拖欠房租多久合同自動解除?
一、拖欠房租多久合同自動解除
是否可以解除合同首先看合同中的條款是否有約定什麼情況下可以解除合同，如果有明確約定適用合同約定。如果合同中沒有針對這個情形進行明確約定，那麼適用法律規定。先向租賃房發個解除合同通知書，通知書在到達租賃人時生效。《中華人民共和國合同法》規定，承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
租賃合同被解除後，租賃期間尚未屆滿的，合同終止履行，承租人應返還租賃物，承租人欠付的租金以及對出租人造成的損害，應當進行清算。合理期限應當根據到期租金的數額、承租人的支付能力以及出租人的經濟狀況等因素來確定。
所謂正當理由包括幾種情況：
一是不可抗力或意外事件，使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人已無法對租賃物使用、收益，承租人可以請求不支付租金。
二是因出租人沒有履行義務，如交付的租賃物不符合約定的使用要求;在租賃期間租賃物出現質量問題，出租人不盡維修義務的。
三是因承租人本身發生一些意外事件致使其暫時無力支付租金。
二、拖欠房租房東怎麼辦
隨着房屋租賃的活躍，出租人與承租人的摩擦日益凸現。其中，承租人拖欠房租是引發糾紛的一項重要因素。通常出租人採取解除租賃合同，收回房屋。但要正確地行使這項權利，出租人就必須注意：行使解除權的方式和訴訟請求的內容。
1、行使解除權的方式
依照我國《合同法》的規定，出租人行使解除權有兩種方式：一種是通知解除，即在承租人欠付租金的行為構成根本違約的情況下，出租人可以直接通知承租人解除合同;另一種是催告解除，即在承租人欠付租金的行為尚未構成根本違約的情況下，出租人要先對承租人進行催告，敦促其繳納房租。如果承租人在收到催告後的合理時間內仍不繳納房租，出租人才可通知承租人解除租賃合同。實踐中，《合同法》的上述規定存在着極大的不確定性。如承租人欠租多長時間才構成“根本違約”，由於《合同法》並未對此作出具體規定，不同的法院可能有不同的認識。法院對具體的問題持有不同的認識是很正常的，但這種認識的差異給承租人行使解除權造成了實際困難。假設承租人已連續六個月未支付租金，出租人未經催告即宣佈解除合同，要求承租人搬出;承租人不服，向法院提起訴訟。法院有可能認為承租人的行為尚未構成根本違約，出租人未經催告即解除合同的行為反而違反合同約定，很可能因此而由守約方變為違約方。對此，筆者推薦兩種做法：一，在租賃合同中事先作出明確的約定。比如出租人和承租人可約定，如承租人兩個月未繳納房租，承租人即可解除合同。二，在缺乏明確的約定，出租人又不能確定承租人的行為是否構成根本違約的情況下，出租人應避免採取通知解除，而選擇催告解除，這樣能為出租人正確行使權利提供保障。
2、訴訟請求的內容
在承租人欠付租金而雙方協商不成的情況下，出租人往往選擇通過訴訟解決。但如果訴訟請求的內容選擇不當，反而可能給自身帶來麻煩。實踐中，主要表現為出租人的訴訟請求書寫得不完整。如出租人僅要求解除租賃合同，而未要求承租人搬出租賃房屋，法院根據民事案件“不告不理”的原則將僅對合同是否應當解除進行裁決，對於承租人應否搬出的問題則不作處理，而法院未予處理的內容是不具有強制執行效力。在出租人勝訴後，如承租人拒絕搬出，則出租人無法通過法院強制執行的方式迫使承租人搬出。出租人只能再次向法院提起訴訟，要求承租人搬遷。因此，出租人在書寫起訴狀時，一定要將合同的解除與承租人的搬出作為兩個獨立的訴訟請求向法院同時提出。只有這樣，才能爭取在最短的時間內解決糾紛。
三、遇到承租人拖欠房租要怎麼辦
1、由於出租房屋的租金確實過高，而致使承租人無法按時交納的，可經房屋所在地的房地產行政管理機關進行認定，合理調整租金，按調整後的租金要求承租人交付。
2、出租方採取停水、停電的措施，必須要有依據。因為根據合同法意思自治原則，合同當事人只要不違反我國法律的強制性規定，雙方可以自由創設權利義務。合同的約定就是依據。如果合同沒有約定允許停水停電的或合同尚未解除的，則不能採取這種措施，否則，此舉是構成侵權的，到頭來就會“有理變成無理”，要賠償對方損失的。因此，這類措施不應濫用，運用要有依據，用得恰當。
3、拖欠房租如何處理，對承租人無正當理由且又有能力支付卻故意拖欠租金不交的，出租人可通過法律手段追究承租人的違約責任。
4、在租賃期限內承租人意外死亡，承擔人所欠交的房租可從其遺產中予以扣除。如果承租人的遺產已被繼承，則應由繼承人按繼承遺產份額的比例分擔所欠租金。若遺產不足以償付其所欠房租，尚欠部分應予以註銷。
5、對於由於承租人生活困難，一時無力支付房租的情況，出租人應根據所欠房租的數額，在保證自己的出租收入的前提下，查明拖欠房租的具體原因，儘量照顧承租人的實際困難，協助承租人制定並落實還欠計劃，允許承租人將積欠的房租分期返還。
6、對於惡意拖欠房租的租客，房主必要時可訴諸法律，保障自己的合法權益。
