房屋居住人並非登記人但認為對房屋有貢獻可以拒絕搬走嗎

原告訴稱

原告秦某玲向本院提出訴訟請求:1.判令被告停止對原告房屋的侵佔，立即搬出北京市石景山區一號；2.判令被告支付房屋佔有使用費12萬元,自2019年12月18日開始計算,按照每月5000元標準計算至被告實際搬出之日；3.判令被告向原告支付2019年至2021年度供暖費3264.6元及2020年1月1日至2021年12月31日物業管理費1012.08元；4.本案訴訟費由被告承擔。

事實及理由:位於北京市石景山區一號房屋系原告所有,2019年12月18日被告未經原告許可擅自將個人物品搬入該房屋,強行侵佔該房屋。期間原告多次要求被告搬出均被拒絕,至今該房屋仍由被告佔有。原告系一號房屋的合法所有權人,未經原告許可，被告強行侵佔該房的行為嚴重損害原告的合法權益。為維護原告合法權益，提起訴訟,要求被告儘快騰退房屋,並按照同地段同等房屋面積的房屋租金每月5000元的標準支付原告房屋使用費。

被告辯稱

被告周某傑辯稱,不同意原告的訴訟請求。一、涉案房屋系周某傑奶奶用一間筒子樓置換為涉案的兩間房,之所以能分得兩間房系周某傑年滿7歲，應與父母分房，故涉案房屋能分兩間繫有周某傑一間。二、周某傑父母在1999年1月28日協議離婚時,因周某傑從出生就一直居住在涉案房屋內,故將涉案房屋給了周某傑和周某傑母親同居住使用，並且用周某鑫的工齡和部分款項為周某傑出資購買了涉案房屋。當時就已經和其母親口頭約定這個房子將來是給周某傑的。

三、秦某玲的父親秦某凱系周某傑母親的弟弟，他對涉案房屋給周某傑的情況全部知曉，在周某傑母親生病期間所有人不知情的情況下,惡意將房產贈至自己名下,並且立即過户至原告名下,該贈與合同系無效。四、周某傑作為涉案房屋承租人和實際居住人,對涉案房屋享有合法居住權，周某傑母親在取得涉案房屋產權之前,周某傑既是涉案房屋的共同居住人,對房屋有共同使用權及居住權。自1983年周某傑父親周某鑫取得涉案公租房至今，周某傑一直居住在涉案房屋內，周某傑的户籍自1983年至今也一直在涉案房屋內。

五、涉案房屋不是一般意義上的商品房，而是家庭公租房的轉化,周某傑在涉案房屋居住了近40年,周某傑沒有子女,無任何住房,也沒有能力購買住房,不管產權登記在誰名下,周某傑都有居住權。六、周某傑與秦某玲沒有合同關係也沒有對房屋使用費進行約定。周某傑是依據合法居住權居住在房屋內,因此秦某玲主張房屋佔用費沒有事實和法律依據。

綜上,周某傑對涉案房屋享有合法居住權，請求法院駁回被答辯人的訴訟請求。周某傑中間離去是因為他母親2000年再婚,中間出了矛盾,而且再婚的時候周某傑母親讓他丈夫居住在房屋裏。

法院查明

2019年《不動產權證書》顯示：權利人為秦某玲單獨所有。

原告秦某玲提交的居民供熱採暖合同及發票顯示,秦某玲繳納了涉案房屋2019-2021年被告佔有使用期間的供暖費3264.6元。

原告秦某玲提交的物業服務合同及收據發票顯示:秦某玲繳納了物業管理費1012.08元。

被告周某傑提交的北京市海淀區人民法院《民事調解書》載明:雙方當事人自願達成如下協議:一、周某鑫與秦某涵離婚；……；三、坐落於北京市朝陽區A號樓房一間由周某鑫居住使用，坐落於北京市海淀區B號二居室住房一套由秦某涵居住使用，待產權證書發放後歸其所有。

庭審中，被告周某傑稱,2019年6月23日，秦某涵死亡。秦某涵系周某傑之母,秦某涵與秦某凱系姐弟關係,秦某凱系原告秦某玲之父。在2019年7月底8月初,是秦某凱給的我鑰匙,我搬進涉案房屋，秦某凱同意往裏面搬東西。2020年4月3日上午秦某玲來我們家説要換鎖,還叫來開鎖公司的人,讓我轟走了,然後報了警。

被告周某傑對原告秦某玲提交的證據(一)不動產權證書的真實性認可,證明目的不認可。表示該產權是非法取得,系原告父親秦某凱將周某傑母親的房產騙到自己名下後,立即過户給自己女兒。

被告周某傑表示不同意法庭酌定佔用費，亦不申請鑑定同地段房屋租金標準。

被告周某傑對原告秦某玲提交的證據(五)居民供熱採暖合同及發票2張的真實性認可,表示採暖合同是跟案外人簽訂的,我們不發表意見,與本案無關。2019年的時候原告自己對產權進行了變更，周某傑是合法居住在自己的房子。原告秦某玲表示,本案主張的租金實際為佔有使用費,而供暖費是被告作為享受人應該給原告支付,而非意義上的租賃關係。

被告周某傑對原告秦某玲提交的物業服務合同及收據發票不發表質證意見,這是與案外人的,與本案無關。周某傑表示,2019年的物業費是我媽秦某涵交的,2021年的物業費是我交的。

原告秦某玲對被告周某傑提交的證據(一)户口本的真實性、合法性認可，關聯性、證明目的不認可,户口所在地與本案沒有關係，該證據也不能證明被告一直在該房屋內居住。

原告秦某玲對被告周某傑提交的證據(二)的真實性、合法性認可,對關聯性、證明目的不認可。表示該調解書證明該房屋為秦某涵離婚後個人財產，與被告無關，不存在被告所謂居住權的事實。

原告秦某玲對被告周某傑的證人證言的證明目的不認可。

裁判結果

一、被告周某傑於本判決生效後七日內騰空並搬離位於北京市石景山區一號房屋；

二、被告周某傑於本判決生效後七日內給付原告秦某玲自2020年4月3日至實際搬離北京市石景山區一號房屋的佔用使用費。

三、被告周某傑於本判決生效後七日內給付原告秦某玲2019年至2021年度供暖費3264.6元及2020年度的物業管理費1012.08元；

四、駁回原告秦某玲的其他訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載於不動產登記簿時發生效力。不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。無權佔有不動產或者動產的,權利人可以請求返還原物。佔有的不動產或者動產被侵佔的,佔有人有權請求返還原物；對妨害佔有的行為,佔有人有權請求排除妨害或者消除危險；因侵佔或者妨害造成損害的,佔有人有權請求損害賠償。當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實,應當提供證據加以證明,當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的,由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的後果。

本案中，涉案房屋權利人為秦某玲單獨所有，被告周某傑未能證明其對涉案房屋享有合法的使用權。原告秦某玲主張被告搬離涉案房屋、支付佔用使用費並支付取暖費和物業費的主張,有事實及法律依據。原告秦某玲未能證明其在2019年12月18日向被告周某傑主張過權利,亦未能證明被告周某傑為違法搬入涉案房屋。

依據本案查明的事實,2020年4月3日原告秦某玲欲對涉案房屋換鎖的行為,可以認定為是對涉案房屋主張權利的行為。原告秦某玲未能充分證明涉案房屋的租金標準,法院考慮原告秦某玲同意酌定使用費的標準並參考涉案房屋同地段的租金標準,依法酌定涉案房屋的租金。