深圳怎麼房屋買賣 - 有哪些步驟？

深圳怎麼房屋買賣？深圳房屋的買賣只要按照規定，一點也不復雜。買賣雙方通過正常的信息溝通渠道，合法交易。如果是新房，則大概分為考察入住條件、房屋驗收、辦理物業管理手續等流程。二手房買賣，主要包括查檔確權、簽訂合同、資金監管及按揭、贖樓、過户、取證及抵押、發放尾款及物業交割等方面。

怎麼房屋買賣

第一步、實地考察

這一步的工作可以看作是您簽約前的序曲，因此特別重要。實地考察包括：買房目標、資料收集、實地看房三個過程。

一、您心中的房子是什麼樣的?

有兩個因素可以大致勾畫出您未來房子的輪廓，一個是地段，一個是前面所説的買房能力，由於您和家人的生活及工作都在固定的空間區域，因此您在買房時更願意選擇距離自己或家人工作、學習、單位較近的地方買房，或者在家人都習慣的地段置業。通過對買房能力的估算，您也知道了自己大概能買什麼價位、總房款是多少的房子。這兩個因素綜合起來形成了您對未來房子的認識，這非常重要，因為有了輪廓，您就可以有的放矢地尋找房源了。

二、怎樣收集房源資料?

心中有了房子的大致輪廓，就可以着手收集房源資料了。專業的房地產網站，報紙媒體，電視媒體以及定期舉行的各種房交會都是很好的選擇。

三、到現場去看看房子

1、首先要考察開發商銷售的項目是否五證具全，只有擁有五證的項目才是合法的銷售項目。如果您看的是現房，還要向開發商索取兩書。

2、考察項目的周遍大環境，包括人文環境如何：生活、商業配套設施是否齊全：交通狀況如何：有沒有娛樂、體育休閒場所：有沒有醫院、學校、幼兒園等公共設施：附近有無工廠等。

3、如果是期房，您要對開發商的信譽、實力進行考證。看看開發商以前是否還開發過其他的項目，項目開發的結果如何：看看工地的場容場貌，現場施工管理是否井然有序，結構施工的質量;考察售樓處的佈置以及銷售人員的素質;考察樣板間等等(如果是銷售代理售房，則應對代理的實力情況進行了解)。

4、如果是現房，您還要考察一下小區內部的環境、規模、綠化面積、道路、樓間距以及考察房屋的質量等等。

第二步、談判簽約

您在選定了購房目標後，就進入了和開放商進行實質性的談判階段。這一階段通常包括三個過程：談判內容、籤認購書、簽訂合同;當然對於我們非法律專業的人士來説，這個階段也是最讓人頭痛的，因為房屋認購書，房屋買賣合同都有着太多我們讀不懂的地方，所以建議請律師協助辦理。

一、談判談什麼?

談判主要包括房子的價格、付款方式、裝修交工標準、配套設施、入住時間、物業管理費用等等必須涉及的內容。其中房價的談判最為重要，您應該爭取到最大限度的優惠價格，保護自己的利益。

二、簽訂《房屋認購書》

買房先簽《房屋認購書》並交納定金是現在售樓過程中的習慣性做法，但籤《房屋認購書》並不是正式簽約的必要前提，因為我國相關法律和法規並未明確規定購房者在簽訂正式銷售合同前，必須簽訂《認購書》。所以在你簽訂認購書後，也是需要承擔一定風險的，然而房屋認購書又具備怎樣的法律效力，範本又將怎麼樣寫呢?

三、簽訂正式購房合同/購房合同範本

1、首先您應該帶着簽訂合同所需的身份證、手章等資料在約定的時間來開發商的售樓處籤合同。簽訂購房合同是購房過程中最重要的一個環節，您的權利和義務盡在其中，一旦簽訂即受法律的制約。因此奉勸您在簽訂合同之前，請再三斟酌合同條款，熟知簽訂購房合同應注意的問題，並確信您已經清楚了合同各條款的含義，當然如果經濟條件允許的話，您還可以請專門的律師幫您閲讀您的合同，看是否能夠最大限度的保證您的權益不受到侵害。

2、合同備案。一般地説，雙方自簽訂合同之日起30日內，開發商會持商品房銷售許可證、合同，到房地產管理部門進行合同備案。需辦理銀行貸款購房的，合同備案後還應到銀行、房地產管理部門、保險及公證部門辦理貸款手續。

第三步、付款及貸款

您在購房時依據自身的財力可以選擇一次性付款、分期付款、銀行貸款三種不同的付款方式。如果您的購房資金寬裕，不妨選擇一次性付寬，在樓盤剛開盤或封頂以後選擇這種付款方式比較合適，通常能享受開發商給予的最優惠的價格;如果您手頭沒有足夠的資金支付房款，但卻有一定的支付潛力，可選擇分期付款，在期房階段選擇這種方式最好不過了：如果上述兩種方式都不適合您，您就只能選擇銀行貸款了，條件是必須具有穩定的收入並能按時還款。

第四步、新房入住

 新購房屋入住程序大體可分為：入住條件、房屋驗收、辦理物業管理手續。

一、入住條件

新房入住條件是否成熟可以從以下方面考慮：

1、新建房屋已建成並經過房屋質檢部門驗收合格：水電等基本設施齊備：物業管理單位已到位。

2、購房者已付清全部款項，或已按合同規定支付了相應比例的款項。

二、房屋驗收 

房屋驗收包括的內容有：

1、入住房屋是否是所購買的房屋的全部或部分，如與購房合同、附件及補充協議不符，要及時向有關單位反映、核對。

2、房屋質量檢查，看房屋質量是否有問題，發現問題要及時反映，維修以後方能入住。

3、按購房合同及有關協議的約定，查看裝修、清點設備，物業管理單位應向購房者提供裝修及設備清單，購房者按清單內容進行清點，檢查其設備、完好程度及使用狀況，如有不符或缺損，需要求儘快維修、配齊。

4、您在進行以上檢驗並確認檢查結果與合同的約定無差別後，就可以與開發商簽訂物業交付核驗單或房屋交接單。對於核驗單中無法確定的事項，應寫上“暫不清楚”或“無法認定”等;若發現問題，應如實記錄下來，並要求開發商在一定的期限內處理等，最後由雙方簽字、蓋章。

三、辦理物業管理手續 

您在簽定了檢驗單後，對房屋的修復結果或現狀無異議，就可接收鑰匙，同時簽訂有關協議。接受鑰匙後，物業交付就完成了，該房屋的收益和風險就轉移到您身上。在接收物業後的一般質量問題只能按照政府的有關規定由開發商保修，開發商不承擔任何違約責任。因此，您接收物業時，一定要謹慎，以免因輕率簽署核驗單或房屋交接單而使自己在以後的房屋糾紛中，無法充分爭取自己應得的權益。一般在接受鑰匙時，或規定幾日之內必須到物業管理公司辦理委託物業管理事宜。必須辦的物業管理手續有以下幾項：

1、簽署《管理公約》。《管理公約》的內容由開發商依據國家的法律、法規與政策要求而制定，並經房屋管理部門批准。如果業主認為管理公約的內容有的條款不公平，可以保留意見。因為該公約屬臨時性質，在以後的業主大會可以進行修改。

2、交付物業管理費用。

3、簽署小區各項管理守則，如裝修管理、衞生管理、停車管理、治安管理等。

第五步、辦理產權證 在您辦完上述的幾種手續後，搬入自己的新房還並不能讓你過上舒心的日子，還需要敦促開發商儘快辦理產權過户手續，使您獲得合法的產權證，這個過程可能要等待相當長的一段時間，原因之一就是開發商在新房剛竣工之後，不可能馬上獲得房產證，他們也需到相關部門辦理房屋初始登記後，購房者再到房地產管理部門辦理房屋所有權轉移登記手續，申領《房屋所有權證》辦完房產證後，商品房的交易才算完成。這條操作流程的專業化程度較高，但惟有按這樣按部就班，才能保證這一特殊的商品在發生問題時，讓您有備無患，從而避免不必要的經濟損失。

深圳二手房交易十項注意

一、房屋手續是否齊全 

房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來説有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得後，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。

二、房屋產權是否明晰 

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

三、交易房屋是否在租

有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過户手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是説房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

四、土地情況是否清晰 

二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對於買受人來説是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不划算。

五、市政規劃是否影響 

有些房主出售二手房可能是已瞭解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響採光、價格等市政規劃情況，才急於出售，作為買受人在購買時應全面瞭解詳細情況。

六、福利房屋是否合法 

房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權範圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律衝突。

七、單位房屋是否侵權

一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對於標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

八、物管費用是否拖欠 

有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。

九、中介公司是否違規 

有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己佔了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。

十、合同約定是否明確 

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那麼全面，但對於一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮

深圳怎麼房屋買賣？深圳房屋的買賣，分為新房買賣和二手房買賣。新房是和開放商交易，二手房是和房主交易，無論哪種都需要遵循買賣合約，明確責任，對於細節問題，需要買賣雙方協議商定，然後按照合約執行。如果還遇到具體問題，可以請教律師。