開發商虛假宣傳“學區房” - 購房者應如何維權？

舊時有孟母三遷為子擇鄰，今有家長望子成龍擇學區房而居。在教育分佈不均的今天，學位資源緊張導致家長們都為子女的教育而焦慮苦惱。部分開發商利用家長的焦急心態用盡各種營銷手段將學區房宣傳成為樓盤的銷售亮點。然而，當購房者不惜高價購入“學區房”後，卻發現所購入的物業學區資源根本不如開發商宣傳的那般。如果購房者遇到這樣的問題該如何維權呢？今天我們就來説一説“學區房”。

一、開發商虛假宣傳“學區房”的類型有哪些？

1、“無中生有”型：

開發商為了推銷樓盤，往往不惜代價虛假宣傳樓盤配套的教育資源，對外宣稱樓盤配套有“××小學”“××附屬中學”等學校，讓購房者誤以為買房就可以上學校，但等到樓盤交付以後，就用“只負責建設小學，建設完成後交付教育局，由教育局統籌安排最終哪所小學落地，開發商無法介入”等類似這樣的藉口推脱責任。

2、“掛羊頭賣狗肉”型：

這種宣傳類型表現在開發商在前期宣傳中宣稱樓盤所配套學校為某某公立學校，而樓盤竣工交付以後，配套的學校並非前期宣稱的某某公立學校，而更換成了其他公立或私立學校，與開發商所宣傳的根本不一致。

3、“偏漏信息”型：

部分開發商對學位安排等招生政策進行選擇性宣傳或誤導性宣傳，導致購房者收樓入住後子女因不符合招生政策不能對口入學。

4、“告知缺位”型：

部分商品房住宅小區內的配套教育設施未按土地出讓合同和規劃要求建設移交，導致購房者子女入學問題難以就近解決，但開發商未提前告知業主，或有些項目配套教育設施招生政策發生變化，但項目宣傳沒有相應調整，或售樓現場信息公示不到位，未全面詳細公示配套教育設施規劃報建、地塊位置等情況。

二、以案釋法——購房者應如何維護自己的權益？

維度1：購房者是否有權追究開發商的違約責任？

案例：汪某某、劉某某與蘇州某某置地有限公司商品房銷售合同糾紛案（江蘇省蘇州市虎丘區人民法院（2018）蘇0505民初3012號民事判決）

法院認為，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的説明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該説明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。本案中······從原告提供的證據看，被告在某某某樓盤的路面及廣告牌、網站宣傳資料及微信推廣平台中多次提及“雙學區”、“新區某某中學和科技城某某中學”、“雙學區保障”、“選房容易擇校難”、“雙學區，實驗中學”等內容，根據上述銷售廣告及宣傳資料，普通購房人可自然得出涉案房屋屬於科技城某某中學（新區某某中學科技城分校）施教區範圍、其子女可在該校就讀的結論，進而對其做出是否購買涉案房屋及涉案房屋價格的確定產生重要影響，故應當視為要約，即使在雙方未將被告關於學區的宣傳及允諾內容載入《商品房買賣合同》，但該內容也應作為合同的組成部分，雙方均應受其約束。現根據蘇州市及高新區教育部門關於施教區劃分的相關文件，涉案房屋不屬於新區某某中學科技城分校學區範圍，而屬於新區某某中學學區範圍，故被告違反了合同約定，構成違約，應承擔違約責任。

維度2：購房者能否以此解除購房合同？

案例：程某、陳某某房屋買賣合同糾紛案（菏澤市中級人民法院（2020）魯17民終1331號民事判決）

法院認為，依據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的説明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該説明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”上訴人某某置業公司的宣傳彩頁上明確註明“住菏建紫郡城讀某某中學”字樣，上訴人程某之女董某某正值上中學時期，上訴人某某置業公司的此種宣傳對程某、陳某某是否與其訂立商品房買賣合同具有重大的影響，故該宣傳彩頁應視為合同內容，對合同的雙方均具有約束力。現涉案房屋不在曹縣某某中學的招生片區，與合同約定不符，導致程某、陳某某的合同目的不能實現，故上訴人程某、陳某某請求解除涉案商品房買賣合同於法有據，本院予以支持。

實踐當中，雖然全國各地法院對於開發商虛假宣傳“學區房”問題的處理有不同的裁判觀點，但作為購房者，我們可以通過上述案例借鑑啟示，並從以下幾個方面做好準備進行維權：

首先，證據的蒐集至關重要，購房者應當保存好前期開發商宣傳的學校圖片、文字證據、銷售人員宣傳學校的文字截圖等資料，以備不時之需。

其次，購房者如發現開發商確有虛假宣傳行為存在的，可以向當地房地產管理部門、工商行政機關投訴舉報開發商的違法行為。

最後，購房者可以依據所掌握的開發商虛假宣傳的相關證據與開發商進行協商，協商不成時可向法院提起訴訟。

三、律師建議

買房時，購房者應該謹慎對待開發商的宣傳內容，不要一味聽信開發商及銷售人員所謂的“承諾”，可以對樓盤的學校規劃、地鐵規劃、商業規劃進行核實後再作購房決定。同時，如果購房者是基於開發商或銷售的某一承諾才決定購房，一定要要求開發商將“承諾”寫入合同中，從而保護自己的權益；如開發商拒絕，則不建議繼續購買。若購房者遇到開發商虛假宣傳，不想繼續認購房屋，建議購房者第一時間委託專業律師介入處理。