房產拍賣適用於買賣不破租賃嗎？

一、房產拍賣適用於買賣不破租賃嗎?

“買賣不破租賃”不適用於拍賣財產。如果租賃權繼續存在於拍賣財產上，會導致拍賣的價款過低，影響抵押權實現，執行法院應當將該租賃權取消，然後再進行拍賣。抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產己抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。

在如今房價飛漲的時代，通過法院拍賣取得房屋所有權已經逐漸成為一種規避高房價的新方式。但是作為房屋購買人，在拍賣時一定要留意該房屋上是否存在權利瑕疵，而作為房屋的承租人，在簽訂租賃合同之前也要預先留意該房屋是否已經被法院查封，以防範不必要的法律糾紛。

二、動產是否適用買賣不破租賃?

從買賣不破租賃原則產生的歷史條件及各國立法規定來看，該原則應當不適用於動產租賃。動產租賃不應當適用該原則，其理由如下：

1、動產的種類繁多，且價值普遍較低，通過市場交易很容易取得，因此，沒有必要給予動產租賃權以特殊的保護。

2、對動產租賃適用“買賣不破租賃”原則，不利於財產的流通，不利於充分發揮財產的效用，不符合物盡其用的財產利用原則。

3、租賃權的物權化應有一定的邊界，否則不但有違租賃權物權化的初衷，而且會導致法律體系的紊亂，這一邊界應通過其適用的客體體現出來，即租賃權物權化應是指不動產租賃權的物權化。

4、從各國立法來看，立法例上都是對不動產實行租賃權物權化。

綜上所述，買賣不破租賃對於承租方來説很重要，其租賃權不會因為房屋買賣就喪失。當然，這個原則也存在一些例外情況，如果是拍賣的房產，則不適用，否則會影響拍賣程序，導致法院執行困難。如果房產之前存在抵押或者查封的情況，也不在買賣不破租賃原則下。