購房違約金的數額該怎麼確定

在購房的過程中，出現違約情況其實是很常見的，此時不管是賣方違約還是買方違約，都應當按照約定支付對方違約金。但現實中，在實際確定購房違約金的數額時，卻是比較麻煩的。究竟這個購房違約金的數額該怎麼確定呢?我們一起通過下文進行了解吧。

一、購房違約金的數額該怎麼確定

對違約金“過高”的程度認定總體上應採納：一是違約金標準會比較嚴重影響合同正義，合同當事人權利義務顯失公正;二是違約金失去了其固有意義，其已經不再是促進合同履行的工具，而成為了合同當事人追求的目標，當事人約定的違約金變成了賭博行為。應當參照以下具體因素：

(一)參照合同標的。

如果合同的標的屬於特種物的，違約金標準可以採取較高的標準;如果合同的標的屬於種類物的，違約金標準可以採取較低的標準;如果合同標的屬於具有精神意義的物，則可對違約金的標準更開放一些。

(二)參照合同主體的實質地位。

對於公用事業、壟斷企業、提供供不不應求商品和服務的企業等處於實質優勢地位的經營主體提供格式違約金條款或準格式違約金條款，因為合同相對方不具備平等協商的力量，應當對優勢合同當事人提供、相對方當事人很難協商的違約金標準進行調整，調整到與實際損失相當的程度。具體參照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少。”

(三)參照合同性質。

合同是交易的形式，對於交易內容為生活必需品、服務為生命、健康、身體基本保障提供服務的合同，應當基於尊重基本人權的原則，對於社會弱勢羣體的違約金應該體現補償性，捨去懲罰性的功能;對於當事人平等的經濟合同應體現對當事人的約定的尊重，以不調整或少調整為原則。

(四)違約金調整的幅度應當體現懲罰性。

違約金具有懲罰性，其主要意義在於促進合同當事人全面履行合同，因此違約金標準應該體現一定的懲罰性，應當高於守約方實際損失的一定幅度。

(五)參照違約方的過錯程度。

根據《合同法》合同責任屬於嚴格責任，只要發生違約行為，違約方就應該承擔違約責任。但筆者認為違約責任既然屬於民事責任的一種，在人民法院以公權力進行干預的時候，違約金條款就不僅僅屬於合同條款的私法性質，更應該考慮的是人民法院以公權力進行干預的條件，因此違約方的過錯應該成為公權力予以調整的重要參考因素。因為違約金調整的幅度體現着對違約行為的懲罰強度，對於不同的過錯應當體現不同程度的懲罰，才能罰當其錯，體現公權力干預的公正性。在具體判斷違約責任的時候，應當考查合同雙方在違約中存在的過錯，以及過錯大小。當違約方惡意違約的情況下，應當適當調整，保持對惡意違約方的懲罰;當違約方因第三人的原因造成違約時應當着重體現補償性，減少懲罰性;當守約方利用優勢地位在自己不可能違約，以追求對方違約金為目的的情況下應當調整到與實際損失相當的標準。

二、購房違約金的限度是什麼

違約金的最低限度為守約方因對方違約造成的實際損失，包括直接損失和履行利益的損失;但是對於一般的合同，應當根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規定，以調整到實際損失的130%為原則，以體現違約金的懲罰性。

法律對於違約金的最高限度並沒有明確的規定，參照最高人民法院有關逾期付款違約金標準，並在此基礎上乘以四倍計算違約金。這種做法的法律依據是最高人民法院1991年8月13日實施的《最高人民法院印發〈關於人民法院審理借貸案件的若干意見〉的通知》，第6條“民間借貸的利率可以適當高於銀行的利率，各地人民法院可根據本地區的實際情況具體掌握，但最高不得超過銀行同類貸款利率的四倍(包含利率本數)。超出此限度的，超出部分的利息不予保護。”這種觀點認為，最高人民法院對民間借貸的利率作了一個最高額的限定，即不超過銀行同期貸款利率的四倍，該限定與違約金過高的限定存在相同的法律價值取向，即對當事人自由約定利率或違約金的強制性調整，以防止高利貸情況的發生。

因此，對於其他合同類糾紛約定違約金“過高”的處理可在參照最高人民法院有關逾期付款違約金標準的基礎上，借鑑民間借貸中四倍的最高額限定標準予以調整。對於違約行為自履行義務開始之日發生並處於連續狀態的，違約金的最高限度應當以標的數額為基數;對於部分履約部分違約的，應當以未履行部分的標的額為基數。

關於違約金法律中規定一般是不能超過主合同標的額的20%，但要是因為違約行為實際造成的損失太大，則可以申請適當的提高違約金數額。而在確定購房違約金的數額時，需要結合實際情況，先了解清楚實際造成的損失是多少。