房屋抵押要注意什麼問題

為了更好的維護債權人的利益，保證債權得到履行，債權人在很多情況下 會要求債務人提供擔保，最常見的就是進行房屋抵押，其實房屋抵押是由很多問題要注意的，否則債權人的優先受償權並不能得到保證，那麼關於房屋抵押要注意的問題有哪些呢？本文將具體介紹房屋抵押的注意事項。

一、房屋抵押要注意什麼問題

我國《擔保法》規定：鄉(鎮)、村企業的土地使用權不得單獨抵押，以鄉(鎮)、村企業的廠房等建築物抵押，其佔有範圍內的土地使用權同時抵押。

另外，土地所有權不得抵押、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不抵押，但抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山荒丘、荒灘等荒地的土地使用權可用以抵押。學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會軒體的教育設施、醫療衞生設施和其他社會公益設施不得抵押。所有權、使用權不明或有爭議的房地產不得抵押。依法被查封、扣押、監管的房地產不得抵押。

建設部《城市房地產抵押管理辦法》也規定，列入文物保護範圍的建築物、有重要紀念意義的其他建築物不得抵押。已依法公千列入拆遷範圍的房地產不得抵押。用於教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產不得設定抵押。

以上法律規定要求我們在接受他人以房地產作為抵押時，一定要認真審核相關手續、證明等，確信設定抵押的房地產是否符合法律規定。因為以上述房地產作抵押，該抵押為將因違反法律規定而無效，屆時抵押權人將無法行使抵押權，債權人的優先受償權得不到保證，從而使自己的權益受到不應有的損害。

二、辦理房屋抵押登記的程序

房地產抵押合同簽訂之日起30日內，抵押當事人應到房地產所在地的房屋管理部門辦理房地產抵押登記手續，房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。辦理登記時，抵押當事人應提交下列文件：(1)主合同及抵押合同;(2)抵押當事人的身份證明或法人資格證明;(3)抵押登記申請書;(4)《國有土地使用證》、《房屋所有權證》或《房地產權證》，共有的房屋還須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明;(5)以預售的商品房作抵押的，須提交生效的商品房預售合同;(6)可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料;(7)可以證明抵押房地產價值的材料;如有效的房地產評估報告;(8)登記機關認為必要的其他文件。

登記機關應對抵押申請進行審核，權屬清楚、證明材料齊全的，應在登記受理之日起15日內作出是否准予登記的書面答覆，並予以登記發證：(l)以依法取得房屋所有權的房地產抵押的，登記機關應在原《房屋所有權證》上作他項權利記載，交由抵押人收執，同時向抵押人頒發《房屋他項權證》;(2)以預售商品房或在建工程抵押的，登記機關應在抵押合同上作記載，抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書後，重新辦理房地產抵押登記。

只有經過合法程序進行的抵押登記才能生效，債權人的利益才能得到保證。

三、房屋抵押的效力

對抵押登記的法律效力，我國法律兼採生效要件主義與對抗要件主義。

生效要件主義即非經登記，當事人訂立的抵押合同不能生效。當事人用下列財產抵押的，包括土地使用權、城市房地產、鄉鎮和村企業的廠房等建築物、林木、航空器和車輛船舶、企業的設備和其他動產，應當辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。反過來講，如未就作為抵押物的以上財產進行登記，抵押合同便不能生效。

對抗要件主義即抵押合同未經登記也可生效，但不發生對抗善意第三人的效力。根據法律規定，抵押權具有追及的效力，也就是抵押權所具有的使抵押權人得跟蹤抵押財產而行使抵押權的效力。未經登記的抵押權，不得對抗第三人，不具有追及效力，當抵押人擅自轉讓抵押物時，抵押權人只能請求抵押人另行提供相應的擔保，不能追及至抵押物的受讓人行使抵押權。由此可知，只要抵押合同一經登記，就具有了對抗善意第三人的法律效力，防止了受讓抵押財產的第三人以不知財產上存在抵押權而做的抗辯，有利於抵押權的順利實現。

四、如何知道所購房產是否被抵押

購房人要想知道所購房產的抵押情況，可以有3種途徑：(1)向登記機關查詢;(2)檢查開發商的證件。即查看國有土地使用權證和房屋所有權證，看在證件的備註欄中有無作他項權利記載。如果備註欄中沒有註明他項權利(抵押)的情況，則該房屋沒有被抵押給銀行;(3)通過媒體查詢。

我國擔保法規定抵押合同自登記之日起生效，當事人未經登記的，不得對抗第三人。如果抵押人因債務問題引起糾紛時，在眾多的債權人之間，抵押權人有優先受償的權利，而未經登記的抵押關係當事人要主張自己的抵押權就不能得到法律的保護。現實中一旦發生產權轉讓行為，若沒有相關的證據資料，處理將十分困難。因此建議當事人在進行房屋抵押時要向專業的房產律師求助，用律師的專業知識和經驗指導自己進行抵押，以更好的維護自身權益。