一房多賣先佔權是否適用

一、一房多賣先佔權是否適用?

一房多賣不適用先佔權，構成法律上的先佔，須符合以下條件：

1、先佔的對象只能是無主物。

所謂無主物是指該物不屬於任何人，任何人都不對其享有所有權。先佔行為只能指向無主物。所以，遺失物不能依先佔取得所有權，因為遺失物是有所有權人的，不是無主物，所有權人只是暫時失去了對該物的控制而已。文物、礦產資源、受國家法律保護的珍稀野生動植物等歸國家所有，國家法律對這些財產的所有權歸屬做出了特殊的規定，不能認為是無主財產，也不能依先佔取得。至於無主物的判斷應以實施先佔行為時為準，只有在實施先佔行為時是無主物的財產才能依先佔取得所有權。本來有所有權人的財產，在實施先佔行為時成為無主物，則可以依先佔取得所有權。

無主物主要包括兩類：一類是上面所講的拋棄物，一類是非受國家法律特殊保護的野生動植物。

2、先佔的對象只能是動產。

不動產一般價值較大，如果司以依先佔取得則會對社會經濟生活產生重大影響。所以，各國一般都不承認不動產的先佔制度。而且，根據我國《城市房屋權屬登記管理辦法》的規定，對於無人主張權利的房屋，由登記機關直接代為登記和管理，不頒發房屋權屬證書，所以不存在先佔取得的問題。但是，也不是所有的無主動產都能依先佔取得。例如，法律禁止流通的動產，如槍支、毒品、反動宣傳材料、醫療廢物等就不能依先佔取得。

3、先佔人必須以取得該物所有權的意思佔有該物。

二、一房二賣處理原則是什麼?

(1)對於有效合同的當事人任何一個買受人都有權要求房地產開發商履行合同，交付房屋。而從公平合理的角度出發，房地產開發商應對第一買受人履行交付義務，而對其他買受人承擔相應的違約責任。具體而言，根據《商品房買賣合同司法解釋》第八、九條規定，未取得房屋的買受人可以要求房地產開發商解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失、並要求房地產開發商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

(2)對於可撤銷合同的當事人根據《中華人民共和國合同法》的規定，具有撤銷權的買受人在知道或應當知道一房二賣情況之日起一年內可以請求法院或仲裁機構予以撤銷合同，並根據《商品房買賣合同司法解釋》第九條規定，要求房地產開發商承擔返還已付購房款及利息、賠償損失、及承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

(3)對於無效合同的當事人無效合同的善意買受人可以請求法院或仲裁機構宣告合同無效，並根據《商品房買賣合同司法解釋》第九條規定，要求房地產開發商承擔返還已付購房款及利息、賠償損失、及承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

可見，關於一房多賣，並不是誰先住進了這套房子中，誰就一定會擁有房子的產權，如果簽了多份房屋買賣合同，並且在都沒有辦理房產證的情況下，一般是簽訂的第一份房產買賣合同具有法律效力，後者已經過户並且是善意取得的，前者只能要求賣家付違約金。