房產合同律師——購房後延期還貸但之後補上原房主將房屋再次出售是否承擔違約責任

原告訴稱

吳某傑向一審法院起訴請求：

1．解除吳某傑與樑某清簽訂的《房屋轉讓合同》；

2．樑某清、秦某超按照北京市西城區一號房屋價格2650000元及利息對吳某傑進行賠償；

3．本案的訴訟費、保全費、評估鑑定費由樑某清、秦某超承擔。

吳某傑上訴請求：1.維持一審判決第一項，改判一審判決第二項為由樑某清、秦某超按照北京市西城區一號房屋價款及利息對吳某傑進行賠償；2.由樑某清、秦某超承擔一、二審全部訴訟費用。

事實和理由：1.合同解除完全由樑某清、秦某超的行為導致，應當由樑某清、秦某超承擔全部責任；2.一審判決認為“由於吳某傑在合同履行過程中存在遲延償還貸款、長期被羈押難以聯繫的情況，對合同解除亦負有一定責任”存在認定因果關係錯誤。吳某傑逾期還貸行為與樑某清、秦某超“一房二賣”的行為毫無關係，逾期還貸行為早已消失，不可能造成合同解除的後果。

吳某傑雖被羈押，但並未影響《房屋轉讓合同》的履行，對合同解除沒有責任。房屋被“一房二賣”時，吳某傑不存在任何違約行為，不應對合同解除負有任何責任；3.樑某清、秦某超應當賠償全部房屋價款及利息損失並且承擔全部訴訟費用。

被告辯稱

樑某清辯稱：不同意吳某傑的上訴請求。樑某清不存在吳某傑所稱採用不正當手段“一房二賣”。涉案房屋買賣合同的協議解除是與吳某傑之子吳某鑫協商的結果，一審時吳某傑提供了大量的證據證明該房屋一直由其子吳某鑫負責打理。

樑某清上訴請求：維持一審判決第一項，改判一審判決第二項為駁回吳某傑的其他訴訟請求或發回重審。事實和理由：1.吳某傑存在嚴重違反合同約定的行為，系合同解除的主要過錯方；2.一審判決認定樑某清與吳某傑在合同中未約定合同解除權從而認定樑某清無權解除合同系適用法律錯誤；3.一審判決對樑某清因解除合同應承擔的責任酌定過高。

吳某傑辯稱：不同意樑某清的上訴請求。涉案房屋買賣合同解除是因為樑某清一房二賣，吳某傑及時足額履行了償還房屋貸款和其他合同義務，沒有違約行為。雖然吳某傑存在逾期償還房屋貸款的行為，但這個逾期行為早已消失，且雙方表明了繼續履行合同的意向，吳某傑也及時繳納了貸款和罰息。

秦某超未到庭參加訴訟。

法院查明

2003年7月12日，樑某清與北京F公司簽訂《商品房買賣合同》，約定：樑某清購買北京市宣武區（現西城區）一號房屋，總金額213680元。樑某清採取銀行按揭貸款方式支付購房款，首付款為43680元，貸款170000元。

2004年7月22日，吳某傑（甲方）與樑某清（乙方）簽訂《房屋轉讓合同》，約定：經雙方友好磋商就吳某傑購買樑某清上述房屋事宜雙方達成協議：

一、從合同簽訂之日起，吳某傑需向樑某清交納定金壹萬元整，樑某清即把房屋鑰匙交給吳某傑，房屋即可由吳某傑居住。

二、房屋轉讓金額為伍萬貳仟元人民幣（52000元），待雙方到公證處公證好吳某傑即把叁萬捌仟元交給樑某清，剩餘肆仟元待中行有轉按揭業務後，雙方辦理完變更手續後吳某傑即把4000元交給樑某清。……。此合同壹式倆份，經雙方簽字後即生法律效力。

《房屋轉讓合同》簽訂後，吳某傑共計向樑某清支付購房款48000元，剩餘4000元尚未支付。樑某清將訴爭房屋及房屋相關材料交付給了吳某傑。

2004年8月12日，吳某傑出具《聲明書》，聲明：自2004年7月1日起因房屋產生的物業費、供暖費、銀行按揭貸款本息及房屋產生的一切費用均由本人承擔。該《聲明書》在北京市海淀第二公證處進行了公證。

自2004年8月20日起至2016年9月20日止，訴爭房屋的貸款實際由吳某傑償還，吳某傑將款項存入樑某清名下的還款賬户，再由銀行扣款。2004年自2011年期間，吳某傑存在多筆逾期還款的情況，尤其是2006年9月20日至2007年9月20日期間的貸款，存在較長時間逾期的情形。2012年1月至2016年9月期間，2013年11月、12月兩筆貸款存在短時間逾期，其餘均為正常還款。

根據貸款還款明細清單記載，2004年8月20日至2016年9月20日期間，吳某傑共計償還貸款金額為170710.08元。2016年10月11日，樑某清償還貸款本息80528.85元，結清了銀行貸款。

吳某傑提交了其子吳某鑫的銀行賬户明細，證明樑某清結清銀行貸款後，其繼續向樑某清賬户支付房貸至2017年2月。該銀行賬户明細顯示：2016年10月16日、11月15日、12月17日、2007年1月20日、2月20日，吳某鑫賬户分別向樑某清賬户轉入1205.1元、1119.19元、1200元、1200元、1175.24元。樑某清主張其於2016年10月11日已將貸款存摺註銷，吳某傑轉入的錢也應該退回了。

2011年5月，樑某清取得了訴爭房屋的所有權證書。

2016年10月16日，樑某清與案外人鄭某康經中介公司居間簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》及《補充協議》，樑某清將訴爭房屋以總計2650000元的價格出售給鄭某康。

2016年10月20日，樑某清與秦某超登記結婚。2016年10月24日，樑某清將訴爭房屋以夫妻更名的方式登記至秦某超名下。2016年10月27日，樑某清與秦某超辦理了離婚手續。

2016年11月10日，秦某超與鄭某康就訴爭房屋簽訂《存量房屋買賣合同》（網籤合同）。2016年11月16日，訴爭房屋轉移登記至鄭某康名下。

2017年4月13日，法院受理吳某傑與樑某清房屋買賣合同糾紛一案，吳某傑要求樑某清繼續履行合同並辦理房屋過户手續。2017年7月17日，吳某傑向法院提出撤訴申請，該案以撤訴結案。

2018年8月1日，法院受理吳某傑與樑某清、秦某超房屋買賣合同糾紛一案，吳某傑要求繼續履行合同並交付房屋，之後吳某傑將訴訟請求變更為要求解除合同並賠償損失，2018年11月1日，法院組織雙方談話時，樑某清得知了吳某傑變更後的訴訟請求。樑某清就管轄問題提出了異議，當日，吳某傑向法院提出撤訴申請，該案以撤訴結案。

審理中，吳某傑主張樑某清將房屋出售給他人導致雙方簽訂的房屋買賣合同無法繼續履行，樑某清構成根本違約，應當賠償由此給其造成的損失。樑某清則主張2011年訴爭房屋產權證下發後其多次通知吳某傑辦理房屋過户手續，但一直聯繫不上，2012年其辦理貸款時發現上了徵信黑名單，查詢後發現吳某傑存在多次逾期還貸情況，其便通知吳某傑解除合同，但也聯繫不上。

2016年吳某傑的兒子與其弟弟取得聯繫，其才得知吳某傑名下有兩套房屋無法辦理過户，且吳某傑因犯罪被羈押的情況，吳某傑的兒子與其弟弟協商後達成一致，合同解除，房屋由其弟弟出售，吳某傑兒子也將房屋鑰匙交給了其弟弟。

吳某傑對上述證據的真實性不予認可，並主張其並未授權其兒子與樑某清協商訴爭房屋出售事宜。

吳某傑認可其自2009年因刑事犯罪被羈押，2020年釋放，也認可2004年至今其名下在北京市有兩套房屋，但吳某傑主張樑某清從未通知過其辦理房屋過户手續，其一直將房屋對外出租，房屋內有人居住，不存在房屋沒人無法聯繫到其的情況。為此，吳某傑提交了物業委託代理協議、房屋出租委託代理合同等予以證明。樑某清對該證據的真實性予以認可，證明目的不予認可。

法院認為。吳某傑與樑某清簽訂的《房屋轉讓合同》系雙方當事人的真實意思表示，且內容不違反法律、行政法規的強制性規定，應屬有效合同，雙方當事人應當按照合同約定行使權利並履行義務。樑某清在未解除與吳某傑之間的合同，且未經吳某傑同意的情況下，將訴爭房屋另行出售給他人，導致雙方簽訂的《房屋轉讓合同》無法繼續履行，吳某傑的合同目的無法實現，樑某清構成根本違約，吳某傑有權要求解除合同。

2018年11月1日，通過訴訟的方式，樑某清收到了吳某傑要求解除合同的通知，法院確認雙方的《房屋轉讓合同》於2018年11月1日解除。

關於樑某清的抗辯理由，法院分析如下：第一、雖然吳某傑在合同履行過程中存在逾期償還貸款的情況，合同履行過程中存在一定瑕疵，但此後吳某傑償還了貸款和罰息，且吳某傑逾期償還貸款較為嚴重的情形是發生在2006-2007年，自2012年起吳某傑基本是按時償還銀行貸款，正常履行合同，樑某清並未提供證據證明吳某傑此前逾期還款行為給其造成了損失，合同也未約定在此情況下樑某清具有合同解除權，故樑某清無權以此為由要求解除合同；

第二、雙方的合同簽訂於北京市限購政策施行之前，吳某傑名下具有兩套房屋並非一定會導致雙方的合同無法繼續履行；第三、吳某傑雖然因為刑事犯罪被羈押，但仍然繼續償還貸款，正常履行合同；第四、樑某清主張是在與吳某傑之子協商一致的情況下將房屋出售，但未能提供證據，且吳某傑之子也並未獲得吳某傑的授權。

綜上，綜上，吳某傑在合同履行過程中雖然存在一定瑕疵，但並不存在根本違約行為，樑某清並未取得合同解除權，也未按照法律規定的程序合法行使合同解除權，樑某清的抗辯意見不能成立，法院不予採納。

樑某清違約導致合同解除，應當賠償由此給吳某傑造成的損失，同時，由於吳某傑在合同履行過程中存在遲延償還貸款、長期被羈押難以聯繫的情況，對合同的解除亦負有一定責任。關於賠償數額，法院以樑某清出售房屋的價格為基礎，綜合考慮合同履行情況、雙方過錯程度，根據誠實信用和公平合理的原則，酌情確定樑某清賠償吳某傑損失2000000元。對吳某傑要求樑某清賠償損失訴訟請求的合理部分，法院予以支持。吳某傑要求秦某超賠償損失的訴訟請求，缺乏事實和法律依據，法院不予支持。

本院二審期間，樑某清提交樑某清之弟樑某霖與吳某傑之子吳某鑫對話視聽資料，擬證明樑某清曾與吳某傑之子吳某鑫協商一致解除涉案房屋買賣合同並將涉案房屋出售，所得購房款一人一半；對此，吳某傑的質證意見為：不認可上述證據屬於新證據，不認可上述證明目的。吳某傑未授權吳某鑫解除涉案房屋買賣合同。

裁判結果

一、吳某傑與樑某清簽訂的《房屋轉讓合同》於2018年11月1日解除；二、本判決生效之日起七日內，樑某清賠償吳某傑損失2000000元；三、駁回吳某傑的其他訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

本案的爭議焦點為：1.吳某傑是否因樑某清存在根本違約而享有合同解除權；2.如樑某清存在根本違約，法院判決確定的損失賠償金額是否適當。

關於爭議焦點一。依法成立的合同，受法律保護。吳某傑與樑某清簽訂的涉案房屋買賣合同系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，應屬有效，雙方均應當按照合同約定行使權利並履行義務。現樑某清已將涉案房屋另售他人，導致雙方房屋買賣合同無法繼續履行，吳某傑無法實現合同目的，故樑某清構成根本違約，吳某傑依法享有合同解除權。訴訟中，樑某清辯稱涉案房屋買賣合同已協商解除，法院對此分析如下：

第一，根據樑某清提供的視聽資料顯示，樑某清之弟與吳某傑之子就涉案房屋的出售事宜雖有協商，但並無充分證據證明雙方曾就此達成一致。第二，根據生活經驗，房屋買賣合同的解除涉及日常生活中重大財產利益的處分。房屋買賣合同的訂立、變更、解除一般極為審慎，通常採用書面形式。本案中，樑某清主張與吳某傑之子口頭協商解除房屋買賣合同並就房屋另行出售達成一致，與日常生活經驗不符，真實性存疑。

第三，依法成立的合同，僅對當事人具有法律約束力。即便樑某清與吳某傑之子就涉案房屋買賣合同的解除及另行出售涉案房屋達成一致，但樑某清並未提供充分證據證明吳某傑之子已獲授權。訴訟中，吳某傑對此亦明確不予認可。因此，即便存在上述合意，也無法約束吳某傑。

綜上，樑某清關於涉案房屋買賣合同已協商解除的抗辯意見依據不足，法院不予採信。

關於爭議焦點二。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。當事人雙方都違反合同的，應當各自承擔相應的責任。

本案中，樑某清因根本違約導致合同解除，應當賠償由此給吳某傑造成的損失。同時，吳某傑遲延償還貸款亦存在違約，故也應承擔相應的責任。本案中，判決以樑某清出售房屋的價格為基礎，綜合考量合同履行情況、雙方過錯、根據誠實信用和公平合理原則酌情確定樑某清賠償吳某傑損失2000000元，並無不當。