民法典合同編買賣不破租賃具體而言是怎樣的？

所謂“抵押不破租賃”，指的是出租人將財產出租並轉移佔有後，又用該財產設定抵押權時，原租賃關係不受抵押權的影響。準確理解該規則，需要注意以下幾點：

第一，承租人須已經佔有租賃物。租賃權性質上儘管屬於債權，但卻具有對抗所有權、抵押權等物權的效力。也就是説，儘管其性質屬於債權，但卻具有優於物權的效力。而之所以要對承租人進行如此強度的保護，主要在於保護其使用狀態的穩定，而使用的前提則是佔有，加之佔有也具有一定的公示功能，為此，不論是本條的“抵押不破租賃”規則還是《民法典》合同編規定的“買賣不破租賃”。

第二，在後的抵押權須已設立。“買賣不破租賃”也好，“抵押不破租賃”也罷，本質上均為在後設立的所有權、抵押權等物權不得對抗在先設立的已經轉移佔有的租賃權。故在“買賣不破租賃”場合，要求所有權已經發生變動;在“抵押不破租賃”場合，也要求抵押權已經設立。

第三，如何理解“原租賃關係不受該抵押權的影響”。所謂原租賃關係不受該抵押權的影響，一方面，是指抵押權的設立不影響原租賃關係的存續，承租人仍可基於租賃合同繼續佔有使用租賃物;另一方面，是指抵押權實現時，只要租賃合同還在合同有效期內，租賃合同對抵押物(同時也是租賃物)受讓人繼續有效，受讓人取得的是有租賃權負擔的抵押物。此時，抵押權人或者受讓人能否向抵押人主張損害賠償?對此，存在不同觀點。有一種觀點認為，承租人佔有租賃物本身就具有一定的公示功能，對此，抵押權人在設立抵押權時是明知的，受讓人受讓抵押權時更是明知的，因此，不能向抵押人主張損害賠償。另一種觀點則認為，承租人佔有租賃物不一定就是租賃物變動的公示方法，抵押人在設立抵押時應當將已經設立租賃權的事實告知抵押權人，因抵押人未盡告知義務而導致的抵押物價值貶損的損失，抵押權人可以向抵押人主張。但在抵押物拍賣、變賣時，其上有權利負擔這一事實受讓人往往是明知的，受讓人明知物上有權利瑕疵仍然從事交易，應當自擔風險，不得請求承擔權利瑕疵擔保責任。況且物上存在權利瑕疵也會影響抵押物的價值，受讓人可能會以較低的價格受讓抵押物，因而價格的貶損對其來説不能算是損失，故其不能向抵押人主張損失。我們贊同後一種觀點。

2、《民法典》第405條

《民法典》第405條規定，抵押權設立前，抵押財產已經出租並轉移佔有的，原租賃關係不受該抵押權的影響。另外，修改後條文將租賃關係限定在已經將標的物轉移佔有的基礎上，未轉移佔有的租賃關係不得對抗後設立的抵押權。

3、關於先抵押後租賃的情形

租賃權不是擔保物權，因而不能簡單參照《民法典》第415條有關登記對抗的規定，確定抵押權人能否對抗後設立的租賃權，具體來説：承租人未實際佔有租賃物的，其享有的僅為一般債權，依照《民法典》都403條之規定，不得對抗物權性質的動產抵押權。如果承租人已經實際佔有租賃物，則要看其是否為惡意當事人來確定能否對抗：其為惡意承租人的，不能對抗抵押權;反之，其為善意承租人的，可以對抗抵押權。從舉證責任的角度看，應當推定承租人為善意當事人，由抵押權人舉證推翻有關善意的推定。

綜上所述，《民法典》買破不租賃主要涉及相關規則、前提條件、適用範圍等內容。除此之外，合同雖然有強制履行的制度設定，但是不能通過絕對的強制對抗當事人的意識自由，這樣是不合理，存在偏頗。具體的情況，需要以實際情況和簽署合同的當事人為準。