上海市房屋土地管理局關於印發《上海市實施〈城市房屋租賃管理辦法〉的意見》的操作細則的通知

上海市房屋土地管理局關於印發《上海市實施〈城市房屋租賃管理辦法〉的意見》的操作細則的通知

浦東新區規土局、各區縣房管(地)局、市房地產交易中心、浦東新區房地產交易中心、各區縣房地產交易管理所(中心)：

為積極推進房屋租賃的規範管理，全面貫徹實施《上海市實施〈城市房屋租賃管理辦法〉的意見》(以下簡稱《實施意見》)，我局根據《實施意見》，制訂了《上海市實施〈城市房屋租賃管理辦法〉的意見》的操作細則。現印發給你們，請遵照執行。在執行中，發現問題需修改、補充的意見，請及時反饋市局。

《上海市實施〈城市房屋租賃管理辦法〉的意見》的操作細則

上海市人民政府於一九九六年八月二十五日發佈了《上海市實施〈城市房屋租賃管理辦法〉的意見》(以下簡稱《實施意見》)。這對本市實施建設部《城市房屋租賃管理辦法》(以下簡稱《管理辦法》)，培育和發展本市的房屋租賃市場創造了有利條件。為進一步規範操作，現結合本市房屋租賃管理的實際，制定本操作細則。

一、本市市區、郊縣城鎮(包括鄉鎮)規劃區國有土地範圍內，凡一九九六年十月一日起建立租賃關係的房屋，除房管部門直管公房和代理經租房屋、出租給本系統內單位使用和按本市規定的公有住房租金出租給職工居住、並持有《租用公房憑證》的系統公房外，均應按《實施意見》的規定辦理登記，取得《上海市房屋租賃證》(以下簡稱《房屋租賃證》)。

二、除一九九一年十二月三十一日前已出租的私有居住房屋外，凡在一九九六年十月一日前已建立租賃關係的列入本操作細則第一條規定範圍內的房屋租賃，均應在一九九六年十二月三十一日前補辦房屋租賃登記，取得《房屋租賃證》。其中，已按《上海市私有房屋租賃管理辦法》和《關於加強本市私有房屋出租綜合管理的聯合通知》辦理登記或取得《私房出租許可證》的租賃當事人，則應在一九九六年十二月三十一日前，持原已加蓋“上海市××區(縣)房產管理局(所)房屋租賃合同備案專用章”的租賃合同或發給的《私房出租許可證》，換髮《房屋租賃證》。

三、出租的房屋必須具備《實施意見》規定的條件。其中，需向境內流動人口出租或轉租私有居住房屋的，應按規定向公安派出機構申請《房屋租賃治安許可證》;需向境外單位或個人出租或轉租非外銷批租地塊上的房屋，應按《實施意見》第六條規定的管理分工，向市或浦東新區房地產交易管理部門填報《涉外租賃申請表》，經市或浦東新區房地產交易中心初審及市房地局或浦東新區規土局複審同意後，方可正式辦理租賃手續。

四、自一九九六年十月一日起，房屋租賃當事人簽訂的租賃合同，或在此以前已建立租賃關係，經當事人協商重新訂立的租賃合同，均必須具備《管理辦法》規定的條款內容。 房屋租賃當事人可使用由市房地局會同市工商局擬訂的《上海市房屋租賃合同》規範文本。在訂立時，需對規範文本條款進行補充的，則應符合《管理辦法》的規定。

五、私有非居住房屋出租，房屋租賃當事人簽訂的租賃合同，應根據《上海市公證條例》的規定，經上海市公證機構辦理公證。其他房屋的租賃合同公證或見證，則以租賃雙方當事人自願為原則。

六、房屋租賃當事人應在租賃合同簽訂後的15天內，按《實施意見》的規定，辦理房屋租賃登記。在市或各區、縣、浦東新區房地產交易中心建立後，房屋租賃登記統一由市或各區、縣、浦東新區房地產交易中心負責受理，未建立前，則先暫由市或區、縣、浦東新區房地產交易管理所負責受理。各縣鄉鎮房屋租賃登記，由各縣房地產交易中心或房地產交易管理所委託鄉鎮房管所負責受理(各受理部門，以下簡稱為房地產交易管理部門)。

七、市房地局授權市、浦東新區、各區、縣房地產交易管理部門對房屋租賃當事人提交的租賃合同和有關證件進行審核，並核發由市房地局統一印製的《上海市房屋租賃證》。

八、租賃雙方當事人在辦理租賃登記時，除應提交已簽訂的租賃合同外，還應分別交驗有關證件。

(一)出租人應交驗的有關證件：

1、房地產權證或房屋所有權證和土地使用證;

其中：向境內的外來流動人員出租私有居住房屋的，則還應提交公安派出機構核准發給的《房屋租賃治安許可證》;向境外單位或個人出租非外銷批租地塊上房屋的，則還應提交經市房地局或浦東新區規土局審核同意的《涉外租賃申請表》;出租已抵押房屋的，則還應提交抵押權人同意出租的書面證明。

2、出租人的身份證明或出租單位的合法資格證明;

其中：共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的書面證明或委託書;代理人受委託出租的，還須提交房屋所有人委託代理出租的書面證明。受境外單位或個人委託出租的，則應提交經公證或認證的委託代理出租的書面證明。

(二)承租人應交驗的有關證件：

境內個人須提交居民身份證或户籍證明;

境內單位(包括“三資”企業)須提交單位工商註冊登記證明;

境外人士須提交護照或回鄉證明;

境外單位除法律、法規另有規定外，須提交經公證或認證的合法資格證明。

九、房屋租賃登記審核程序

1、房屋租賃當事人在租賃合同簽訂後的15日內，根據《實施意見》第六條規定，分別到市或區、縣或浦東新區房地產交易管理部門辦理租賃登記。填寫由市房地局統一印製的《上海市房屋租賃登記申請表》(以下簡稱《租賃登記表》(一式三份))，並提交租賃合同及應交驗的有關證件。

2、房地產交易管理部門受理房屋租賃登記申請後，應對當事人提交的租賃合同和有關證件進行審核，並在《租賃登記表》上提出審核意見，審核的內容應包括：

(1)租賃當事人是否具備相應的條件，所提供的證件是否合法有效;

(2)出租的房屋是否符合《實施意見》的規定條件;

(3)租賃合同是否具備《管理辦法》規定的條款內容;

(4)當事人的租賃行為是否符合租賃政策法規的規定。

3、經審核，凡符合規定的，由房地產交易管理部門自受理房屋租賃登記申請之日起的5日內核發《房屋租賃證》;凡不符合規定的，則由房地產交易管理部門將房屋租賃當事人提交的租賃合同和有關證件退交房屋租賃當事人。

十、非特殊原因，《房屋租賃證》有效期限最長不得超過兩年。凡租賃當事人在房屋租賃合同中約定的租賃期在兩年或兩年以內的，按合同實際租賃期填發《房屋租賃證》;合同租賃期超過兩年的，則先填發有效期限兩年，到期由租賃當事人持原已登記的房屋租賃合同和《房屋租賃證》，到原受理登記的房地產交易管理部門換髮新的《房屋租賃證》。

十一、房屋租賃經登記，取得《房屋租賃證》後，租賃雙方當事人應認真履行租賃合同，除《管理辦法》第十二條規定的情況外，任何一方均不得擅自變更或解除合同。

凡租賃雙方當事人根據《管理辦法》第十二條規定變更或解除租賃合同的，則應在變更或解除合同之日起的15日內，向原受理登記的房地產交易管理部門辦理變更或註銷登記。

十二、房屋承租人在租賃期限內，徵得出租人同意，可以將租賃房屋一部分或全部轉租給他人。但未按本操作細則第三條規定取得《房屋租賃治安許可證》的私有居住房屋或未經審核同意涉外租賃的非外銷批租地塊上的房屋，不得向境內的外來流動人員轉租，或向境外單位或個人轉租。出租人可以從轉租中獲得收益。

房屋轉租，轉租雙方當事人應簽訂書面的房屋轉租合同。轉租合同經原出租人書面同意後的15天內，向原受理登記的房地產交易管理部門辦理登記手續。

十三、辦理房屋轉租登記時，轉租當事人應填寫《房屋轉租登記申請表》(以下簡稱《轉租登記表》)，並提交下列證件：

1、轉租雙方當事人訂立的《房屋轉租合同》;

2、該房屋已經登記的《房屋租賃合同》和《房屋租賃證》;

其中，向境內的外來流動人員轉租私有居住房屋的，或向境外單位或個人轉租非外銷批租地塊上房屋的，則還應分別按本操作細則第三條規定提交《房屋租賃治安許可證》或經審核同意的《涉外租賃申請表》;

3、根據本操作細則第八條第(二)款規定，轉租承租人需交驗的有關證件。

十四、房地產交易管理部門應自受理房屋轉租登記申請之日起的5天內，對當事人提交的轉租合同及有關證件進行審核，並在《轉租登記表》上提出審核意見，凡符合規定的，由房地產交易管理部門在原《房屋租賃證》背面的轉租註記欄中加蓋該房地產交易管理部門的准予轉租專用章後，退交轉租當事人。

十五、各房地產交易管理部門應積極配合税務機關做好房屋租賃税收的徵管工作。在按規定核發《房屋租賃證》或在《房屋租賃證》背面的轉租註記欄中加蓋准予轉租專用章後的5天內，應將有關《租賃登記表》或《轉租登記表》送交給税務機關，並協助進行納税宣傳和納税檢查。

十六、各房地產交易管理部門應按規定要求，認真做好房屋租賃、轉租等情況的統計工作，按時填報有關報表;認真做好房屋租賃、轉租資料的歸檔保管工作。凡經登記的《租賃登記表》、房屋租賃合同和《轉租登記表》、房屋轉租合同等有關資料，均應按承租人承租房屋的先後順序，將有關資料裝訂成冊，按幢建立房屋租賃件袋。