執行房屋抵押應注意的問題有哪些

很多人為了在貸款的時候能夠得到更多的資金所以會選擇用自己的房子作為抵押，但是如果到期不能還款的話房子就會被銀行進行拍賣，那麼在執行房屋抵押應注意的問題有哪些那，請閲讀下面的文章進行詳細的瞭解。

《最高人民法院關於人民法院執行設定抵押的房屋的規定》(以下簡稱《執行抵押房屋規定》)自2005年12月21日施行以來，各地法院執行機構對如何執行設定抵押的房屋進行了有益的探索。本文就執行抵押房屋過程中值得關注的具體問題進行探討。

一、啟動執行抵押房屋程序的前題條件。

啟動執行抵押房屋程序，必須先由申請執行人提出申請並經執行機構審查。根據當事人意思自治原則及法院居中裁判執法的精神，為體現當事人對自己的實體權利和程序權利有完全的處分權，應由申請執行人提出強制執行抵押房屋的申請，並且申請執行人必須是房屋抵押權人。《執行抵押房屋規定》第一條對此有明確規定。

法院執行機構在審查申請執行人的執行抵押房屋申請時，除《執行抵押房屋規定》第六條所規定的特殊情形(即被執行人屬於低保對象且無法自行解決居住問題)外均應審查通過，進入實質性執行抵押房屋階段。

二、在強制拍賣抵押房屋過程中應注意的幾個問題。

(一)執行機構應向設定抵押的被執行人發出拍賣、變賣抵押房屋的民事裁定書，裁定書同時給予被執行人六個月的主動騰空房屋寬限期。裁定書應及時送達雙方當事人。

筆者認為，如被執行人符合下列情形的，則不應給予六個月的寬限期：(1)被執行人有兩處住房;(2)被執行人抵押住房無人居住。出現上述情形之一者，應立即進入拍賣、遷讓程序。

(二)寬限期屆滿後，被執行人仍未遷出的，執行機構應立即按照最高法院關於執行中拍賣、變賣財產的規定，啟動拍賣程序。同時告知申請執行人應着手提供被執行人居住房屋。

經過拍賣、變賣程序，抵押房屋拍賣成交後，由申請執行人提供可供法院強制遷讓的房源，法院執行機構遂作出強制遷讓的裁定，並按照民訴法二百二十九條的規定張貼強制遷讓公告，告知被執行人如逾期不遷讓，則由法院強制遷讓。

作為拍賣抵押房屋的一種例外情形，如抵押房屋流拍，則按規定將其作價交申請執行人抵債。申請執行人拒絕接受抵債的，執行機構應終止抵押房屋的拍賣、變賣。

其實，執行抵押房屋的難點還在於如何確定所置換的房源以及如何強制遷讓。筆者對此提出如下觀點。

(1)如何確定置換房源。

筆者認為，申請執行人提供被執行人基本居住房屋或臨時住房時應優先考慮能滿足被執行人基本居住並擁有所有權的房屋(每人使用面積10平方米)，但如果被執行房屋現值減去執行標的後的差額小於或負於可購買被執行人基本居住房屋所需資金且被執行人無法自行解決居住問題的，應由申請執行人提供臨時住房。

申請執行人在選擇置換的房源時應與執行機構密切配合，應充分考慮三項因素：a.執行標的;b.抵押房屋的市場價值;c.申請執行人為被執行人提供的基本住房或臨時住房所需成本(可參照當地房屋行政管理部門有關標準)。此外，還需將拍賣、遷讓抵押房屋過程中發生的一些費用如評估、拍賣、搬運、過户等費用納入執行成本一併考慮。

根據個案的具體情況不同，可分別採取“以小換大、以差換好、以遠換近”的辦法來為被執行人置換房屋，申請執行人在為被執行人及其家屬提供臨時住房時，應支付不少於一年的房租金，房租金從房屋拍賣或變賣價款中優先扣除。

(2)如何強制遷讓房屋。

在拍賣、變賣抵押房屋完成及置換房屋確定並落實以後，對被執行人實施強制遷讓房屋便顯得至關重要。強制遷讓又分為強制遷出抵押房屋和強制遷入置換房屋兩個過程。執行法官既要摸清被執行人及其家屬的思想動態及有關動向，針對性地儘量做好思想工作，又要積極向上級彙報案情，作好執行預案，周密安排，尤其在人員安全、證據保全、財產搬運等方面確保萬無一失，遷出和遷入環環相扣，一氣呵成。

(三)要確保執行抵押房屋全過程的程序公開。因執行抵押房屋會碰到各種複雜情況，且工作量大，故執行法官必須將各項執行措施向雙方當事人公開，以公開促公正，以規範促公正。

總之，執行好抵押房屋的案件確實不易，它凝結着執行法官的汗水和智慧。執行法官通過執行此類案件所要達到的目的，就是既要實現申請執行人的債權，又要保護被執行人的基本生存權，並在其中努力尋求雙方當事人利益的合理平衡，為實現社會的公平正義、和諧發展盡心盡責。

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