對於農村房屋買賣合同的效力怎麼認定

我們都知道農村的房屋一般是修建在宅基地上的，法律一般不允許農村的房屋進行買賣。但是，在特定的場合關於農村房屋買賣合同的效力判定是不一樣的。下面，本站小編為您講解農村房屋買賣合同效力的認定問題。

農村房屋可以買賣。但是，不是所有的農村房屋買賣合同都是合法有效的。因為，根據我國合同法的規定，一個合同有效，不僅合同主體要適格，而且內容要合法。在農村房屋買賣合同效力認定上，除依法適用我國合同法關於合同有效、無效規定的一般原則外，還應當遵照國家政策的相關規定。

根據農村房屋買賣合同主體的差異，可以將農村房屋買賣合同分為三類

1.農村本集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同，應認定有效。因購買者具有房屋所在地集體經濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉的障礙。

2.本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的房屋買賣合同，效力認定應慎重對待。我國相關法律、法規雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓，但如前文所述，法律、法規對農村居民轉讓房屋所有權並無禁止性規定，而國家相關政策也無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規定。因此，法官就不應、也無權在法律未禁止房屋轉讓的情況下，憑主觀認識去用禁止農村宅基地使用權轉讓的規定來否定農村房屋買賣合同的效力和妨害農村村民對自己房屋所有權的行使。因此，筆者認為對這類農村房屋買賣合同，只要其符合合同法關於有效合同其他要件，應依法認定為有效合同。

3.農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的房屋買賣合同，以認定無效為原則，以認定有效為例外。對於農村居民是否能向城鎮居民出售房屋，我國雖無法律、法規的相關禁止性規定，但2004年11月2日，國土資源部《關於加強農村宅基地管理的意見》規定“改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”這些雖然都是國家規定的有關政策，但根據我國民法通則第六條“民事活動必須遵守法律，法律沒有規定的，應當遵守國家政策”的規定，法院在司法中應當嚴格適用。因此，北京市高級人民法院、山東省高級人民法院和上海市高級人民法院對此類案件做了明確，明確宅基地是農民的重要財產權利，嚴禁宅基地進入市場進行交易。農村私有房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經濟組織的成員的，可以認定有效。

農村房屋買賣合同的效力受很多方面的影響。只有在符合法律規定的情形下，才是合法有效的農村房屋買賣合同。那麼，農村房屋買賣合同的內容有哪些？農村房屋買賣合同需要遵守哪些法律規定？這些相關內容，您可以到我們本站網站進行具體的瞭解。