律師教您 - 做個“聰明無憂”的出租人
你家有空餘房子在出租嗎？你知道出租房子有哪些重要事項需要注意嗎？下面就是廣大包租公包租婆的福音了，專業律師教你做個聰明的出租人，下面就跟小編一起來學習學習吧。
租賃關係在整個房地產法律關係當中屬於較易發生矛盾和糾紛的部分，房東在短則幾月長則幾年的租賃期中可能會碰到各式各樣的與承租人之間的問題及衝突，那麼如何在租賃過程中控制風險，保護出租人的合法利益呢?本律師總結辦案經驗，通過以下小案例的方式作出總結分析，為出租人提出律師建議，以期減少租賃糾紛的發生。
【案例一：租賃期滿，收回房屋家用電器變了樣怎麼辦?】
筆者的朋友韓女士曾經向筆者諮詢，稱其在市郊有一套精裝修的房屋在兩年前租給一對年輕夫妻居住，當時房屋內包含了居家生活基本的家用電器和設施設備。由於租客是通過熟人介紹，韓女士沒有過多計較，簽訂了簡單的租賃合同便將房子租給這對夫妻，房屋內的所有傢俱及電器全部留下給租客使用。不料兩年之後，租期屆滿，當這對夫妻表示不願續租，韓女士打算收回房屋的時候，房屋內的家用電器變了樣，原先夏普46英寸液晶電視變成了海爾32英寸液晶電視，兩者差價近四千元。年輕夫妻表示房子交房時即為這台32英寸的海爾電視的態度令韓女士瞠目結舌，細看兩年前簽訂的房屋租賃合同，合同中只寫明瞭“房屋內基本家用電器齊全，包括電視一台、冰箱一台、微波爐一台……”為了4000元去法院起訴着實太過麻煩，而且由於缺乏有力證據證明自己交房時房屋內確實是配有一台46英寸的夏普電視，韓女士除了表示無奈，別無他法。
【律師建議】
現實生活中，像韓女士這樣將裝修好並配全家用設備的房屋租給租客的情況是非常常見的。雖説不是每個租客都會在這樣的細節上占房東的“便宜”，但是提供精裝修的房屋及配套家電設施的房東應當有意識地保護自己的利益。律師建議：
1、 根據房屋裝修檔次及配備傢俱、家用電器的數量及價值，相應提高保證金的數額;
2、 在房屋租賃合同當中(或附件中)載明房屋內所有傢俱及電器的品牌、顏色、規格、型號及市場價值(甚至可以在房屋租賃開始時，拍攝前述家電或傢俱的照片，附於租賃合同後，由雙方簽名確認)，避免租期屆滿後發生案例中類似的糾紛。
【案例二：房屋出租後，租客三天兩頭要求維修如何是好?】
凌先生在某大學附近擁有一套二室一廳的房屋，分別將兩個房間租給在附近大學讀書的學生小李和小陸，小李和小陸是同班同學，由於不願受學校宿舍熄燈、門禁等限制，所以決定在校外合租一套房屋，並經常邀請同學來到住處開派對。兩租客入住後，凌先生便經常接到小李和小陸的電話，稱房子多處損壞，設備無法使用，讓凌先生前往維修。凌先生三天兩頭趕往房屋進行維修，不但耗費了許多時間、精力，而且每個月花在維修方面的費用之高讓凌先生不堪重負。兩三個月後，凌先生髮現，自己租出的房屋之所以經常需要維修，並不是因為自己的房子或設備本身存在質量問題，而是小李和小陸兩個年輕人對房屋內的設備使用不當造成的，如關門不用手輕輕推上，而是用腳用力踢門。兩個大大咧咧的男孩房客讓房東凌先生不甚煩惱。
【法律分析】
租賃房屋或房屋內設備設施發生質量問題是常有的也是不可避免的事，但是對於維修責任的分配則成為房東與租客之間的一大問題。下面律師就這一問題作一簡要分析：
《合同法》第二百二十條規定：“出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。”因此，在租賃合同中沒有明確約定維修義務的分配的情況下，對房屋的主體結構、主要公共設施(如供水、供電等)及房屋內配套的設施設備的維修義務是由出租人承擔的。第二百二十一條規定：“承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。”
但是由於承租人租賃房屋後對房屋進行裝修或增設設施而引起的維修義務仍然全部分配給出租人顯然是不公平的，在上述的情況下，法律沒有對維修責任的分配做出強制的規定，維修義務如何分配，全在於租賃合同雙方的約定。
【律師建議】
在這個案例當中，凌先生想要減輕自己的維修義務的方式，在於修改租賃合同關於維修的條款，原本的租賃合同關於維修的部分過於簡單，沒有明確在何種情況下，維修責任應當由哪一方承擔。
面對不太愛惜房屋內設施設備的兩個年輕房客，律師建議凌先生可以在租賃合同當中明確：“房屋內設施設備的損害是由於本身質量問題或自然使用損耗而產生的維修義務，由出租人承擔;房屋內設施設備的損害是由於承租人操作不當或人為破壞所產生的維修義務，由承租人自行承擔。若無法判定房屋內設施設備的損害系何種原因產生的，均視為承租人操作不當或人為破壞所造成。”以此來減輕自己對房屋及其內部設施設備的維修義務。
【案例三：房屋上設有抵押，如何處理與租賃的衝突?】
朱先生在市中心有商鋪一間，但是該商鋪由於還有銀行貸款320萬沒有還清因此有抵押權存在。朱先生後將該商鋪出租給張某做生意，月租金為12000元整，租期5年。後朱先生由於生意虧損，無法償還銀行貸款，銀行主張抵押權的實現，要求拍賣該商鋪，張某認為自己的租賃權益受到了損害，不同意遷出，要求朱先生賠償自己因無法繼續租賃該商鋪而遭受的鉅額損失。
【法律分析】
我國法律規定，租賃在抵押之前，抵押不破租賃;而租賃在抵押之後，抵押可破租賃。《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十五條規定：“抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現後，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。”第六十六條規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自已承擔。”
【律師建議】
本案中，由於朱先生在將商鋪出租給張某之前房屋上已經設定了抵押，因此根據法律的規定，張某對於房屋的租賃權利不能對抗銀行對於房屋的抵押權。但對於像朱先生這樣的出租人，律師的建議是應當在簽訂租賃合同的同時，以書面形式，或直接用合同條款的形式告知承租人房屋上已設定抵押這一事項，以此來免除抵押權實現時，承租人所遭受的損失。
【案例四：租賃期間欲賣房，出租人如何更省心?】
房東馬先生將一套住宅出租給季先生一家已經六年了，雙方關係一直比較融洽。今年年初，馬先生的兒子申請到了去美國某知名大學讀碩士的機會，想出國深造，但是馬先生一家的存款不足以支付美國高昂的學費和生活費，馬先生為了兒子的前途只能選擇賣房。房子賣出後，當馬先生通知季先生一家在合理期限內搬遷的時候，季先生竟向法院起訴，主張優先購買權。馬先生始料未及，被突如其來的訴訟弄得焦頭爛額。
【法律分析】
法律上有一個概念，叫做“買賣不破租賃”，指在租賃關係存續期間，即使出租人將租賃物轉讓給他人，對租賃關係也不產生任何影響。《合同法》第二百二十九條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”《民通意見》第一百一十九條也規定：“私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原合同對租賃人和新房主繼續有效。”
在此案例中，承租人季先生還有一項權利，優先購買權，即馬先生在出售房屋之前，負有通知承租人季先生其欲售出房屋的想法的義務，在同等條件下，承租人享有優先購買權。但承租人的優先購買權又受到一定的限制，《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十四條規定：“具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：(一)房屋共有人行使有限購買權的;(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;(三)出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的;(四)第三人善意購買租賃房屋並已經辦理登記手續的。”也就是説，承租人的優先購買權不能對抗房屋共有人、房屋所有人的近親屬的優先購買權，且只有十五日的時間用以考慮是否購買該房屋，如果第三人已經善意購買且登記，承租人的優先購買權也無法對抗。
【律師建議】
在這種情況下，律師建議馬先生根據季先生提出的訴訟請求做出相應的應訴反應，《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條規定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。”也就是説如果季先生向法院起訴要求馬先生對其履行買賣合同，那麼關鍵在於，馬先生與第三人的買賣合同是否已經履行，即房屋是否已經過户登記到第三人名下，如果已經完畢登記手續，那麼季先生的優先購買權無法對抗善意第三人對房屋的所有權，如果還沒有過户登記，那麼季先生有權主張自己的優先購買權，馬先生應當向第三人承擔違約責任。
如何從根本上避免這類糾紛的發生，律師建議出租人如果不想在出售房屋時受到承租人“優先購買權”的限制，可以在訂立租賃合同時就要求承租人在合同條款中明確放棄對租賃房屋的優先購買權，這樣可以避免在出售房屋時的種種麻煩。
