農村房屋買賣 - 效力該如何認定？

由於社會經濟的穩步增長，使得城市化進程不斷加快，更多的人願意居住到農村去。這就導致了農村的房屋開始變得緊俏起來，也讓房屋買賣的現象變得非常的普遍。但是由於農村房屋屬於小產權房，而且宅基地是不可以進行買賣的，所以在農村房屋買賣的背後存在着非常多的糾紛的問題。那麼農村房屋買賣 效力該如何認定呢?

一、農村房屋買賣合同的效力問題

目前我國法律未明確規定農村房屋買賣合同的效力問題。但是，農村房屋的買賣必然導致宅基地使用權的轉移。宅基地是農民的重要財產權利，我國法律、法規嚴禁宅基地進入市場進行交易。《土地管理法》第六十二條規定，農村村民一户只能擁有一處宅基地。第六十三條規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。國務院辦公廳早在1999年就在《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》作出了“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在農民集體土地建住宅”的規定。由於宅基地關係到農民的基本居住條件，所以上述法律明確規定獲得農村宅基地要受農業人口身份上的限制，只有具有農村户口的人才能在本集體所有土地範圍內申請宅基地。因此，對於城市居民購買農村房屋和具有農民身份但雙方非同一集體經濟組織成員的情形，房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則。對於雙方均是同一集體經濟組織成員的情形，因這類購房者具有在該地申請宅基地的集體經濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉的障礙，只要買賣雙方所訂立的買賣合同符合《合同法》關於合同效力的要件，原則上應認定為有效合同。

二、農村房屋所有權的認定問題

《物權法》第九條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。房屋固然屬於不動產，依照物權法的物權公示原則及相關規定，不動產是需要初始登記的，轉讓時則需過户登記。但對於農村房屋，其不屬於商品房，自身具有特殊性。針對當前農村房屋的所有權大部分沒有登記的現狀，我國亦沒有強制性的規定要求農村房屋所有權的認定必須辦理初始和變更登記。因此，當前農村房屋所有權的取得如果以登記為生效要件，未免脱離實際。登記的首要意義在於物權變動的公示與公信。在農村，由於國家對農村宅基地的申請人有着嚴格的規定，這樣在客觀上就限制了擁有農村房屋的人羣大都是本集體經濟組織的成員，可以説人人都處在一個“熟人社會”，並且村民之間大多都參與彼此的房屋建設，相互之間僅通過佔有行為就已經能起到客觀公示作用。村民委員會的見證和記錄即完成了公示的作用，並不需要更大範圍的公示，即使登記其效果也不一定比村民之間的監督更有利。

對於農村房屋買賣的問題似乎應該得到社會的關注，而且也需要從根本上解決問題。首先需要對農村房屋買賣的合法性和可操作性進行合理的認定，至少在房屋歸屬問題上需要有法律上的認可。其次可以對農村集體土地進行登記從而有效的緩解農村房屋買賣 效力該如何認定的問題。