買二手房違約的情形有哪些

有時候在簽訂了二手房買賣合同後，一方當事人可能出現違約的情形，此時另一方就可以追究其違約責任。不過，在此之前需要先了解清楚買二手房違約的情形究竟有哪些，然後才好做出處理。下面就讓本站小編來為您做詳細解答吧。

一、買二手房違約的情形有哪些

(一)出賣人將房屋直接賣給第三人。

如果出賣人將房屋另外賣給了第三人，但未辦理過户手續，根據法律規定，原買房人有優先過户的權利，可以向法院請求要求對方繼續履行合同。如果出賣人將房屋另外賣給了第三人，並已辦理了過户，那麼出賣人就已經構成了惡意違約，造成合同不能繼續履行，這時買房人可以向法院提起訴訟，要求解除合同，同時要求出賣人根據房屋差價賠償違約責任。

(二)出賣人要求提高房價辦理過户。

在實際買賣過程中，很多出賣人在簽訂合同後認為房子賣得太便宜了，要求另外加錢過户。

在這種情況下，買房人應該立即向法院提起訴訟，要求凍結所購房屋，進行財產保全，防止出賣人將房屋賣與第三人，進而使所簽訂的合同不能繼續履行，同時要求法院判定出賣人繼續履行合同。

(三)出賣人賣房後反悔並要求合同無效。

在這種情況下，買房人如果在買房時已經知道了房屋還有其他共有人，並且未經過共有人同意而購買房屋的，在共有人要求判定合同無效時，是可以獲得支持的。但如果是夫妻間的共有房屋，在房屋買賣合同中，一般是認為經過夫妻二人同意的。買房人可以要求繼續履行合同。

二、二手房買賣中買方能否退房

首付款比例提高、貸款利率提高、異地購房限制、第三套房貸限制。自從更嚴格的差別化住房信貸政策實施以來，由於買方無能力或無法購房，各地退房情況屢見不鮮。具體退房的情形有：

一是樓市新政出台後，買方可能因為首付款比例提高、貸款不能或已購經適房等原因導致房屋買賣合同不能繼續履行。律師建議，買方可以“情勢變更”為由，起訴到法院，要求解除合同，返還購房款。專業律師提醒説，存量房屋買賣合同中如約定“如果買方貸款未獲銀行審批或者未獲銀行足額審批，則買方應當在過户交易時用現金補足”，此種情況不得使用情勢變更原則。

第二種情況是買家主動違約，他們基於對樓市新政的理解以及對未來房價下降的預期，寧願損失定金或承擔相應違約責任。

第三種情況是買方被動違約，如買方只有先將自己的房產出賣於第三人，才有能力履行與賣方簽訂的存量房屋買賣合同，由於第三人主動違約或其他原因而導致自己的房屋未能如期出售，進而導致買方不能如期履行合同或無法履行合同。在買方違約後，賣方可能主張買方承擔合同總價20%的違約責任。法院在裁判違約責任時會綜合考慮諸多因素，如作為守約方的實際損失、存量房屋買賣合同的履行程度、違約方的主觀過錯程度、守約方的預期利益等。買方律師如從這幾方面入手，違約金數額可能會大大降低。

上述三種情況，就是在買二手房的過程中比較常出現的違約情形，各位可以適當瞭解一下。在發生買二手房違約行為的時候，守約方可以要求違約方承擔相應的違約責任，一般情況下就是要求支付違約金。至於這個違約金的賠償數額，則還要根據實際的情況進行判定。