購買農村房屋注意什麼事項

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隨着農村一體化的進行，現如今在不少農村地區也集中修建了住宅小區，進行統一的生活管理。但因為購買農村房屋與購買城鎮房屋的情況不同，這個時候需要當事人注意的事項也不一樣。那到底購買農村房屋注意什麼事項呢?本站小編馬上為你做詳細解答。

一、購買農村房屋注意什麼事項

如果你打算購買農村房屋，必須要注意兩點：

(一)不要塗改宅基地使用證書，也不要相信村民委員會在塗改後的宅基地使用證書上加蓋公章後塗改就成為有效的。宅基地使用證書，不是證明你對所購農村房屋享有所有權所必需的。

宅基地使用證書是當地區、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門頒發的，只有當地區、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門對宅基地使用證書的塗改才是有效的。他人塗改宅基地使用證書是違法的，而且，有可能構成犯罪。

當然，最好能讓當地區、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門在原宅基地使用證書上改成你的名字或者給你頒發新的宅基地使用證書;如果不能，不必強求。因為從登記制度的設定目的來看，登記的作用在於公示，即世人周知該權利的存在。登記是房屋所有權的變動宣示，而非房屋買賣合同，不是房屋買賣合同所形成的法律關係必須要件，沒有辦理過户登記並不影響房屋買賣合同的效力。

(二)如果你打算在購買農村房屋以後進行翻建，你只能在原建築宅基地佔地面積範圍內翻建，不能擴建到附近耕地面積範圍。如果擴建需要佔用耕地、田地面積，則需經過相關部門審批，如果未經審批就增加建築佔地面積，則增加的部分就是非法建築。

二、關於農村房屋賣給城市居民

農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同有效。依據如下：

(一)合同法將合同無效的標準限制在違反法律、行政法規。

最高人民法院在對《合同法》做出的司法解釋裏表達的觀點是：只有違反法律和行政法規的強制性規定的合同才是無效的。(注：法律，是全國人民代表大會或其常務委員會制定的規範性文件;行政法規，是國務院制定的規範性文件。)

但至今沒有任何一條法律或行政法規禁止農村房屋的買賣。也從來沒有哪一條法律或行政法規對農村房屋買賣做出了禁止性規定。即使有地方法規或地方政府的規章，在認定買賣行為是否有效上，法院也不會適用地方法規或地方政府的規章而認定買賣行為無效。

(二)土地管理法規定的土地的使用權不得用於非農建設其立法本意旨在維持農業用地的數量，保證農民的生存之本和糧食供應，而宅基地本來就是建設用地，其主體變更不會導致農業用地的減少，故該條不適用於宅基地，作為認定農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據也違反立法本意。

(三)從法律保護所有權的基本精神來看，限制農民買賣房屋並非是對農民利益的維護，而是對農民權利的侵犯。

眾所周知，所有權的佔有、使用、收益、處分四個權能中，最核心的權能是處分權，處分權是所有權的標誌。如果將農村房屋的處分權予以限制，這與我國保護農民利益的國策完全背道而馳。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由，合同內容的自由以及合同對象的自由，限制農民向城市居民出賣住房，也與合同自由的基本精神相悖。

(四)《農村承包經營法》原則上賦予了農民處分自己房屋的權利。我國新通過的《農村承包經營法》也體現了相同的精神，該法第32條規定:“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法採取轉包、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉。”該條原則上賦予了農民處分自己的承包土地經營權的權利。該法體現了以人為本的精神，充分尊重農民的自主性，相信農民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財產，是立法精神的巨大進步。既然為農民安身立命之本的農用承包土地都可以流轉，農村宅基地也應做相同理解。

由於農村房屋是修建在集體土地上面的，而我國並未在這方面作出專門的規定，因此有些地區就出台地方法規，不允許本集體經濟組織以外的人購買農村房屋。但即使允許購買，也要知道購買農村房屋注意什麼事項，以免給自己造成不必要的損害。