居間合同糾紛是否必須是有償的嗎

一、居間合同糾紛是否必須是有償

1、居間人收取居間報酬的條件應嚴格限定為“促成合同成立”即可

《合同法》第424條規定：“居間合同是居間人向委託人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委託人支付報酬的合同”;第426條規定：“居間人促成合同成立的，委託人應當按照約定支付報酬”。由上述規定可見，居間人的義務僅限於報告訂約機會或提供訂約媒介服務、促成合同成立，居間人促成合同成立後即視為已完成居間義務，其即可收取居間報酬。然而，如何具體認定“合同成立”?筆者認為有幾個問題需要明確：

(一)、關於合同成立的形式和時間。合同的形式包括書面合同形式和事實合同關係兩種，前者規定見於《合同法》第32條(交易方採用合同書形式訂立合同的，簽字或蓋章時合同即成立)、第33條(交易方採用信件、數據電文等形式訂立合同的，可以在合同成立之前簽訂確認書，簽訂確認書時合同成立)，後者規定見於第36條(交易方未採用書面合同形式但一方已履行主要義務且對方接受的，合同成立)、第37條(合同書籤字或蓋章前一方已履行主要義務且對方接受的，合同成立)。

2、合同是否履行完畢、提前解除或被認定為無效，均不能影響居間報酬的實現

如前所述，居間人的義務僅限於報告訂約機會或提供訂約媒介服務、促成合同成立，居間人促成合同成立後即視為其已完成居間義務，即可收取居間報酬;同時，居間人並不是其所促成合同的當事人，既不是該合同權利的享有者和義務的承擔者，也不是合同履行的擔保者或督促者。所以居間人對於合同的履行情況是無法控制的，不能在法律規定之外加重或延伸居間人的義務、將合同的履行情況認定為居間人能否收取居間報酬的前提條件。同樣，合同提前解除完全是由合同當事人決定的，居間人無法控制，此情形的發生不能否定合同已成立、居間人已履行完居間義務的事實，所以亦不能以此為由否定居間人收取居間報酬權利的實現。

此外，對於居間人促成的合同事後被認定為無效是否影響居間報酬的問題，筆者認為，如果該合同無效是居間方原因造成的，則居間人無權收取居間報酬;反之，如果該合同無效是由交易方的原因造成的，則與居間人無直接利害關係，根據“過錯與責任相一致”原則，責任自然不應由居間人承擔，交易方仍應按約定支付居間報酬。

二、由於交易方繞開居間人私下履行合同導致居間人無法按照約定履行某些協助義務的，對居間人收取居間報酬應予全部支持，不應調低報酬

實踐中，經常出現交易方通過居間人簽署合同後繞開居間人私下履行合同，然後以居間人未履行某些協助義務(如定金或首期款監管，房地產證託管，協助辦理過户手續或租賃合同備案手續等)為由，要求拒付或調低居間報酬的情形。

三、居間合同中關於違約方須按全部居間報酬標準向居間方支付違約金的約定合法有效

有的居間合同會約定，交易雙方須在簽署交易合同或“過户或備案合同”時向居間方支付居間報酬;同時約定，如交易雙方的任何一方拒絕與對方簽署“過户或備案合同”則成為違約方，須承擔向居間方支付相等於雙方應付居間報酬總額的違約金的責任。筆者認為此約定是合法有效的：

交易合同的成立標誌着居間人已完成最重要、最核心的義務，此時居間人已有權依法收取居間報酬。即使交易雙方後來未簽署“過户或備案合同”，亦不能改變此事實。上述約定包括兩層意思：一是約定將居間方收取居間報酬的時間點從簽署交易合同之時推遲至簽署“過户或備案合同”之時，這只是居間方對自己權利行使時間的延遲，但決不意味着把“簽署‘過户或備案合同’”作為居間方收取居間報酬的前提條件;二是約定在某方拒絕簽署“過户或備案合同”的情形下，將居間方收取報酬的名稱由“居間報酬”改為“違約金”，將支付主體由“交易雙方依約支付”改為“違約方統一支付”，這實際上是為了增加違約成本、督促交易雙方全面履行合同而作出的約定，有利於交易的順利進行。

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