買賣不破租賃開始時間是什麼時候
一、買賣不破租賃開始時間是什麼時候
從租賃合同開始，買賣不破租賃原則的出現，突破了嚴格的合同相對性原則，確定了合同外第三人對合同內容的繼受義務。買賣不破租賃的適用，勢必產生一定的法律效果，這種法律效果因當事人在法律關係中地位不同而區別。出租人與受讓人除發生標的物所有權人地位的改變，受讓人也能取得出租人的地位，對於租賃合同中的權利義務進行概括承受，而出租人與承租人之間的租賃關係雖不終止，但發生合同主體的變更，即在原租賃合同上發生受讓人與承租人之間的法律關係。
二、買賣不破租賃的法律效力
1、“買賣不破租賃”的概念及對抗效力
通俗地講，“買賣不破租賃”，是指房屋有租賃約定的情況下，租賃期限內，買賣關係不能打破租賃關係，新房主無法行使房屋的使用權，此時，租賃權的效力大於轉讓效力。只有當租賃約定到期時，新房主才可以行使房屋的使用權。在實踐中，“買賣不破租賃”主要有兩個層面的含義：第一，承租人基於租賃權對於第三人主張排除妨害請求權及損害賠償請求權。第二，承租人的租賃權可以對抗租賃物的新所有人，承租人與出租人原來在租賃合同中所做的其他約定，租賃物新的所有權人也一併遵循。
2、受讓人與承租人之間的法律關係
受讓人從出租人(原所有人)處購買了租賃物而成為租賃物的新所有人，根據我國民法典規定，受讓人必須承受原所有人的出租人地位，承受原所有人在租賃物讓與前所訂立的租賃合同，與承租人產生法定繼承性的租賃關係。一般而言，受讓人在受讓租賃物時即享受以下權利：①租金請求權。此租金請求權以受讓人受讓時租賃關係繼續存在，承租人並未交付剩餘租期租金為前提。②返還租賃物的請求。租賃關係結束後，承租人要將租賃物返還給出租人。
受讓人受讓租賃物，即負擔以下義務：
①保持租賃物使用狀態的義務。租賃合同中，出租人的義務在於將物交給承租人使用收益，且並非僅以消極的不妨害承租人使用收益辦條件，而須在租賃期限內積極地使承租人使用收益。由於受讓人繼承了出租人的地位，在租賃關係存續中，若租賃物出現損害或瑕疵致妨害承租人使用收益時，受讓人便負有保持租賃物合於承租人使用收益的義務。
②維修義務。租賃關係存續中，租賃物遭到毀損，為保持承租人對租賃物的使用收益狀態，在維修有必要和可能情況下，受讓人應當予以維修。
③妨害除去的義務。與維修義務基於同一事由，為保持承租人的使用收益，在租賃物出現妨害或有妨害預兆時，受讓人須盡力除去或防止其發生。
④瑕疵擔保的義務。租賃合同為有償合同，以承租人使用收益為目的，使出租方負瑕疵擔保責任能有效促成此目的的實現，也是租賃權物權化的一個表現。
⑤履行原租賃合同所訂的其它義務。買賣不破租賃在法律上使受讓人強行承受出租人的地位，受讓人須履行原出租人與承租人所訂立的租賃合同，例如關於原租賃合同之租期的有無和長短，依原約定，受讓人無單方面變更的權利。
承租人的權利義務：
①使用收益的權利。承租人訂立租約的目的在於對租賃物使用收益，因租賃物交付、移轉佔有而使此權利成為現實，承租人可就租賃物直接行使使用收益權。由於此權利的行使以佔有為必要，因而佔有權也成為承租人所必享有的一項權利。
②請求除去妨害的權利。受讓人為積極促使承租人使用收益，有妨害除去的義務。
③費用償還請求權。因出租人負有使承租人對租賃物為使用收益的積極義務，所以承租人為恢復此狀態所支付的費用應當由出租人償還，例如關於修繕的費用，此點已達共識。
同時，承租人應當承擔以下義務：
①保管租賃物的義務。出租人承擔修繕或瑕疵擔保義務是以毀損非基於承租人的原因，而承租人享有對租賃物的佔有權，對保管租賃物有便利的條件，其應負善良管理人的注意義務，承租人因未盡善良管理人的義務致租賃物有毀損或滅失的，乃基於自身的原因，應承擔責任。我國民法典第七百一十四條就對此義務做出了明確的規定，即承租人應當妥善保管租賃物，因不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。這是一項法定義務。
②支付租金的義務。
③返還租賃物的義務。租賃關係結束時，承租人喪失對租賃物的佔有權，受讓人恢復所有權的圓滿狀態，可基於物權權能請求承租人履行租賃物返還的義務。
3、原出租人與承租人之間的法律關係
原出租人因讓與租賃物而脱離出租人的地位，與承租人之間不再發生租賃合同中的權利義務關係，例如原出租人不能再向承租人請求租金支付，承租人在租賃關係終了時，不再向原出租人履行返還租賃物的義務。二者之間的權利義務關係在所有權移轉時基本終止。
綜上所述，買賣不破租賃的適用使受讓人與原出租人之間發生買賣合同上的權利義務關係，更重要的是，其必須承受原出租人所訂立的租賃合同中的權利義務，與承租人之間直接現實發生租賃關係，訂立租賃合同的原當事人之間因原出租人地位的喪失，基於租賃合同的各項權利義務關係在兩者之間也隨即終止。
房子的租賃一般只是房東和房客的關係，但是房東把房子賣給別人，就會牽扯到第三方。這樣就是買賣不破租賃的關係，第三方是沒有任何的權利，對承租人做任何事情，要想讓被人走，只能通過協商，協商不成就沒有別的方式了。
