涉案房屋買賣不破租賃嗎？

一、涉案房屋買賣不破租賃嗎?

涉案房屋並不需要遵守買賣不破租賃的規定，根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第三十二條，該司法解釋適用於執行異議、複議案件，可知制定目的並非在於為普通民事案件審理提供裁判規則，作為司法解釋更非意在否定《中華人民共和國物權法》第一百九十條所確立的抵押權與租賃權相沖突時的判斷規則，且鑑於該規定第三十ー條第一款系依據《中華人民共和國合同法》第二百二十九條“所有權變動不影響租賃效力”規則所設的一般規定，參照“特別規定優於一般規定”的法律適用原則，就因實現在先抵押權而發生所有權變動的特別情形而言，仍應適用專門針對此情形的特別規定即《最高人民法院關於適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十六條第一款及《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條第一項。

二、買賣不破租賃的例外

1、動產租賃的限制適用

從買賣不破租賃原則產生的歷史條件及各國立法規定來看，該原則應當不適用於動產租賃。

2、在不動產抵押權之上設定的租賃關係的限制適用

最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”即在抵押權之上設定的租賃關係限制適用該原則。

3、在人民法院查封的不動產之上設定的租賃關係的限制適用

查封是指人民法院執行人員將作為執行對象的財產加貼封條予以封存，禁止被執行人轉移或處分的措施，體現了國家公權對私權的干預和救濟。其本質上是一種公法行為。查封包括財產保全過程中的查封和強制執行過程中的查封。由於查封的目的是為了債權人實現債權，不動產被查封后，其所有人或使用權人喪失了對不動產的處分權。因此，被查封的財產，債務人或其他人擅自處分的，該處分行為無效。最高人民法院經他字第8號覆函明確指出，執行債務人擅自處分被查封的房產的行為無效。從另一方面來説，查封的目的就是為了實現債權，承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來的風險只能由他自己承受。

4、破產財產處理過程中的限制適用

破產企業的房屋建築作為破產財產，必然要進行拍賣或變賣，所有權肯定會發生變化;以出讓或轉讓方式取得的土地使用權也屬於破產財產，其權屬同樣會發生變化。在破產案件中，對於破產企業以其所有的房屋建築物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產宣告時尚未履行完畢的，在破產財產處理過程中，一般應限制適用“買賣不破租賃”原則。

一般的房屋在建立租賃關係之後，由於買賣不破租賃規定規定限制，租賃主體的權益可以得到很好的保護，但是對於任何的涉案房屋，並不需要遵守該規定，故此任何人在建立租賃關係之前，需要事先考察該房屋是否具有合法性。