商品房買賣合同解釋懲罰性賠償的情形有哪些?

一、商品房買賣合同解釋懲罰性賠償的情形有哪些?

根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8、9條：

1、具有下列情形之一，導致商品方買賣合同不能實現，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

(1)商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

(2)商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

2、出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

(1)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;

(2)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;

(3)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

二、懲罰性賠償適用條件：

(1)只有“商品房買賣合同”才適用“懲罰性賠償”，集資房、二手房、房改房等糾紛不適用;

(2)只有當出賣人惡意違約或欺詐才適用“懲罰性賠償”;

(3)當欺詐行為導致合同無效或被撤銷、解除，適用懲罰性賠償，即只有當買受人無法取得房屋時才可要求出賣人承擔懲罰性賠償責任。

三、特別適用懲罰性賠償規則的情形

根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條中規定：

(1)出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;

(2)合同沒有約定或者約定不明確的，房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

四、懲罰性賠償的特徵

作為民事責任重要形式之一的懲罰性賠償，其重要特徵可以概括為以下幾方面：

(一)、公私混合法性質

1、關於懲罰性賠償的法律規定具有公私混合法性質。懲罰性賠償的主要目的在於通過對行為人的懲罰來維護社會利益，是國家為自身需要而作出的強制性干預結果，儘管也有因無形損害而對受害人提供慰藉的需要，但更多的是國家為了對違法行為人進行懲罰、預防的需要，體現了懲罰性賠償的公法性。但懲罰性賠償畢竟包含着為受害人提供慰籍性救濟的一面，其主體雙方本身地位平等，並且賠償金又是支付給受害人的，體現了懲罰性賠償的私法性。

(二)、行為人的主觀惡性程度

2、認定是否承擔懲罰性賠償責任的基礎是行為人的主觀惡性程度。一般而言，是否承擔補償民事責任，主要看行為人的行為是否在客觀上造成了一定的損害後果，至於行為人主觀過錯程度則相對次要;而是否承擔懲罰性賠償責任的認定基礎是行為人的主觀惡性程度，其重要內容是行為人主觀過錯程度，至於行為人實際造成的損害後果則相對次要，即便需要考察實際損害後果，其目的也在於評價主觀惡性程度。行為人主觀惡性程度的高低主要從兩方面來確定;一是行為人主觀過錯程度，即是故意還是過失;二是行為人希望發生損害後果還是預見可能發生損害後果而未能避免。

(三)、嚴厲性程度最高的一種民事責任形式

3、懲罰性賠償是嚴厲性程度最高的一種民事責任形式。懲罰性賠償是在承擔補償性民事責任基礎上承擔的增加賠償責任，其用意在於涉及責任人的精神痛苦，即國家通過強制性手段對責任人財產施加損失以達到懲罰之功效。而補償性民事責任一般並不有意識地涉及責任人的精神痛苦，它是嚴格按照民事主體平等性的要求來給予相應的救濟，即損害什麼補償什麼，損害多少補償多少，儘管客觀上也會給責任人帶來精神壓力，但這並不是補償的本身目的。因此，懲罰性賠償與補償性民事責任形式相比，其嚴厲性程度要高。

(四)、法律明確規定的一種民事責任形式

4、懲罰性賠償是法律明確規定的一種民事責任形式。有學者認為，法律無明文規定不懲罰，這是懲罰性法律責任的共同原則，懲罰性賠償也不應例外。對於懲罰性賠償的法律規定必須做到：首先對於什麼或哪類行為在什麼情況下適用懲罰性賠償由法律作出明確規定;其次是對懲罰性賠償金的數額或者界限或者計算方法作出明確規定;最後關於懲罰性賠償的法律條文必須文字清晰，意思確切，不得含糊其詞或模稜兩可。以此限制法官的自由擅斷。不過，在英美法系國家的法院中，他們的確作出過數額驚人的懲罰性賠償判決，體現了任意性，但懲罰性賠償的目的並不是讓受害人變成暴發户，英美法系國家也不主張陪審團在判決中作出數額過高的懲罰性賠償判決。

綜合上面所説的，懲罰性的賠償一般是針對於在實際賠償了之後所要求給的賠償，而對於這份賠償也是必須要符合法律規定的條件才能進行辦理，而且在賠償的時候執法人員也會根據案件的實際情況來，一般只要不超過法律規定的標準就是屬於合法的。