北京回遷房糾紛律師有哪些解決意見?

很多人應該都沒聽過，現在國家大面積開發建設，很多地方都會出現拆遷現象，有些拆遷後會有安置房居住，有些是購買回遷房。對於回遷房很多人都不大瞭解，且產權證會延遲一段時間，因此容易在購房過程中出現問題和糾紛，因此需要專業人士來指導和建議。那麼，北京回遷房糾紛律師有哪些解決意見呢?

一、回遷房糾紛案件涉及的主要法律問題

1)法律物權、事實物權的概念以及二者的關係。

糾紛：回遷房的不動產登記尚未辦理完畢，該房屋的物權是否設立?在現有條件下是否具備確認所有權歸屬的條件?

法律意見：

1、《物權法》第五條 物權的種類和內容，由法律規定。該條規定的是物權法定原則，也就是説物權的種類和內容不允許私自創設。”

2、《物權法》第三十條 因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。本條規定的是因事實行為而設立或消滅物權，回遷房已經因開發商的合法建造行為而早已設立，購房者通過購買行為也已經取得了回遷房的所有權，即已有設立物權，只是目前沒有完成登記而已。沒有完成登記不等於回遷房不具有法律意義上的物權。”

3、物權登記是物權法賦予相關登記機關的一個法律義務，對於法定的物權登記機關則是一個則無旁貸的法律義務，兩者不能混淆。

2)遺產的範圍以及法定繼承應當繼承的範圍。

糾紛：回遷房是否可以繼承?

法律意見：

1、根據我國《繼承法》第二條 繼承從被繼承人死亡時開始。

2、第三條 遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產，包括：(一)公民的收入;(二)公民的房屋、儲蓄和生活用品。

3、若回遷房的物權已經設立，那麼依據現行法律規定，該房屋依法應當予以分割繼承。

二、購買回遷房要注意的事項

(一)一定要約定房產過户和交房的時間

簽訂回遷房買賣協議時，出賣人並沒有取得房產證，無法辦理過户手續。因此，一定要約定房產過户的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產證，但要寫明自取得房產證多少之日起辦理房屋所有權的轉移手續。

簽訂回遷房買賣協議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現房，則可以約定繳納首付之日即為交房時間。

(二)嚴防“一房多賣”的發生

回遷房買賣無法辦理預告登記，這就為出賣人“一房數賣”留下漏洞可鑽，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續，才能產生物權變動的法律效果。出賣人將商品房數次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規定，均應當是有效的合同。購房人一定要注意這一點。

(三)買方不要一次性付全款

沒有房產證的房屋買賣存諸多風險，違約責任的規制顯得非常重要。但要求違約方承擔違約責任，需要繳納法院訴訟費用、律師費，還需花費時間等成本。如果買房留有尾款，而賣方認為違約所得小於尾款時，買方的違約機會將會大大降低。當然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協議的簽訂，需要房產經紀人或者買方較高的談判技巧。

(四)要求賣方的配偶簽名

實踐中，回遷房一般屬於夫妻在婚姻關係存續期間所得的財產，根據婚姻法的有關規定，該房產應屬於夫妻共同財產，一方處分應當得到另一方的同意，否則可能產生兩類法律後果：其一，若房價上漲，而配偶藉口不同意出賣房屋，則有可能產生無效的法律後果;其二，若在過户之前，賣方夫妻離婚，則涉及到共同財產的分割問題。以上兩種情況，只要賣方配偶簽名，並輔之以必要的條款，則基本上能夠預防。

另外，在購買回遷房的時候也應當注意購房協議，對當中任一項條款都要認真看清，其實無論回遷房還是商品房，在購買原則上是一樣的，簽字、證件、付款這些都是必備程序，也是最為關鍵的，都是取得房屋產權和處理糾紛過程中的憑證之一，因此，務必要慎重。