已網籤的房屋買賣不破租賃嗎？

一、已網籤的房屋買賣不破租賃嗎?

在我國，由於土地屬於國家所有或者集體所有，單位或個人僅有土地使用權。根據憲法的規定，土地使用權可以依法轉讓、出租，那麼，對於存在於土地使用權之上的租賃合同，在土地使用權轉讓時，其租賃關係亦應仍然有效，即應當類推適用買賣不破租賃原則。

買賣不破租賃即在租賃關係存續期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關係也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關係的存在並要求承租人返還租賃物。

《合同法》規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”，就本案而言，在租賃期內，因買賣發生房屋所有權轉移，但原租賃合同對租賃人和新房主繼續有效!所以邵無雙要求實際交付房屋的訴訟請求是得不到法院支持的。同時滕大明、楊美華在簽訂房屋買賣合同時對邵無雙隱瞞該房已出租的事實，導致未能按約定交付房屋，應當按合同約定承擔違約責任。

二、適用瑕疵

1、是否僅僅適用於買賣。

“買賣不破租賃”這一法律制度，不僅包括因買賣而引起的租賃物所有權變動，還包括因贈與、繼承、互易甚至合夥投資引起的所有權變動。此種廣義理解已為大多數人所認同。據此，“買賣不破租賃”精確地理解為“租賃物所有權變動不得對抗租賃物債權”更為準確些。但尚沒有明確法律條文給予明確。

2、是否適用於“動產”。

“租賃”，依合同法第212條規定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。這一條款並沒有對租賃物進一步設定限制，就是可包括不動產也可以是動產，從字面看無論是不動產還是動產都可以適用“租賃物所有權讓與不得對抗租賃物債權”原則。但是當我們將這個概念運用到229條的時候，不禁會發現，如果所有權轉移以交付為要件的動產也適用第 229條，將不利於財產的流通，有悖於現代民法的宗旨。因此《合同法》第229條中租賃物一詞，應限定於不動產，如房屋等更妥。但司法習慣是這樣做，但也沒有法律條文明確。

3、買賣不破租賃與抵押權競合。

最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第66條第1款規定，抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。因此，以抵押財產出租的，不適用“買賣不破租賃”原則，在這種情況下，抵押權優於租賃權，租賃關係因抵押權的實現而解除。

公民也是會根據自身的實際情況購買屬於自己的房產，如果購買的房產是屬於被租賃的情況下也是不能剝奪對方房屋的使用權，那麼在只有在租賃期到期後房屋的所有權才可以轉移到房屋的所有人處，這樣也是有利於保護承租人的合法權益並有效的維護社會經濟秩序。