴請求。
法院查明
2004年12月，吳某潔（出賣方、甲方）與趙某鑫（購買方、乙方）簽訂《房屋買賣合同》，約定：乙方購買甲方坐落在北京市豐台區一號房屋（以下簡稱一號房屋）一套，上述房屋的交易價格為33萬元。後，吳某潔將一號房屋的公有住宅租賃合同交付趙某鑫。2004年底，吳某潔將一號房屋交付趙某鑫居住。2011年12月31日，趙某鑫向吳某潔轉賬5萬元。2012年1月20日，趙某鑫向吳某潔轉賬20萬元。
2017年8月21日，甲方（夫妻雙方）吳某潔、周某鵬（案外人）與乙方（夫妻雙方）趙某鑫、秦某莉簽訂《協議書（補充稿）》，約定：甲乙雙方就一號房屋達成如下協議：未經乙方許可，甲方不得將一號房屋進行任何形式的抵押。自本協議簽訂之日起3個月內，甲方需配合乙方將一號房屋產權辦理過户手續。乙方自籤協議之日起配合甲方進行房屋內部構造評估及家訪事宜，具體時間雙方協商。
另查，北京Y公司（以下簡稱Y公司）與吳某潔借款合同糾紛一案，北京市海淀區人民法院（以下簡稱海淀法院）於2017年出具民事調解書：1．吳某潔償還Y公司借款本金300萬元及利息300萬元，以上共計600萬元，於2017年6月15日前償還本金300萬元，於2017年8月30日前償還利息100萬元；2．若吳某潔未按期履行上述任意一期給付義務，Y公司有權就本金300萬元及利息中所有未付款項立即申請強制執行。
該調解書發生法律效力後，由於吳某潔未履行調解書確定的義務，Y公司向海澱法院申請執行，海淀法院立案執行。在該案執行過程中，海淀法院於2017年8月28日向北京市國土資源局豐台分局送達執行裁定書和協助執行通知書，查封吳某潔名下一號房屋，查封期限為3年，自2017年8月28日起至2020年8月27日。案外人趙某鑫對執行一號房屋提出執行異議，海淀法院駁回趙某鑫的異議申請。
趙某鑫與吳某潔、Y公司執行異議之訴一案，海淀判決確定：駁回趙某鑫的訴訟請求。後趙某鑫不服判決，提起上訴。2020年7月29日，北京市第一中級人民法院作出判決駁回上訴，維持原判。該生效判決確定“一審法院認為……本案中，趙某鑫主張其已經支付全部價款，包括2004年轉賬5萬、2007年轉賬3萬、2011年12月31日轉賬5萬、2012年1月20日轉賬20萬。吳某潔對上述收款情況認可，但不認可2012年1月20日20萬元系案涉房款，且主張趙某鑫的付款中還包括趙某鑫的債務人向其支付的5萬元。而趙某鑫在異議審查中稱已支付房款中包括由他人（賈仕和）代為支付的8萬元……故吳某潔陳述可信度較高。
依據吳某潔所認可的他人支付金額，在2012年1月20日前未付房款金額為15萬元……案涉《房屋買賣合同》簽訂於2004年，直至2017年8月趙某鑫才在《協議書（補充稿）》中要求吳某潔辦理過户登記，趙某鑫所稱基於信任的理由實難認定為非其自身的原因，且其未提出證據證明在此十餘年的時間中未辦理過户登記不是其自身的原因，其在如此長的時間中怠於行使權利，應當自行承擔相應不利後果……
吳某潔在執行異議審查及本案執行異議之訴中對部分房款是否由他人代付的事實陳述較為一致，而趙某鑫對該部分事實的陳述明顯存在矛盾且前後差異較大，趙某鑫亦未對此進行合理解釋説明，故法院認為吳某潔陳述可信度較高，並無不當。其次，趙某鑫對支付全部購房款的事實負有舉證責任。在雙方當事人均認可吳某潔與趙某鑫母親之間存在資金往來的情況下，吳某潔基於20萬元與剩餘房款金額不一致，而認為該20萬元為趙某鑫代其母親向吳某潔償還借款的款項存在合理性。趙某鑫主張該20萬元系支付案涉房款，但該金額與其陳述的已付款金額相加為38萬元，已超過案涉合同約定的房款33萬元，趙某鑫未能對此作出合理解釋。
故法院對於趙某鑫已支付全部房款的主張未予支持，並無不當。故趙某鑫的該項上訴意見不能成立，本院不予支持。關於趙某鑫提出的法院對於未辦理過户系趙某鑫自身原因的認定有誤的上訴意見……《房屋買賣合同》於2004年簽訂，在2017年雙方簽訂《協議書（補充稿）》之前，雙方一直未辦理過户登記，其關於雙方關係密切故未辦理過户的主張不足以對此進行合理解釋説明，根據現有證據亦不足以證明趙某鑫對於訴爭房屋未辦理過户手續沒有過錯。故趙某鑫的該項上訴意見不能成立，本院不予支持。”
後趙某鑫不服二審判決，向北京市高級人民法院申請再審，北京市高級人民法院裁定駁回趙某鑫的再審申請。2021年1月，一號房屋被司法拍賣，趙某鑫於2021年1月6日以416萬元的成交價拍得。
關於合同解除，趙某鑫、秦某莉主張房款已經付清，涉案房屋已經被拍賣，不能基於買賣合同將涉案房屋過户給己方，合同目的無法實現，故要求解除《房屋買賣合同》《協議書（補充稿）》。吳某潔庭審中表示同意解除，鑑於法院於2021年1月22日將起訴狀副本送達吳某潔，可以確認上述合同於2021年1月22日解除。
關於涉案房屋抵押情況，吳某潔稱“房屋2016年11月28日抵押給個人，2017年協議約定不得抵押是趙某鑫寫的，簽訂協議時我知道無法過户，趙某鑫逼我籤的協議。房屋被法院查封時，趙某鑫的母親知道，不知道他母親是否告知趙某鑫。2017年8月28日海淀法院查封房屋，籤協議書時，房屋沒有被查封，我不知道要不要查封，當時我是失信被執行人了，我找人看房就是為借錢，我進不去，趙某鑫説籤協議讓我進去看房，協議是趙某鑫擬訂的；
房屋抵押趙某鑫不知道，籤協議時也不知道我已經被列為失信人，不知道房屋被查封，出借人看完房之後，人家查我列失信了，不給我借錢；協議第三條就是為了看房後進行貸款”。
另查，房屋所有權證顯示，案涉房屋的所有權人為吳某潔，填發日期為2002年7月12日，2007年6月18日設定抵押權，權利人為某銀行，權利價值40萬元。
另查，趙某鑫與秦某莉於2012年12月25日登記結婚。周某鵬與吳某潔於1994年9月5日登記結婚，於2020年10月14日協議離婚，離婚協議書約定：一號房屋登記於吳某潔名下，雙方約定該房產歸雙方共同所有，該房產變賣所得價款由雙方各享有一半。
法院認為，根據本案查明的事實，趙某鑫、吳某潔簽訂的《房屋買賣合同》《協議書（補充稿）》系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。現一號房屋已被法院查封並拍賣，致使合同目的不能實現，趙某鑫請求解除合同，吳某潔同意解除涉案合同，法院確認《房屋買賣合同》《協議書（補充稿）》於2021年1月22日解除。
鑑於生效判決已確定“趙某鑫在2012年1月20日前未付房款金額為15萬元”“對於趙某鑫已支付全部房款的主張未予支持”，故吳某潔應返還趙某鑫已付購房款18萬元並支付相應利息。
依據吳某潔簽署的《協議書（補充稿）》，又鑑於吳某潔作為另案的被執行人，未履行生效法律文書確定的義務，導致一號房屋被查封並拍賣，故吳某潔對合同不能繼續履行存在過錯；鑑於生效判決已確定“根據現有證據亦不足以證明趙某鑫對於一號房屋未辦理過户手續沒有過錯”。綜上，對於趙某鑫要求吳某潔賠償損失的訴訟請求，法院予以支持，具體數額由法院根據合同的履行情況、雙方的過錯程度、雙方可得利益損失、房屋拍賣的價格、具體案情等因素予以酌定，對趙某鑫過高的訴訟請求，法院不予支持。
裁判結果
一、趙某鑫與吳某潔於2004年12月簽訂的《房屋買賣合同》，趙某鑫、秦某莉與吳某潔於2017年8月21日簽訂的《協議書（補充稿）》均於2021年1月22日解除；二、吳某潔於判決生效之日起七日內返還趙某鑫購房款18萬元並支付利息；三、吳某潔於判決生效之日起七日內賠償原告趙某鑫損失20萬元；四、駁回趙某鑫的其他訴訟請求。
房產律師靳雙權點評
趙某鑫、吳某潔簽訂的《房屋買賣合同》《協議書（補充稿）》系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，應屬合法有效。現房屋已被查封拍賣，趙某鑫、吳某潔均同意解除上述合同，上述合同解除後，吳某潔應將購房款返還趙某鑫。對於已付購房款數額，趙某鑫對已付購房款的主張與此前雙方之間執行異議之訴中的主張一致，認為已經支付全部購房款，但前案生效判決中對此已作出認定，對於趙某鑫的該主張未予支持，且認定趙某鑫在2012年1月20前未付購房款金額為15萬元，故雙方爭議的2012年1月20日轉賬20萬元的性質並非購房款。
關於賠償損失一節，吳某潔由於未履行生效法律文書確定的義務，導致房屋被查封拍賣存在過錯；而趙某鑫主張在簽訂《房屋買賣合同》時認為該房屋並無產權證，僅有公房租賃合同，在合同中亦未約定辦理過户的期限，故趙某鑫在主觀上認為其購買的是尚未取得產權證的房屋，因此，趙某鑫應當預見到房屋存在無法過户之風險。且根據查明的事實，雙方在簽訂房屋買賣合同後的十餘年間未辦理過户手續，趙某鑫亦未積極主張權利，前案生效判決已認定“根據現有證據不足以證明趙某鑫對於一號房屋未辦理過户手續沒有過錯”。
故法院根據合同具體履行情況等因素，綜合考慮並酌情確定吳某潔應賠償趙某鑫的損失數額在合理範圍內。
