租賃合同常見問題及處理建議?
(一)出租人的主體資格審查問題
審查出租人的主體資格時，首先審查出租人是否是房屋的所有權人(產權人)，需認真查驗權屬證書的真實性，必要時需至房地產管理機構核實。如果出租人不是房屋的產權人則可能存在代理關係或轉租關係。一般情況下房屋租賃合同應優先選擇與房屋的產權人簽訂合同，次之也可以考慮與代理人及轉租人簽訂租賃合同。若與代理人簽訂合同，還需要有產權證人同意轉租的書面證明文件，並在合同中約定如產權人同意轉租的書面文件不真實時，轉租人應承擔何種責任(此處違約金的約定可適當提高數額)。
其次，應考慮選擇法人簽約，最好選擇具有獨立法人資格且資信情況良好的法人單位，避免與自然人簽約。如選擇自然人，該自然人應為成年人且具有相應的民事行為能力(非精神病人);如為未成年人，應徵得其法定代理人(監護人)的書面同意。自然人為房屋產權人時，經常存在房屋共有的狀況(如婚姻關係存系期間購買的房屋等)，此時對共有財產(房屋)的處置還應徵得其他共有人同意。
此外，選擇出租人原則上儘量避免採用轉租形式。
從轉租合同來講，轉租合同是原承租人即現轉租人與承租人簽訂的房屋租賃合同，該房屋租賃合同雖然僅是雙方的意思表示，但依法必須經原出租人書面同意。在租賃合同中，下一層次的租賃合同的效力依附於上一層次的租賃合同。轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止的，轉租合同也隨之相應地變更、解除或者終止，比產權人出租的情況多了一重風險。實踐中常發生原承租人欠付租金使出租人提前解除原租賃，轉租合同因此提前終止的情況，所以應儘量避免。
一般而言，轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同規定的終止日期，但出租人與轉租雙方協商同意後特別約定的情況除外。
(二)不適於承租的房屋租賃審查問題
依據建設部《城市房屋租賃管理辦法》6條的規定，有下列情形的房屋不得出租：
1、未依法取得房屋所有權證的;
2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;
3、共有房屋未取得共有人同意的;
4、權屬有爭議的;
5、屬於違法建築的;
6、不符合安全標準的;
7、已抵押，未經抵押權人同意的;
8、不符合公安、環保、衞生等主管部門有關規定的;9、有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。
對以上規定需要説明的是，這些規定到目前為止，依然有效，但是由於是部門規章，違犯後並不必然導致合同無效的法律後果。但上述情形均可能對合同的實際履行造成重大影響甚至使合同無法繼續履行或提前終止，甚至因違反其他法律、法規的強制性規定而使合同無效，因此應儘量避免。
(三)關於出租對房屋擁有合法權利的保證問題
對合同標的物擁有合法的所有權是當事人行使對標的物的佔有、使用、收益、處分權的基礎和前提，否則可能不受法律保護。
(四)租賃有抵押房產的問題
承租有抵押房產的問題分以下兩種情況：
第一、承租先出租後抵押的房產，風險相對較小。《擔保法解釋》第65條規定：“抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現後，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效”。
第二、承租先抵押後出租的房產，風險較大。依據《擔保法解釋》第66條的規定：抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自已承擔。依據上述法律規定，此種情形下承租人有以下兩重法律風險：其一，抵押權實現後，原租賃合同因此提前終止，承租人無權要求受讓人繼續履行原租賃合同。其二，抵押權實現造成承租人的損失，存在無法獲得賠償的風險。如果租賃前出租人已書面告知承租人租賃物已抵押的，承租人只能自行承擔損失;如租賃前出租人未書面告知的，承租人有權要求出租人賠償。但需要特別指出的是，儘管承租人在法律上有權索賠，但是能否獲得賠償取決於出租人是否有實際清償能力，如果其沒有財產或雖有財產但被其隱匿，承租人的部分甚至全部損失仍有可能無法獲得實際賠償。
(五)優先購買和優先承租權問題
優先購買權是法定權利，即使合同中未約定承租人也可享有，但鑑於法律只有原則性規定，具體內容仍應在合同中具體約定，以利履行;而優先承租權沒有明確的法律規定作為權利依據，必須由合同雙方自行進行明確約定方可行使。
(六)關於租賃期滿後的合同處理
《合同法》規定，租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。
因此，如果原租賃合同約定了自動順延條款，應明確約定順延的具體期限，以免因約定不明使順延的合同變為不定期租賃。
(七)房屋租賃和場地租賃之區別房屋租賃和場地租賃的税率不一樣(房屋租賃繳納12%的房產税，場地租賃則繳納5%的營業税)，所以為了降低租金，個別公司將房屋租賃合同作為場地租賃合同來簽訂。
按照《合同法》規定以合法形式掩蓋非法目的的合同是無效的，所以此類以避税為目的的合同存在被認定無效因而無法得到法律有效保護的風險。目前有些地區税務部門對此核查比較嚴格，存在被查處的違規風險，建議按實際租賃種類據實分列。如果合同中既有租賃場地也有房屋的，可以分開計算租金。
(八)關於租金支付具體約定的問題
租賃合同中，由於合同履行管理環節的問題或其他原因，公司儘管沒有違約的故意，但實際卻未能按合同要求及時付款，常因此發生遲延付款的違約行為，經出租人提示才被動付款，違約風險較高，建議合同中補充如下約定：
1、租賃合同中對公司延遲付款責任進行明確，明確延遲付款的違約金總額的最高限額;
2、在合同付款條件中增加要求出租人出具相關文件(如發票、付款通知)後一定期限內公司予以付款的內容，增加出租人的付款提示義務，避免承租人因疏忽等原因遲延付款。
此外，如租期較長，建議租金支付約定為分期支付，以減少租賃合同因各種原因提前終止後無法追回已付租金的風險。如出租方是轉租或權利有瑕疵的情況下，更應注意此類風險，實踐中常發生轉租人欠付租金導致出租人與其終止合同，轉租合同同時終止的情況;如果公司已提前支付租金，存在無法收回的風險，因此應儘量約定為後付款。(九)倉庫租賃合同審查中的重點問題
1、倉庫租賃合同應當注意對出租人特殊義務的約定
出租人應當負責對倉庫的監護，並負責庫房、地面、門窗等庫房設施的維護、維修;提供所需水源、電源、照明設施等庫房設施;按照承租方的要求對倉庫進行定期的排風，保持恆定温度、濕度;由於房屋質量問題(漏雨、受潮、承重等原因)而給承租人造成的損失，應由出租人承租。
2、防火安全問題
承租人在租賃期間須嚴格遵守執行《中華人民共和國消防條例》，積極配合出租人主管部門做好消防工作。出租房屋內確因維修等事務需進行一級臨時動火作業時(含電焊、風焊等明火作業)，須經出租人同意。出租人負責倉庫區域的五防，即防盜竊、防搶劫、防火災、防爆炸、防治安災害事故的發生，對發生的五防事故，應及時報案“110”或“119”等部門。因出租人疏於檢查防範或保安未能盡職造成的事故損失，視情節情況由出租人承擔相應責任。
3、出租人配合事項
明確約定出租人應當提供合理的便利及其他輔助設施供承租人使用。合同應當約定出租人保證承租人進出庫搬運工作正常進行，承租人對於屬於庫區的其他輔助設施的使用也應列入約定範圍。
